Belváros

Garaba Gergely, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője szerint a belső kerületekben a bérlakások ismét “fénykorukat élik”. Ez azt jelenti, hogy jelentős volt irántuk a kereslet a tavalyi évben: újra keresleti piac alakult ki, egyelőre itt még mérsékelt áremelkedéssel. Vagyis nem tértek még vissza a járvány előtt jellemző bérleti díjak, azonban, ha a lendület kitart, akkor ez is bekövetkezhet, annak ellenére, hogy a rövid távú lakáskiadás feléledéséről továbbra sem beszélhetünk – tette hozzá.

Észak- és Bel-Buda

Nagy Andrea, a Balla Ingatlan észak- és bel-budai irodájának szakmai vezetője viszont úgy látja, hogy a budai kerületekben az árak már a tavalyi évben visszakapaszkodtak a járvány előtti szintekre, ugyanakkor mivel a kereslet is erős, így a magas árakon is találnak bérlőt. Mivel a kínálat vegyes, az árak széles skálán mozognak: 200-500 ezer forint között. Egy háromszobás házrész esetében például 300 ezer forintos havi bérleti díjra lehet számítani a III. kerületben.

Dél-Buda

Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője viszont nem tapasztalt nagyobb emelkedést tavaly a bérleti díjaknál: 120-130 ezer forintért már ki lehetett bérelni egy hónapra egy átlagos, kétszobás panellakást a XI. kerületben, ahogy az azt megelőző évben is. Az persze jellemző, hogy a kínálati ár magasabb ennél, ebből viszont alkudni szoktak a bérlők – jegyezte meg.

XIII. kerület

A XIII. kerületben hatalmas kínálat alakult ki a bérlakások piacán – hívta fel a figyelmet Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának vezetője. A bérleti díjak 100 ezer forintnál indultak a kerületben, és minden típusból bőségesen lehetett válogatni. Az árakat természetesen az elhelyezkedés, adottságok, minőség határozza meg, és a felső határ “a csillagos ég” – fogalmazott a szakértő.

X. és XVII. kerület

A X. kerületben bérelhető kertes házakból vagy éppen kisállatokkal költözhető otthonokból óriási a hiány – mondta Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Tavaly egy 2-3 szobás panel bérleti díja a X. kerületben mintegy 120-140 ezer forint között alakult, de egy új és minőségi ingatlanért ennek akár dupláját is elkérhették a tulajdonosok.

XVIII. kerület

A XVIII. kerületben Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan kerületi irodájának szakmai vezetője azt tapasztalta, hogy a bérlakások iránt tavaly erősödött a kereslet, ami talán annak is köszönhető, hogy mintegy 10 százalékkal olcsóbban kínálták őket, mint a járvány kitörését megelőzően.

XIX. és XX. kerület

A XIX. és XX. kerületekben viszont nem volt túl élénk a bérleti piac, a járvány idején sem tapasztaltak visszaeső bérleti díjakat az ingatlanközvetítők, jelenleg pedig még az egy-két évvel ezelőtti áraknál is magasabb szintekkel lehet találkozni – mondta Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ez azt jelenti, hogy egy jó állapotú, jó helyen található, 1+2 félszobás lakás 140 ezer forint körüli áron adható ki.

Csepel

Míg sok budapesti kerületben jelentős a kínálat albérletekből, addig Csepelen szinte alig találni kiadó lakást – mutatott rá Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője. Így, ha valaki kiadná itt a lakását, akkor szinte azonnal talál rá bérlőt. Az érdeklődés tehát jelentős a bérlakások iránt, csak nincs miből válogatni – összegezte a szakértő.

IV. és XV. kerület

A befektetők száma pedig ismét nőhet, mivel a már kevésbé jó üzletnek számító MÁP+ állampapírból sokan közülük ismét az ingatlanpiacra menekülnek – jelezte Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője. Azok, akik felismerték, hogy a jelenlegi környezet nem kedvez a befektetésüknek, a jóval „inflációállóbb” ingatlanpiac felé fordulhatnak, és a készpénzben vásárlók táborát fogják erősíteni – tette hozzá.

Balaton

A Balatonon is emelkedtek tavaly a bérleti díjak, mivel lekövetik az ingatlanárak alakulását – mutatott rá Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakmai vezetője. Ráadásul hosszú távra kiadó ingatlanok gyakorlatilag nem is léteznek most a balatoni piacon, ami a szakértő szerint egy rejtett lehetőség a befektetők számára.

Tavaly december közepétől 2021 márciusának végéig élénk érdeklődést tapasztaltak a vevők részéről a XVIII. kerületi ingatlanközvetítők. Ugyanakkor ez a lendület áprilisban erősen visszaesett

– hívta fel a figyelmet Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője, hozzátéve, hogy ez a jelenség szinte egész Budapestre jellemző volt. Májustól aztán egy stabil, a korábbinál mérsékeltebb érdeklődés tapasztalható a piacon.

Az elmúlt egy év során mind az újépítésű, mind a használt ingatlanok esetében – legyen szó akár családi házakról, akár társasházi lakásokról – 10-20 százalékkal emelkedtek az árak.

Rácz Gyula László azt is megegyezte, hogy

• Mára a felújítandó és felújított ingatlanok árai között reális különbség alakult ki.
• Az árak stagnálása inkább csak a panellakások piacán volt megfigyelhető.
• Mint a szakértő rámutatott, a panellakásoknál, valamint a felújítandó és átlagos állapotú ingatlanoknál olykor egy-egy nagyobb alku is megfigyelhető, de ez függ a kerületen belül a lokációtól, valamint a tulajdonosi háttér jogi rendezettségétől is.

Hol járnak most az árak a Havannán?

• A Havanna lakótelepen egy 35 négyzetméteres 1+1 félszobás lakás eladási ára 19-23 millió forint között változik állapottól függően.
• Az 52-59 négyzetméteres 1+2 félszobás vagy kétszobás panellakások ára 21-26 millió forintig emelkedik.
• A 62 négyzetméteres 2+1 szobás lakások ára 25-29 millió forintig nőhet.

A pontos összeg minden esetben az adott ingatlan állapotától függ – hangsúlyozta az ingatlanközvetítő.

Az alku nem jellemző

Ami az alkut illeti, az újépítésű házak árára inkább az emelkedés jellemző. Előfordul, hogy alku esetén is inkább feljebb emeli az árat a kivitelező, úgyhogy összességében kijelenthető, hogy ebben a szegmensben nincs alku.

A használt lakások esetében a hirdetési idő függvénye, hogy 5 százalék alatti vagy a fölötti mértékben lehet alkudni, de általában szoros az irányár

– tette hozzá.

1-3 hónap alatt szinte minden lakás lekel

Az értékesítési idő társasházi lakások esetében jelenleg 1-3 hónap között mozog, míg a családi házakat jellemzően 1-6 hónap alatt lehet értékesíteni. Az eladás gyorsasága nagy mértékben függ az árazástól:

egy jó ár-érték arányban meghirdetett ingatlan könnyebben eladható.

Rácz Gyula László szerint az árazásnál az összes értéknövelő és értékcsökkentő tényezőt figyelembe kell venni, hogy reális áron tudják meghirdetni az ingatlant, és így elfogadható időn belül értékesíthessék.

Ezeket keresik

A legnagyobb keresletet egyébként most az újépítésű házak iránt tapasztalja az ingatlanközvetítő. Ezeknél elsősorban az egyszintes, nappali + 4 hálószobás, 70-100 millió forintos kategóriát keresik a vevők, de a kétszintes elrendezést is elfogadják. A használt családi házaknál a többgenerációs ingatlanok is keresettek a 30-50 millió forintos árkategóriában, de maximum 60 millió forintig mennek el a vevők. Szintén keresettek a lakások, és ezen belül leginkább a panelek, elsősorban azért, mert nem nagyon van más helyettük.

Hitelezés

Hitelfelvételre a vásárlások 70 százalékában sor kerül, és elsősorban a panelek vevőire jellemző az alacsonyabb önerő: sokszor mindössze 20-30 százalékot ér el, így 70-80 százalék a hitel. Ezzel szemben a téglaépítésű lakások és házak vásárlóinál jelentősebb, 40-60 százalék önerővel találkozhatunk, akár új, akár használt ingatlanról legyen szó.
Kitért arra is, hogy a bérlakások iránt az elmúlt hónapokban erősödött a kereslet, ami talán annak is köszönhető, hogy mintegy 10 százalékkal olcsóbbak, mint a járvány kitörését megelőzően.

A piacon egyébként jelen vannak ismét a befektetők, de feltűnnek a külföldi vásárlók is: a kerületben elsősorban a kínai, vietnámi és újabban indiai vevőkkel lehet találkozni

– tette hozzá az ingatlanközvetítő

Várakozásai szerint a jövőt illetően bizonytalanságot okoz, hogy a hitelmoratórium végén mennyi eladó ingatlan kerül majd a kínálatba. Ha sok, akkor az eredményezhet akár némi árcsökkenést is a piacon, de ez semmiképpen nem következik majd be hirtelen. Rácz Gyula László várakozásai szerint az év végéig valószínűleg stagnálni fognak az árak, de az újépítésű ingatlanok esetében a további emelkedés sem kizárható.

Mivel az ingatlanok ára továbbra is magas szinten jár, így sokan kényszerültek az elmúlt hónapokban is hitelfelvételre. A helyzetet nehezíti, hogy a bankok szigorúbbak lettek, hiszen figyelembe veszik, hogy a gazdaság átalakul, egyes szektorok komoly problémákkal néznek szembe – jelezte Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője.

Ilyen ágazat többek között a turizmus, a vendéglátás vagy akár az építőipar is. Azokat pedig, akik ezeken a területeken dolgoznak – még akkor is, ha ma van munkájuk és fel tudnak mutatni munkáltatói igazolást, jövedelmet -, most könnyen elutasítják a bankok. Elsősorban azokat látják szívesen, akik közalkalmazottak, nagyvállalatoknál vagy pénzügyi területen dolgoznak. Számukra is nehezedett persze egy kicsit a hitelfelvétel, de ez nem akasztja meg számottevő mértékben a folyamatokat.

Balla Ákos azt is hozzátette, hogy míg korábban azt valószínűsítették, hosszabbra nyúlik majd a hitelügyintézési idő, ez nem következett be. Vélhetően amiatt, hogy összességében kevesebb lett a hitelfelvétel, mint korábban, erre pedig rendelkezésre állnak a bankok kapacitásai.

Mindez persze nem túl előnyös az ingatlanpiac számára, hiszen mint Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője elmondta, a hitelfelvételek számának csökkenése az ingatlanpiaci vásárlásokat is visszaveti. Ő is úgy látja, hogy a csökkenő hitelfelvételi kedv abból is következik, hogy egyre több vevő nem tud hitelt felvenni, mert szigorítottak a bankok a feltételeken.

Ezzel együtt a vevők nagyobb része még mindig hitelre, vagy legalábbis részben hitelre vásárol, így a bankkölcsön segítségével megvett ingatlanok aránya továbbra is nagyobb, mint a készpénzes vásárlásoké – mondta Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Azt is megjegyezte ugyanakkor, hogy mára némileg megfontoltabbá váltak a hitelt felvevők, és nem feszítik túl a határaikat. Vannak még ugyan, akik a minimális önerővel vásárolnak, de csökken a számuk.

Ezt megerősítette Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki szerint a vevők ritkán vásárolnak minimális önerővel, inkább kiegészítésként vesznek fel hitelt, olyan esetekben, amikor találnak egy szépen felújított vagy újszerű lakást, és ragaszkodnak a megvásárlásához.

Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának vezetője konkrét számokat is említett. Ő egyébként úgy látja, hogy a vevőknek mintegy fele vásárol csak készpénzre lakást, a másik felük hitelt vesz fel. Utóbbiak esetében a maximális hitelösszeg megáll 25 millió forintnál, amihez persze olykor hozzájönnek még a lakástakarékok által megspórolt összegek, illetve adott esetben a CSOK.

Más területeken ugyanakkor némileg más arányokat említettek az ingatlanközvetítők. Balla Frigyes, a Balla Ingatlan Dunakeszi irodájának szakmai vezetője például úgy látja, hogy vásárlásoknál a vevők mintegy 30-40 százaléka egészíti ki hitel bevonásával az önrészét, és a hitelösszeg átlagos mértéke 10-20 millió forint között alakul.

Összességében tehát az derül ki az ingatlanközvetítők szavaiból, hogy bár a hitelezés a járvány és annak gazdasági hatásai miatt nem fagyott be, némi visszaesést lehet érzékelni, ami kihatással van az ingatlanvásárlásokra is. Ráadásul az emberek is jobban megfontolják, hogy milyen ingatlant vesznek, és mennyi hitellel egészítik ki a rendelkezésre álló önrészt. Ennek ellenére, ha találnak egy olyan lakást, amibe beleszeretnek, de nincs rá elég pénzük, akkor – ha tudnak – mindenképpen élnek a hitelfelvétel lehetőségével.

Nyitókép: PEXEL.

Hasonlóképpen látja a helyzetet Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki szintén úgy fogalmazott, hogy az árak mérséklődése elsősorban annak köszönhető, hogy az elmúlt években irreális mértékben emelkedtek meg a panelárak. Ő határozott, 5-10 százalékos árcsökkenéssel találkozott a panelek szegmensében a kerületben.

Ugyanilyen mértékű árkorrekcióról számolt be Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője is. Az 5-10 százalékos ereszkedés a gyakorlatban azt jelenti, hogy árak 18-20 millió forintnál indulnak a kerületben: ennyiért már vehetünk egy 27 négyzetméteres társasházi garzont.

• A Havanna lakótelepen a 35 négyzetméteresek is hasonló áron kelnek el: olykor becsúsznak 20 millió alá, míg felfelé 22 millió a plafon, a reális ár azonban 20 millió forint körül alakul.
• A Lakatos lakótelepen a 40 négyzetméteres másfél szobás lakások 21-23 millió környékén vehetők meg.
• A nagyobb, 50-72 négyzetméter körül lakások ára a Havannán 24-28 millió forint között mozog, ugyanakkor a 25 millió forint fölöttieket szinte lehetetlen eladni, kivéve, ha nagyon szépen fel vannak újítva – hangsúlyozta az ingatlanközvetítő.

Ha a pesti oldalon egy kicsit beljebb nézünk körül, akkor is hasonló helyzettel találkozhatunk. Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint ebben a két kerületben is leginkább a paneleknél lehet érezni az elmúlt időszakban kibontakozott árcsökkenést. Ez azt jelenti, hogy 25 millióért már lehet kapni panellakást akár Zuglóban is.

A IX. kerületben ugyancsak érezni az ereszkedő árakat, habár Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodája szakmai vezetője szerint az árcsökkentés folyamata azért elég lassú, a hirdetési áraknál szinte csak jelképes mérsékléssel indul. Erre néhány példát is említett az ingatlanközvetítő: egy József Attila lakótelepen található egy plusz két félszobás lakást eredetileg 31 millió forintra tartott a tulajdonosa. Ennek árát az ingatlanközvetítő tanácsára csökkentették 29,9 millió forintra, de az ekkor jelentkező vevő mindössze 27 milliót kínált érte. Ebből alakult ki végül egy 28 millió forintos ár. De akadt olyan értékesítésre is példa, melynél a 35 milliós hirdetési ár helyett végül 31 millió forintért kelt el az ingatlan – tette hozzá Hart Erzsébet.

Nincs ez másként a budai oldalon sem. Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai irodáinak régiós vezetője szerint egy átlagos, 2 szobás, 30-35 milliós kelenföldi panellakás esetében nem ritka a 3-4 milliós alku sem, viszont az eladók egy ilyen árcsökkentést ritkán hajlandóak elfogadni. Ennek következtében kevés a valós tranzakció, és csak a tényleg motivált eladók tudják értékesíteni most ingatlanjaikat.

A dél-budai agglomerációban fekvő Érden is erős árcsökkenés bontakozott ki az elmúlt hónapokban, hiszen mint Hártó Regina, a Balla Ingatlan érdi irodájának vezetője rámutatott: míg a házak esetében alig lehet mérséklődést tapasztalni, a paneleknél – ami azonban az érdi ingatlanpiacnak csak egy kis szeletét jelenti – a tavaly jellemző 27-29 milliós szinteknél már több millió forinttal alacsonyabban járnak a hirdetési árak. És az is látványos változás, hogy míg egy-két éve még alig volt eladó panellakás Érden, most jelentősen megnövekedett a kínálat.

Hibás árazás vagy problémás ingatlan?

Egy ingatlan alapvetően két ok miatt lehet túl olcsó: vagy az ingatlan adottságaival van valami probléma, vagy az is lehet, hogy pusztán hibás árazásról van szó.

Ha az előbbit vizsgáljuk meg részletesebben, akkor azt látjuk, hogy az adottságokat tekintve rengeteg olyan tényező akad, mely negatívan befolyásolja az árat. Ilyen lehet egy leromlott állapot, egy rossz lakóközösség, zaj, illetve jogi problémák, melyek egy külön probléma-kategóriát tesznek ki.

– sorolta Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Amiről nem szólnak a fényképek…

Ezzel azonban a lehetőségek listája még nem merült ki. Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának vezetője hozzátette, hogy számos előnytelen környezeti tényező is előfordulhat egy ingatlan esetében: egy közeli szeméttelep, egy autópálya, valamilyen gyár, üzem vagy műhely – ami nem feltétlenül zajt, hanem mondjuk romló levegőminőséget jelent -, esetleg egy vasúti sín, vagy egy szennyvízátemelőtelep, stb.

Emellett lehet szó az ingatlannál egy komoly szerkezeti vagy statikai hibáról, ami nem feltétlenül nyilvánvaló a laikus számára, hiszen ő csak azt figyeli, hogy az ingatlan jó állapotúnak, felújítottnak tűnik. De még akár egy kedvezőtlen építésügyi előírás megjelenése is okozhat árcsökkenést, mivel mérsékli az érintett ingatlan értékét.

Ha társasházi lakás az eladó ingatlan, akkor magával a társasházzal is adódhatnak gondok. Például egy felhalmozott társasházi tartozás csökkenti egy ingatlan értékét, főleg akkor, ha a lakóközösség fizetési hajlandósága alacsony szinten áll. Ilyen környezetbe ugyanis senki nem költözik szívesen.

Jogi problémák, mint árcsökkentő tényező

Átevezve a jogi problémák körébe, itt egyrészt lehetséges, hogy egy végrehajtás előtt ingatlanról van szó, amit sürgősen el kell adni. Elképzelhető ugyanakkor az is, hogy osztatlan közös tulajdonú az ingatlan, ami már eleve nem túl vonzó, de az még inkább eltántorítja a vevőket, ha az osztatlan közös tulajdonbeli viszonyokat semmilyen megállapodás nem szabályozza.

Az is elképzelhető azonban, hogy egy olyan társasházról van szó, mely jogilag nem lett társasházzá nyilvánítva, nincsenek benne külön tulajdonként bejelentett lakások. Végül pedig az is az ár csökkenésének irányába hat, ha egy ingatlant több rendezetlen adósság is terhel.

Hibás árazás vagy szorult helyzet?

Habár az ingatlanközvetítők elmondása szerint manapság nem igazán jellemző az alulárazás, de azért előfordul. Az ingatlanközvetítők egyik legfontosabb feladata pont az, hogy a megfelelő árazás kialakításában segítsen a tulajdonosoknak. Ez persze nem csak az alulárazás, hanem a túlárazás esetében is igaz, csak míg utóbbinál időt veszít az eladó, addig alulárazásnál pénzt.

Természetesen előfordul, hogy egy tulajdonos szorult helyzetben van, és ezért a gyors adásvétel reményében a piaci árnál 10-30 százalékkal olcsóbban kínálja ingatlanát. Ez azonban nem túl gyakori eset, és ilyenkor jellemző, hogy már az eladó szűkebb környezetéből jelentkezik egy vevő az ingatlanra. Vagyis az ingatlanhirdetéseket böngészgető érdeklődőként nem sok esélyünk van egy ilyen ajánlatot kifogni.

A helyes árazás kapcsán tehát a szakember véleménye megfontolandó, mert az ingatlanközvetítői díjnál sokkal több veszíthető egy rossz árazással.

– hívta fel a figyelmet Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Ő találkozott már néhányszor olyan esettel, amikor egy tulajdonos elégedett lett volna egy piaci árnál mérsékeltebb árral is.

Így például egy esetben a tulajdonos által remélt 19 millió forint helyett 21,9 millióra árazta az ingatlanközvetítő az eladni kívánt ingatlant, mely végül 20,75 millió forintért kelt el. Ezáltal több mint 1 millió forinttal többet kapott az eladó az ingatlanközvetítői díj levonása után is, mint amennyire számított. És természetesen elégedett volt a végeredménnyel.

Emellett az ingatlanközvetítő azért is tehet, hogy egy adott lakás jobb áron keljen el, mint amennyi első pillantásra benne van.

• Adhat ötleteket a tulajdonosoknak olyan kisebb átalakításokra, melynek révén kedvezőbb lesz az ingatlan megjelenése – hiszen az ingatlanközvetítő tudja, hogy mit keresnek, mit szeretnének látni a vevők -, így ez pozitív irányba befolyásolhatja az árat.
• De ugyanígy a hirdetéshez készült jobb fotók vagy egy hatékonyabb szöveg is előnyösen mozdíthatja az árat a tulajdonos számára.

Mi a helyzet a budapesti családi házak piacán?

El van tolódva a családi házas piac, és ki lehet jelenteni azt, hogy 3-5 millió forinttal túl vannak árazva az ingatlanok – vélekedett Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője. De ennél is nagyobb probléma, hogy ezekért a magas kínálatai árakért olyan ingatlanokat lehet megvásárolni, melyekre még 10-15 millió forintot rá kell költeni, hogy lakhatóak legyenek.

A gyakorlatban tehát a vevők a 25-30 milliós befektetésükért kapnak egy nem túl jó állapotban lévő “Kádár-kockát”, amiből legfeljebb a falakat lehet megtartani, de adott esetben úgy is felfogható a helyzetet, hogy van egy telkük, egy biztos alapjuk egy elfogadható lokációban. A felújítással pedig nem csak az a gond, hogy sokba kerül, hanem az is, hogy jelenleg nem egyszerű folyamat a munkaerőhiány és a munkaerő minősége miatt – hívta fel a figyelmet az ingatlanközvetítő.

A használt lakások piacán jelentkező gondokat az újépítésűek sem nagyon enyhítik, mert a megvásárolt telkeken vagy 4-6 lakásos társasházakat, vagy ikerházakat építenek a beruházók. Az ikerházak alapterülete jellemzően 100-130 négyzetméter között alakul, tehát 4 vagy több szobával rendelkeznek, áruk pedig a 40 millió forintot közelíti. Ha viszont központi elhelyezkedésű az ingatlan és jó a környék, akkor 40-50 millió forint közötti árra számíthatunk.

Zugló

A zuglói és XVI. kerületi családi házak piacára is az élénk érdeklődés jellemző, mivel az ingatlanpiaci fellendülést látva sokaknak megjött a kedve egy nagyobb, önálló ház vásárlásához – jelezte Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője. Az árak azonban nem alacsonyak: 50-60 millió forintba kerülnek a már elfogadható minőségű házak a két kerületben. A vevők persze 30-40 millió forintért kezdenek családi házat keresni, de hamar be kell látniuk, hogy a magasabb árak miatt hitelfelvétellel vagy egyéb megoldásokkal kénytelenek igazodni a helyzethez.

Az elképzelt 30-40 millió forintos összegért ugyanis csak egy telket vagy bontandó családi házat kaphatnak, azt is elsősorban a XVI. kerületben. Az újépítésűek esetében errefelé is inkább csak sorházakkal és ikerházakkal lehet találkozni, melyek árai a 40 millió forintos szint környékén indulnak, de ez még nagyon a “belépőszintet” jelenti. Ami anyagában, kivitelezésében, elhelyezkedésében magasabb minőséget képvisel, annál 50-70 millió forint közötti árakról beszélhetünk – jegyezte meg Sebestyén Tamás.

Dél-Budán Budafok az örök sláger

Ha Dél-Budán nézünk körül, akkor azt tapasztaljuk, hogy vonzó a vevők számára Budatétény családi házas része – mely egy magas presztízsű rész -, ahogy Rózsavölgy is, itt azonban 50 millió alatt nem találunk megfelelő állapotú ingatlant – hívta fel a figyelmet Nagy Csaba, a Balla Ingatlan régiós szakmai vezetője. Az alacsonyabb presztízsű Nagytétényben a 25-30 milliós forintos házak iránt jelentős a vevői érdeklődés, míg Budafok örök sláger, 35-40 millió forintos lélektani határral. A XI. kerületben Péterhegy, Kelenvölgy és Sasad mind keresett részek, utóbbinál azonban kicsit magasabb árfekvéssel találkozunk.

Olvasson tovább, kiderül milyen házakat keresnek az agglomerációban

Az agglomerációban sem könnyű

Nem véletlen tehát, hogy a vevők gyakran kikacsintanak az agglomerációba, hiszen ott olcsóbban kapják meg ugyanazt a minőséget, mint a közel fekvő budapesti kerületekben.

Nappali plusz három szoba a sláger Szigetszentmiklóson

Szigetszentmiklóson a családi házaknál a 12-25 millió forint közötti kategóriát keresik leginkább az érdeklődők, de 12 millió forintért ma már semmilyen családi házat nem lehet kapni – jelezte Marosvölgyi Gabriella, a Balla Ingatlan helyi irodájának szakmai vezetője. Amikor családi ház vásárlására kerül sor, az elvárások között általában szerepel a nappali plusz három szoba elrendezés, valamint az újszerű állapot. Egy ilyen ingatlan ára azonban Szigetszentmiklóson is 25 millió forint felett jár. Megfelelő méretű és minőségű házakat 28-35 millió forintért lehet kapni itt.

A használt, de jó állapotú házakat keresik Duankeszin

Az észak-budai agglomerációban magasabb árakkal találkozhatnak a vevők. Mint Kovács Péter, a Balla Ingatlan dunakeszi irodájának vezetőjének szavaiból kiderült, Dunakeszin leginkább a használt, de jó állapotú családi házakat keresik a vevők. Az árak azonban ebben a szegmensben kirívóan magasak. Ez azt jelenti, hogy egy lakóparki, azaz újszerű, 6-10 éves, 140 négyzetméteres – nappali plusz négyszobás – családi ház ára ma már eléri a 80 millió forintot. Szívesen vennének persze az emberek ennél kisebb, 70-80 négyzetméteres, jó állapotú házakat, ilyenek azonban ritkán bukkannak fel.

Amivel inkább találkozni lehet ebben a méretkategóriában, azok a bontandó, régi házak, melyek helyén vállalkozók építenek új ingatlanokat. Nagyon ritka, amikor egy ilyen Kádár-kocka felújításának nekifut az új tulajdonos, főleg, hogy egyre kevésbé vannak elérhető szakemberek, akiket megbízhatnának a felújítással. Ráadásul ezek a régi házak sem olcsók: egy ezer négyzetméteres telken álló nagyobb ingatlan ára több mint 40 millió forint – jegyezte meg az ingatlanközvetítő.

Érd és környékén a 3-4 szobás újépítésű a keresett

Érden a leginkább keresett méret, illetve elosztás az újépítésűeknél a 3-4 szobás kialakítás, de természetesen gyerekszámtól is függ, hogy ki, mekkora házat szeretne – mondta Hártó Regina, a Balla Ingatlan érdi irodájának vezetője. Használtaknál valamivel kisebb az elvárt szobaszám: a nappali plusz 2-3 szobás kialakítás a legkelendőbb, melynek alapterülete 100-120 négyzetméter körül alakul. Ezek között előnyben részesítik a vevők azokat az ingatlanokat, melyek önállóak, egyszintesek, amerikai konyhásak.

Az újépítésűekre errefelé a 300-380 ezer körüli négyzetméterárak jellemzőek, míg a használtaknál 220-250 ezer forintos négyzetméterárakkal találkozhatnak az érdeklődők. Olykor persze ennél alacsonyabb áron is piacra kerülhetnek ingatlanok, például egy örökségnél, ahol a gyors eladás a tulajdonos célja – tette hozzá az ingatlanközvetítő.

A kormányzat nem tervezi a kedvezményes lakásáfa meghosszabbítását

„Nem tervezünk hosszabbítást, 2019. december 31-ig van ez az adókedvezmény… Arra biztatok mindenkit, hogy aki tudja, eddig az időpontig vegye igénybe ezt az adókedvezményt!”

– jelentette ki az Inforádió Aréna című műsorában július elején Varga Mihály Pénzügyminiszter.

És úgy tűnik, az ingatlanközvetítők is ugyanezt javasolják azoknak, akik újépítésű lakás vásárlását fontolgatják.

Egyértelmű, hogy drágulás jön 2020-tól

Az áfa visszállása a mostani 5 százalékról a 27 százalékos szintre önmagában 22 százalékos áremelkedést indokol, ami több millió forintos tétel bármely lakásnál. Ha abból indulunk ki, hogy most 600 ezer forintnál jár a budapesti átlagos négyzetméterár az újépítésű lakások esetében, akkor 2020 után már 750 ezres árakról beszélhetünk. Ami azt jelenti, hogy egy 50 négyzetméteres lakás ára több mint 35 millió forint lesz.

Ez pedig Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint már megfizethetetlenül magas ár. Különösen így van ez a külső kerületekben, illetve – egynémely prosperáló várostól (Győr, Kecskemét, Debrecen) eltekintve – a vidéki ingatlanpiacokon.

A 700 ezer forint feletti négyzetméterárakat legfeljebb a belső kerületekben fizetik meg a vevők

– vélekedett Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos ügyvezetője.

Eltűnhet az ingatlanfejlesztő cégek egy része a piacról

Az áremelkedés hatására ezért rengeteg fejlesztő cég fog eltűnni a piacról, és persze az átadott lakások száma is csökken: a tavalyi 15 ezres szintről 8-10 ezerre, ami még 2013-2015 táján volt jellemző az újlakás-piacra – tette hozzá Balla Ákos. Az lehet egyedül pozitívum, hogy várhatóan mérséklődik az építőipart olyannyira feszítő munkaerőhiány is.

Kérdés persze, hogy mit tervez a kormány a CSOK kapcsán, de erről egyelőre semmit nem tudni.

2020-ig is emelkedni fognak az árak

De nem csak 2020-tól drágulnak majd az újépítésű ingatlanok: addig is folyamatos lesz drágulás, ahogy ezidáig is ez volt tapasztalható. Annak ellenére igaz ez, hogy most már a beruházóknak igyekezniük kellene az átadásokkal, hogy ne maradjanak készleten eladatlan ingatlanaik 2019 után, hiszen a 22 százalékkal magasabb árakon jóval kisebb eséllyel tudják azokat értékesíteni.

Balla Ákos várakozásai szerint azonban a beruházók a futó projektjeiket be fogják tudni fejezni, mivel az áfa-bizonytalanság miatt az új fejlesztések előkészítésével már a tavalyi év vége felé leálltak. Utóbbi oka, hogy társasházak esetében 20-22 hónapos építési idővel kell számolni. A szerkezetkész vagy majdnem szerkezetkész épületek esetében tehát még van esély azok befejezésére 2020-ig.

Tavaly év vége óta nem vágtak bele új fejlesztésbe a beruházók, ami szintén az áremelkedés irányába hat, a vevők így csak a fokozatosan kifutó kínálatból tudnak válogatni.

Nem az áfa bizonytalanítja el a vásárlókat

A közelgő határidő tehát nem kell, hogy elbizonytalanítsa azokat, akik a most épülő projektek közül válogatnak. Habár a bejelentés még nem jutott el mindenkihez, úgy tűnik, hogy nem is tapasztalható megtorpanás az érdeklődők részéről, vagy legalábbis nem ezért – jelezte Rácz Gyula László. Véleménye szerint az emberek már eddig is bizonytalankodtak amiatt, hogy sok esetben tervezőasztalról kell ingatlant vásárolniuk, miközben egyre-másra hallották a bedőlésekről és a csúszásokról szóló híreket.

Arról nem is beszélve, hogy ha hitelt is vesznek fel újépítésű ingatlan megvásárlásához, az még ingatagabbá teszi a terveket.

A hitelfelvétel meglehetősen körülményes és bonyolult egy olyan ingatlannál, ahol az adásvételi szerződés majd csak valamikor a jövőben kerül aláírásra.

Hiszen így a hitelfelvétel is csak egy-másfél év múlva történik meg, annak minden bizonytalanságával, miközben addig sok minden történhet a vevő életében -hívta fel a figyelmet az ingatlanközvetítő.

Több az érdeklődő, ha már épül a ház

Rácz Gyula László szerint tehát az érdeklődők számára sokkal fontosabb tényező, ha azt látják, hogy egy ingatlan építése már zajlik, vagyis nő az esélye annak, hogy nem dől be a projekt. Ilyenkor érezhetően sokkal inkább megnő a hajlandóság a vásárlásra. Ugyanakkor persze ilyen készültségi foknál már a beruházók is elkezdenek árat emelni, tehát a vevők drágábban juthatnak hozzá ugyanahhoz a lakáshoz.

A 2018-as év első felében az ingatlanpiacon körülnézve jóval kevésbé optimista a kép fogad minket, mint egy-két évvel korábban

A szakértők szavaiból általában az derült ki, hogy a piac az árakat tekintve stagnálásba váltott:

Csak a hirdetési árak kúsznak felfelé, a tényleges eladási árak már kevésbé.

És miközben a kereslettel nincsenek gondok – fűtik többek között az egyelőre kedvező hitelek -, addig a kínálattal annál inkább. És nem csak az árak miatt, hanem mert egyre nehezebb jó, vagy akár még elfogadható minőségű ingatlant találni. Így persze megjelentek a “beragadt” lakások.

A panelek és az újépítésűek ára emelkedik még

Az árakat tekintve Budapestre és az agglomeráció egy részére leginkább az jellemző, hogy az újépítésűek, adott esetben a panelek vagy egy-egy jobb adottságú, kisméretű téglaépítésű ára még emelkedik, a többi ingatlantípusé azonban nem.

A XIII. kerületben is megállt mára az áremelkedés, csak az újépítésűeknél tapasztalható 8-10 százalékos drágulás, ami 1-3 mFt pluszt jelent a tavalyi árakhoz képest. 

– derült ki Tóth Viktóriának, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodája szakmai vezetőjének szavaiból.

A szakember megjegyezte: Ezt az árnövekedést elsősorban az építőanyagok árának emelkedése, valamint a munkaerőhiány okozza, de az is közrejátszik benne, hogy egyre több fejlesztés jut el befejezés-közeli stádiumba, és az ilyen készültségi fokú ingatlanok drágábbak, mint a tervezőasztalon lévők

Drága a belváros, eladhatatlan árakon hirdetik a lakásokat

Habár az árak már nem emelkednek tovább az V. kerületben sem, az ingatlanosoknak azért fáj a feje, mert a tulajdonosok nagyon magasan tartják a hirdetési árakat, és azt gondolják, hogy ezeken az árakon el is fogják tudni adni lakásaikat. Akár 15-25 százalék is lehet a különbség a hirdetési árak és az ingatlan reális ára közt. 

Ez az árazás azonban a gyakorlatban nem működik, és előbb-utóbb ezt a tulajdonosok is kénytelen belátni.

– vélekedett Schneider Zoltán, a Balla Ingatlan V., VI. és VII. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Gondok a kínálattal: elfogytak a minőségi lakások

De nem csak az a gond, hogy túl vannak árazva az ingatlanok, hanem az is, hogy szinte csak rossz minőségű, jelentős felújításra szoruló otthonok találhatók most már a piacon. Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint

Kevés most a jó eladó ingatlan, illetve ha ilyet kínálnak, akkor azt gyorsan el is viszik.

Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője ugyanígy látja a helyzetet, különösen ami a házakat illeti. Ez szerinte azért probléma, mert egy felújítás a jelenlegi helyzetben – amikor magasak és tovább kúsznak felfelé az építőanyagárak, miközben a munkaerő is drága, ráadásul hiány is van belőle – nem egyszerű dolog.

Nem véletlen, hogy a vevők most elsősorban a felújított, jó állapotú ingatlanokat keresik, és ezekért hajlandóak is megfizetni a magasabb árakat is, mert akkor elkerülhetik a felújítással járó gondokat.

Sok a beragadt ingatlan, több időt kell szánni ez értékesítésre

A túlárazott ingatlanok sokszor beragadnak a piacon, és gyakran az sem segít, ha megpróbálnak a tulajdonosok árat csökkenteni. A magas árak és a jelentős forgalom ellenére a vevők ugyanis alaposan tájékozódnak – hívta fel a figyelmet Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai és észak-budai irodájának szakmai vezetője.

Ugyanezt érzékeli Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki szerint

Az eladók sok esetben nem hiszik el, hogy nem fog elkelni az ingatlan az általuk elképzelt árért.

Sokuknál a megfelelő motiváció is hiányzik, így elengedik azt a vevőt, aki megpróbál jelentősebb mértékben alkudni az irreális árból. Legfeljebb akkor hajlandók csökkenteni az áron, ha már hónapok óta nem talál vevőre a lakásuk.

Ahol még tart az áremelkedés…

Akadnak olyan részek az országban, ahol a szakemberek egyáltalán nem tapasztalják, hogy bármely szegmensben is megtorpantak volna az árak. Ilyen például Dunakeszi, ahol a kínálat nem igazán éri utol a keresletet. A vevők itt is leginkább a használt, jó állapotú ingatlanokat keresik, az árak itt kirívóan magasak. Ráadásul úgy tűnik még feljebb fognak kúszni.

Csak az év eleje óta 10 százalékkal drágultak az újépítésűek, ami pedig húzza magával a használt lakások árát is

– magyarázta Kovács Péter, a Balla Ingatlan dunakeszi irodájának vezetője.

Hasonló a helyzet a Balatonon is, nem valószínű, hogy megtörik az áremelkedési trend

Minden ingatlantípusra jelentős most az érdeklődés: túlkereslet mutatkozik lakásokra, nyaralókra, építkezésekre és telkekre is.

A 20 millió forint alatti kategóriába tartozó panelek 1-2 hét alatt elkelnek, de az sem ritka, hogy mindössze 1-2 napot kell várnia a tulajdonosnak a vevőre

– hívta fel a figyelmet Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának vezetője.

Tapasztalatai szerint, aki most eladná a nyaralóját, az jobb áron és gyorsabban megteheti, mint egy-két éve. 2019 végéig nem is vár változást a szakértő, vagyis nem valószínű az eddig áremelkedési trend megtörése. Legalábbis a Balatonnál. Hiszen mint látható, máshol már inkább csak stagnálnak az árak, és ez így is marad még egy darabig.