„Annak ellenére, hogy a KSH közlése szerint a 2022-es népszámlálás adatai alapján, 2011-hez képest 1,4%-kal csökkent a kerület állandó lakosainak száma, Újbuda népszerűsége vitathatatlan, sőt, az újépítésű projektek gyarapodásával pedig egyre csak növekszik. 2023 augusztusa óta mindössze egy alkalommal, 2024 júniusában csúszott le a legkeresettebb fővárosi kerületek dobogójáról, amikoris negyedikként végzett. 2023 októbere után, amikor a Duna House budapesti kerületekben kereső ügyfeleinek 17,8%-a jelölte meg a preferált területek között Újbudát, idén augusztusban újra első lett a kerületek között, ráadásul rekord mértékű (19,1%) érdeklődés érkezett az itt található lakások iránt.” – kezdte Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője.

A fővárosi kerületek között nem csak az érdeklődők terén szerepel jól Újbuda, de a budai oldalon ebben a kerületben cserélt gazdát a legtöbb használt lakás is, ami az összes fővárosi ingatlantranzakció 7%-át fedte le 2024 első nyolc hónapjában. Az idén értékesített új és használt lakások figyelembevételével a kerületben az átlagos négyzetméterár a tavalyihoz képest 20%-kal nőtt, 1,19 millió forinthoz közelít, az átlagos ingatlanérték pedig csaknem 76 millió forint volt. „Újbuda esetében kifejezetten igaz, hogy a népszerűségnek ára van, hiszen, ha csak a használt lakások átlagárát vizsgáljuk, akkor Újbuda lakásai 25%-kal haladják meg a fővárosi 901 ezer Ft/m2-es átlagot. Tehát, aki ezt a népszerű kerületet választja, az idei évben 1,13 millió forintos árra készülhet négyzetméterenként. Újbuda így a használt lakásokat illetően az ötödik legdrágább fővárosi lokációnak tekinthető.” – tette hozzá a szakértő.

A kerületben ingatlant vásárlók 67%-a téglaépítésű társasházi lakásra szerződött, amelyekért átlagosan 1,15 millió forintos négyzetméterárat kértek a tulajdonosok, az átlagos, ingatlanra fordított összeg 69,2 millió forint volt. A vevők 18%-a választott 2024-ben a kerület panellakásainak kínálatából, ők 914 ezer forintos négyzetméteráron, átlagosan 53,3 millió forintot költöttek otthonteremtésre. Kiugró arányban szerepeltek a tranzakciók között az újépítésű lakások is, a Duna House XI. kerület mellett voksoló ügyfeleinek 12%-a döntött használt helyett új ingatlan vásárlása mellett. Újbudán az igazán magas minőséget képviselő, prémium projektek mellett a szintén minőségi, de megfizethetőbb felszereltséggel ellátott beruházások ingatlanjai is megtalálhatók, így a kerület új lakásainak átlagos négyzetméterára 1,5 millió forint körül mozog. Ingatlanérték tekintetében azonban már a 132 millió forinthoz közelít az átlag, ha tágas, 90 négyzetméteres, új ingatlanban képzeli el otthonát a vevő.

A használt és új XI. kerületi lakások a befektetők körében is keresettek, a kerületben létrejött adásvételek 33%-ban befektetési céllal szerződtek a vásárlók a Duna House adatai szerint. A nem saját célra szerződő vevők 1,15 millió forintos átlagos négyzetméterárat fizettek, 58 négyzetméteres, jól kiadható ingatlanokért, ami így 67 millió forintos ráfordítást igényelt.

 Nyitókép: Unsplash / Illusztráció

Az önkormányzat két civil szervezettel közösen fordult a bírósághoz, amelynek azonnali jogvédelmet elrendelő döntése meggátolta, hogy elinduljon egy „irdatlan méretű, tömeges fakivágásokkal járó természetpusztítás” a Hamzsabégi út mentén – fogalmazott László Imre. Hozzátette, hogy ez csak a kezdetét jelentette volna a Déli Körvasút építését előkészítő munkálatoknak. Ez a vonal a kínai hitelből épülő Budapest-Belgrád vasútvonal teljes teherforgalmát vezetné keresztül Újbuda sűrűn lakott központi részén, a Rákóczi-hídtól a Kelenföldi pályaudvarig – emelte ki.

A jogi harcnak azonban egyelőre nincs vége, mert a kormányhivatal fellebbezhet a Kúriához – hívta fel a figyelmet a polgármester, aki kijelentette, nem fogják feladni a küzdelmet.

• Korábban írtuk: Fordulat: Véget érhet a drasztikus drágulás a budapesti lakáspiacon

Az, hogy mennyibe kerül a fűtés meghatározza többek között a lakás állapota, a felújított – például szigetelt – ingatlanokban alacsonyabb a kiadás – derül ki az ingatlan.com legfrissebb elemzéséből, amely az egyik legnagyobb budapesti városrészben, a XI. kerületben vizsgálta az eladásra kínált lakásokat vizsgálta állapot és fűtési rendszerek szerint.

Az Újbudaként is ismert XI. kerületben ugyanis jelentős a kínálat családi, iker- és sorházakból, számottevő a panel és téglalakások kínálata, ezért az itt található ingatlanokon keresztül jól látható a különböző állapotú és fűtési rendszerekkel felszerelt lakások közötti árkülönbség.

Van igény

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint az újszerűként vagy felújítottként kínált lakások nagy részében korszerű fűtési rendszer működik, amelyek alacsonyabb kiadást jelentenek. A távfűtés és házközponti fűtés esetén például az egyedi méréssel akár 5-10 százalékkal lefaragható a havi rezsiköltség.

A lakásvásárlást tervezők egy jelentős része nem szeretne komolyabb beruházást végrehajtani a megvett lakásban, ezért inkább már a felújított, korszerű fűtéssel rendelkező ingatlanokat vásárolna, amiből azonban jelenleg kevés van a piacon. Ezekért a vevők hajlandók akár prémiumot is fizetni.

– tette hozzá az ingatlan.com szakembere.

• Korábban írtuk:  Jó üzlet még a lakáskiadás, de már egyre kevésbé éri meg

Panelek, téglák, házak, fűtési rendszerek és az árak

Az ingatlan.com elemzése szerint a XI. kerületi téglalakások táborában az újszerűeknél az átlagos négyzetméterár szeptember közepén 884 ezer forintot tett ki, ami 15 százalékkal haladja meg a közepes állapotúként hirdetett téglalakások 769 ezer forintos átlagát.

• Az újbudai, távfűtéses panellakásoknál a felújítottakért négyzetméterenként 690 ezer forintot kértek az eladók, 7 százalékkal többet, mint közepes állapotúakért. Az egyedi méréses ugyancsak felújított panellakásoknál 714 ezer forint az átlagár, ami több mint 10 százalékkal haladja meg a közepes állapotban lévő társaikét.
• A XI. kerületi családi, iker– vagy sorházak esetében a különböző fűtési rendszerek közötti eltéréseket mutatja, hogy a sima gázkazános házaknál az átlagos négyzetméterár 597 ezer forint. A korszerűbb és takarékosabb geotermikus rendszerrel felszerelt házaknál 835 ezer forint ugyanez, a szintén modern, úgynevezett fan-coil megoldással rendelkező házaknál pedig 900 ezer felett van az átlagos négyzetméterár.

Az ingatlan.com szakértője az adatokat értékelve elmondta, hogy az ingatlanok állapota és fűtési rendszere akár 30-40 százalékkal is befolyásolhatja egy-egy lakás vagy ház értékét, emiatt a tulajdonosoknak megéri a korszerűsítésre és az állagmegőrzésre költeni. Ráadásul a felújítási célú kiadások az alacsonyabb rezsidíjakon keresztül szintén megtérülhetnek.

• Korábban írtuk: Tovább élénkült a lakáspiac a csok-bővítés bejelentése óta