Befagyott a hitelezés

Az ingatlanpiac elmúlt évben tapasztalt gyengélkedésnek fő okaként a hitelezés befagyását nevezték meg korábban egyöntetűen az ingatlanközvetítők.

De nem csak az ingatlanközvetítők látták így a helyzetet, hanem a Magyar Nemzeti Bank is arról beszélt, hogy elsősorban a hitelre vásárló vevők hiánya miatt lehetett az idei év második negyedévének végére több mint 30 százalékos szűküléssel találkozni az ingatlanpiaci forgalomban, hiszen a lakáshitelezés közel 70 százalékkal zuhant egy év alatt.

Ugyanakkor az elmúlt hónapokban a lakáshitelek szempontjából kedvező folyamatok bontakoztak ki.

Az év eleji 10 százalék feletti THM-ekhez képest némi csökkenést lehetett tapasztalni, egyrészt a hosszabb futamidejű és kamatperiódusú lakáshitelek kamatára ható 10 éves kamatszintek – az úgynevezett BIRS – mérséklődésére került sor, másrészt október 9-től megjelentek a kamatplafonos hitelek a bankok kínálatában.

Mit várhatunk a kamatplafontól?

Utóbbi azt jelenti, hogy

az “önkéntes” kamatplafonhoz csatlakozó bankok vállalták, hogy legfeljebb 8,5 százalékos THM-mel kínálnak jelzáloghiteleket az ügyfeleknek. 

• Ezzel a lépéssel a kormány célja az volt, hogy élénkítse a hitelpiacot, mely aztán kicsit megtolja az egyébként meglehetősen gyengén teljesítő gazdaságot is, benne pedig az ingatlanpiacot. Meg is jelentek október során a bankok kínálatában a kamatplafonos hitelek, így ma már 7-8 százalék közötti kamattal találunk ajánlatokat. Úgy tűnik, hogy ezzel elhárult az egyik legkomolyabbnak látszó akadály az ingatlanpiac beindulása elől.
• Vagy mégsem: hiszen a 7 százalékos kamat még nem az az 5 százalékos szint, melyhez korábban hozzászoktak a hazai ingatlanvásárlók, és amely miatt “boldog-boldogtalan” lakáshitelt vett fel, de még csak nem is az a 6 százalékos érték, melyet a szakemberek egy része úgymond vízválasztónak tart a hitelezés beindulása szempontjából.

A kamatok mérséklődtek

Mindenesetre a mostani kamatok már mérsékeltebbek, mint amelyekkel néhány hónapja találkozhattunk, így akár indokolt is lehetne némi mozgás az ingatlanpiacon a hitelre vásárló vevők részéről. Az ingatlanközvetítők azonban arról számoltak be, hogy az október 9. óta eltelt másfél hónap során nem igazán tapasztalták a hitelre vásárló vevők ostromát az ingatlanpiacon.

A csökkenő kamatok ellenére azt lehet tapasztalni, hogy az év vége felé közeledve egyre mérsékeltebb az érdeklődés az eladó ingatlanok iránt

– jelezte Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője, de Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX., XX. és XXIII. kerületi irodájának szakmai vezetője is leszögezte, hogy nem látnak a csökkenő kamatok hatására változást az ingatlanpiacon.

Egyelőre kivárnak az ügyfelek

Sebestyén Tamás úgy látja, hogy egyelőre nem csaptak le a lehetőségre az ügyfelek, inkább azt érezni, hogy továbbra is kivárnak, átgondolják még a terveiket. Szerinte a CSOK változása miatt is sokan számolgatnak most, hogy inkább az eddigi CSOK vagy az új CSOK Plusz éri meg számukra jobban, és akadnak, akik még megpróbálják kihasználni az eddig rendelkezésre álló lehetőséget. Ugyanakkor ez sem okoz számottevő mozgást az ingatlanpiacon – tette hozzá.

Sebestyén Tamás azt tapasztalta, hogy

akadnak ugyan hitelre vásárló vevők most is, de ők nem igazán jönnek lázba attól, hogy fél-egy százalékkal alacsonyabb kamattal tudnak hitelt felvenni.

Véleménye szerint komolyabb változást az eredményezhetne, ha a kamatszintek 5-6 százalék környékére csúsznának vissza. Hiszen korábban is az 5 százalék körüli szintek voltak azok, melyek megmozgatták a vevők fantáziáját.

Állampapírok helyett inlább ingatlant kellene venni?

Úgy véli, a vonzóbb kamatokon kívül az lendíthetne még sokat az ingatlanpiacon, ha visszatérnének a befektetők az állampapírokból, amire van is némi esély, hiszen az újabb állampapírok már kevésbé vonzók számukra, ugyanakkor sokan, akik korábban bevásároltak állampapírból, most még egy jó ideig a befektetésükben maradhatnak.

Ráadásul az sem ártana, ha kicsit növekedne az optimizmus, mely most egyáltalán nem jellemző

– jegyezte meg Sebestyén Tamás. Hiszen azt lehet érezni, hogy sokan aggódnak a gazdasági helyzet, az infláció és a jövő miatt, így ezért sem szánják rá magukat könnyen az ingatlanvásárlásra.

Több dologra is szükség lenne

Rencsevics Mária is azt hangsúlyozta, hogy egy kamatcsökentés önmagában kevés a változáshoz, hiszen

a megélhetési költségek növekedése miatt szűkült azok köre, akik hitelt tudnak felvenni.

Úgy véli, hogy egy stabil gazdaság, csökkenő infláció, a CSOK Pluszra jogosultak körének bővítése és felújítási támogatás kellene ahhoz, hogy érdemben megmozduljon a hazai ingatlanpiac.

Sebestyén Tamás mindenesetre az eddigiek alapján a következő évben sem igazán számít komolyabb lendületre az ingatlanpiacon, sőt várakozásai szerint gyakorlatilag ugyanazt láthatjuk jövőre is, mint amivel az idei évben szembesülhettünk. Ez pedig mérsékelt forgalmat, illetve csökkenő, stagnáló árakat jelent.

Nyitókép: Pexels

Az elmúlt hónapokban jelentős mértékben szűkült a hazai ingatlanpiac

Habár az árak visszaesésről nem igazán beszélhetünk, a tranzakciók száma drasztikusan visszaesett, és az is kiderül az ingatlanközvetítők beszámolóiból, hogy egyre nagyobb alkuk jelennek meg. A szűkülés fő okaként a legtöbben a hitelezés visszaszorulását nevezik meg.

Már „csak” az ingatlanok 50%-át veszik hitelre

Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX., XX. és XXIII. kerületi irodájának szakmai vezetője például felhívta a figyelmet arra, hogy

míg korábban az ügyletek mintegy 70 százalékánál vettek igénybe banki hitelt a vásárlók, ez 50 százalék alá mérséklődött.

Jellemzően ezek is a támogatott hitelek köréből kerülnek ki.

Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője ennél is erősebben fogalmazott, mint mondta: a hitelre vásárló vevők gyakorlatilag teljesen “felszívódtak” a piacról.

Mi állhat a háttérben?

Drabos Tünde, a Balla Ingatlan hitelezési üzletágának vezetője szerint bár a hitelek visszaszorulása jelentős hatással van az ingatlanpiaci forgalomra, azonban az okok ennél szerteágazóbbak, és szerinte:

Nem is elsősorban a magas hitelkamatokat kell most felelőssé tenni a csökkenő tranzakciószámokért.

Mint mondta, korábban is kínáltak hiteleket a bankok a jelenlegi kamatszinteken, mégis volt irántuk kereslet. Hangsúlyozta, hogy a kamatok mellett
– az ingatlanárak túlságosan magas szintre emelkedése,
– a háborús helyzet okozta bizonytalanság,
– az extrém mértékű infláció és
– az energiaárak emelkedése
mind-mind hatással volt a lakáspiacra az elmúlt egy évben. Ezek miatt, akinek nem sürgős, az inkább halasztotta az ingatlanvásárlását.

Kilőttek a kamatok

Az ugyanakkor kétségtelen, hogy a kamatok is nagymértékben emelkedtek: 

A korábban jellemző 4-5 százalékos hitelkamatok helyett mostanában 8,5-10 százalékos kamatokkal találkozhatunk a bankok kínálatában.

A kamat mértékét természetesen befolyásolja a kamatperiódus, a hitel összege és az ügyfélminősítés is – tette hozzá a szakértő

Drabos Tünde mindezek mellett arra a kifejezetten érdekes változásra is felhívta a figyelmet, hogy míg régebben a rövid kamatperiódusú hitelek voltak olcsóbbak, ez most megfordult, és a végig fix hitelek váltak kedvezőbbé a lakáshitelt felvenni szándékozók számára.

Még mindig elérhetők a különféle támogatsok

Azt is megjegyezte, hogy a kamattámogatott hitelek továbbra is elérhetők, és persze kelendők:

• A támogatások közül a babaváró 2023-ban is rendelkezésre áll, a fiatal házasoknak segít, önerőként tudják használni.
• A CSOK ugyancsak igényelhető még, a kamattámogatott hitellel együtt: a 3 százalék fix kamatozású hitelt, maximum 10 millió forintot két gyermekkel, 15 millió forintot három gyermekkel lehet igénybe venni – részletezte a jelenleg elérhető támogatásokat.

Azt is hozzátette ugyanakkor, hogy 

A rendkívül magasan járó ingatlanárak miatt ma már ritkán elegendő a korábban megszokott 10-15 millió forintos hitel ingatlanvásárlásra.

Megfogyatkoztak a vevők

Az is kétségtelen azonban, hogy a támogatások ellenére a hitelből vásárló ügyfelek száma látványos mértékben visszaesett. De a készpénzes vevők száma is mérséklődött, ami arra utal, hogy a többi tényező is erős hatást gyakorol az ingatlanpiacra. Egyértelműen kirajzolódik az, hogy:

A készpénzes befektetők is kivárnak, és elsősorban azok vásárolnak csak most, akiknek sürgősen meg kell oldania a lakhatásukat – és persze megvan hozzá az anyagi fedezetük.

Végül azt is hozzátette, hogy várakozásai szerint a közeljövőben, tehát ebben az évben, jelentősebb változás nem várható sem a hitelezést, sem pedig az ingatlanpiacot tekintve. Azt ugyanakkor elképzelhetőnek tartja, hogy az év második fele már némi pozitív irányt mutathat, de számottevő javulásra inkább csak a következő évben számít. És ez is csak akkor következhet be, ha nem jelennek meg addig más negatív tényezők a piacon.

Nyitókép: Unsplash.

Az elmúlt években jellemző keresleti piac és a magas infláció miatt jelenleg sok a túlárazott ingatlan a XIX., XX. és XXIII. kerületben, ahogy egész Budapesten is – jelezte Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan kerületi irodájának szakmai vezetője. Az árak egészen idáig folyamatosan emelkedtek, a három kerületben az elmúlt egy év alatt átlagosan 15 százalékkal.

Felhívta a figyelmet arra, hogy a tavalyi évet és még a téli időszakot is a keresleti piac jellemezte, ugyanakkor

a gazdasági helyzet romlása, a háború és a hitelkamatok növekedése miatt a valós kereslet már tavasszal elkezdett csökkeni.

Ezt egyébként tapasztalatai szerint egyre inkább megérzik a tulajdonosok is, akik egyre gyakrabban fordulnak ingatlanközvetítőhöz, ha szeretnék eladni az ingatlanjukat.

A szakértő várakozásai szerint a mérséklődő kereslet mellett a kínálat várhatóan növekedni fog, melynek hatására az árak – legalábbis reálértékben – csökkenésnek indulhatnak. Utóbbi azt jelenti, hogy a hirdetési áraknál leginkább stagnálást láthatunk majd az elkövetkező időszakban.

Hozzátette ugyanakkor, hogy a XIX., a XX. és a XXIII. kerületek elhelyezkedésüknek köszönhetően talán egy kicsit jobb helyzetben vannak, hiszen aki a belső kerületekből a zöldbe vágyik, az is megtalálja ezekben a külső kerületekben a számítását, miközben a belváros könnyen elérhető tömegközlekedéssel.

Egyelőre azt látni, hogy a hirdetési árak sok eladó ingatlan esetében lényegesen magasabbak, mint a tényleges eladási árak. Reális árakkal inkább csak ott találkozunk, ahol ingatlanközvetítő is részt vesz az eladásban, habár mint Rencsevics Mária rámutatott:

Sokszor ingatlanközvetítő szaktanácsa ellenére esetén is ragaszkodik a megbízó az általa elképzelt árhoz.

Ennek hatása egyébként az alkuknál is jelentkezik, ugyanis Rencsevics Mária tapasztalatai szerint nem igazán nő az alku mértéke. A túlárazott ingatlanokra nem érkezik érdeklődő, tehát a tulajdonos, ha tényleg el akarja adni az ingatlanát, akkor maga csökkenti a hirdetési árat. A jó áron hirdetett ingatlanok esetében viszont a szokásos mértékű alkuval találkoztak az ingatlanközvetítők az elmúlt hónapokban.

A legkönnyebben egyébként a felújított panellakásokat lehet most értékesíteni:

• Ha jól vannak beárazva, akkor akár 1-2 hét alatt is vevőt lehet találni rájuk, de átlagosan mintegy 2 hónapos értékesítési időről beszélhetünk.
• Ez a felújítandó panelek esetében már 2-3 hónapra nyúlik, míg a családi házaknál vagy a közös udvaros lakásoknál jóval hosszabb értékesítési idővel számolhatnak a tulajdonosok.

De nem csak a panellakások, hanem a családi házak iránt is érezhető a kereslet, főként a felújított ingatlanok érdeklik a vevőket. Azt is hozzátette, hogy a döntéseket befolyásoló tényezők között sokkal nagyobb szerepet fog kapni az ingatlan energiaháztartása, vagyis egy jó energiahatékonyságú ingatlan a várható rezsiköltség miatt gyorsabban el fog kelni, mint egy korszerűtlen.

Az elmúlt egy év átlagában mindenesetre az eladási ár 500 ezer forint alatti négyzetméterár körül alakult: a legmagasabb árakkal a XIX. kerületben találkozhattak az érdeklődők, utána a XX. és végül a XXIII. kerület következett. A szakértő ugyanakkor ennek kapcsán azt is megjegyezte, hogy Soroksáron jellemzőbbek a nagyobb alapterületű ingatlanok, míg a tranzakciószámot tekintve a XX. kerület vezet: lényegesen több ingatlan került itt új tulajdonoshoz, mint a másik két kerületben.

Ami az újépítésű ingatlanok piacát illeti, akadnak érdeklődők ebben a szegmensben is, de mivel 750 ezer – 1,2 millió forintos négyzetméterárakról beszélünk, így a keresők is határozottabb igényekkel érkeznek és nehezebben hoznak kompromisszumot, mint egy használt ingatlannál. Akad olyan újépítésű ház is a kínálatban, melynél alacsonyabb négyzetméterárról beszélhetünk, mint egy átlagos, használt panellakás esetében, azonban a kis kert vagy a közeli szomszéd miatt mégsem kapkodnak érte a vevők.

Ami még megfigyelhető, hogy jelentősen csökkent a hitelre vásárlók száma. Míg korábban az ügyletek mintegy 70 százalékánál vettek igénybe banki hitelt a vásárlók, ez mára 50 százalék alá mérséklődött. Jellemzően egyébként ezek a támogatott hitelek köréből kerülnek ki.

A szakértő kitért arra is, hogy tapasztalatai szerint a befektetők továbbra is jelen vannak a piacon, mivel a bérbeadásnak egyre nagyobb a létjogosultsága, az ingatlan pedig stabil befektetés a mai gazdasági környezetben. Ráadásul az elkövetkező időszakban várhatóan a növekvő kínálat miatt a vevők könnyebben tudnak majd válogatni.

Az eladók viszont azt érzékelik majd, hogy hosszabbra nyúlik az értékesítési idő és keményebbé válik az alkufolyamat, mint korábban. Hiszen a nagyobb kínálat miatt könnyebben odébb állnak a vevők – tette hozzá Rencsevics Mária, aki szerint ugyanakkor az élethelyzetek folyamatosan változása és a kamattámogatott hitelek elérhetősége miattaz ingatlanpiac továbbra is aktív részese marad a gazdasági folyamatoknak.

Nyitókép: Unsplash.

Belváros

Garaba Gergely, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője szerint a belső kerületekben a bérlakások ismét “fénykorukat élik”. Ez azt jelenti, hogy jelentős volt irántuk a kereslet a tavalyi évben: újra keresleti piac alakult ki, egyelőre itt még mérsékelt áremelkedéssel. Vagyis nem tértek még vissza a járvány előtt jellemző bérleti díjak, azonban, ha a lendület kitart, akkor ez is bekövetkezhet, annak ellenére, hogy a rövid távú lakáskiadás feléledéséről továbbra sem beszélhetünk – tette hozzá.

Észak- és Bel-Buda

Nagy Andrea, a Balla Ingatlan észak- és bel-budai irodájának szakmai vezetője viszont úgy látja, hogy a budai kerületekben az árak már a tavalyi évben visszakapaszkodtak a járvány előtti szintekre, ugyanakkor mivel a kereslet is erős, így a magas árakon is találnak bérlőt. Mivel a kínálat vegyes, az árak széles skálán mozognak: 200-500 ezer forint között. Egy háromszobás házrész esetében például 300 ezer forintos havi bérleti díjra lehet számítani a III. kerületben.

Dél-Buda

Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője viszont nem tapasztalt nagyobb emelkedést tavaly a bérleti díjaknál: 120-130 ezer forintért már ki lehetett bérelni egy hónapra egy átlagos, kétszobás panellakást a XI. kerületben, ahogy az azt megelőző évben is. Az persze jellemző, hogy a kínálati ár magasabb ennél, ebből viszont alkudni szoktak a bérlők – jegyezte meg.

XIII. kerület

A XIII. kerületben hatalmas kínálat alakult ki a bérlakások piacán – hívta fel a figyelmet Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának vezetője. A bérleti díjak 100 ezer forintnál indultak a kerületben, és minden típusból bőségesen lehetett válogatni. Az árakat természetesen az elhelyezkedés, adottságok, minőség határozza meg, és a felső határ “a csillagos ég” – fogalmazott a szakértő.

X. és XVII. kerület

A X. kerületben bérelhető kertes házakból vagy éppen kisállatokkal költözhető otthonokból óriási a hiány – mondta Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Tavaly egy 2-3 szobás panel bérleti díja a X. kerületben mintegy 120-140 ezer forint között alakult, de egy új és minőségi ingatlanért ennek akár dupláját is elkérhették a tulajdonosok.

XVIII. kerület

A XVIII. kerületben Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan kerületi irodájának szakmai vezetője azt tapasztalta, hogy a bérlakások iránt tavaly erősödött a kereslet, ami talán annak is köszönhető, hogy mintegy 10 százalékkal olcsóbban kínálták őket, mint a járvány kitörését megelőzően.

XIX. és XX. kerület

A XIX. és XX. kerületekben viszont nem volt túl élénk a bérleti piac, a járvány idején sem tapasztaltak visszaeső bérleti díjakat az ingatlanközvetítők, jelenleg pedig még az egy-két évvel ezelőtti áraknál is magasabb szintekkel lehet találkozni – mondta Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ez azt jelenti, hogy egy jó állapotú, jó helyen található, 1+2 félszobás lakás 140 ezer forint körüli áron adható ki.

Csepel

Míg sok budapesti kerületben jelentős a kínálat albérletekből, addig Csepelen szinte alig találni kiadó lakást – mutatott rá Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője. Így, ha valaki kiadná itt a lakását, akkor szinte azonnal talál rá bérlőt. Az érdeklődés tehát jelentős a bérlakások iránt, csak nincs miből válogatni – összegezte a szakértő.

IV. és XV. kerület

A befektetők száma pedig ismét nőhet, mivel a már kevésbé jó üzletnek számító MÁP+ állampapírból sokan közülük ismét az ingatlanpiacra menekülnek – jelezte Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője. Azok, akik felismerték, hogy a jelenlegi környezet nem kedvez a befektetésüknek, a jóval „inflációállóbb” ingatlanpiac felé fordulhatnak, és a készpénzben vásárlók táborát fogják erősíteni – tette hozzá.

Balaton

A Balatonon is emelkedtek tavaly a bérleti díjak, mivel lekövetik az ingatlanárak alakulását – mutatott rá Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakmai vezetője. Ráadásul hosszú távra kiadó ingatlanok gyakorlatilag nem is léteznek most a balatoni piacon, ami a szakértő szerint egy rejtett lehetőség a befektetők számára.

Belváros

A bérlakások újra “fénykorukat élik” a belvárosi kerületekben, ami azt jelenti, hogy jelentős irántuk az igény a tavasz végi nyitás óta.

Újra keresleti piac kezd kialakulni, természetesen némi áremelkedéssel.

Amennyiben ez a lendület kitart és a járványhelyzet sem romlik, akkor visszatérhetnek a régi, magasabb bérleti díjak a belvárosban is, annak ellenére, hogy a rövid távú lakáskiadás feléledéséről továbbra sem beszélhetünk – foglalta össze a helyzetet Garaba Gergely, a Balla Ingatlan belvárosi irodáinak szakmai vezetője.

A rövid távú lakáskiadás kapcsán Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonosa megjegyezte, hogy a korábban rövid távra kiadott lakások egy része hosszú távú bérleményként jelent meg a piacon. Ezekre jellemző, hogy szép állapotú, jó minőségű, teljesen berendezett ingatlanok – hiszen a szállodai szobák versenytársaiként működtek -, és gyakorlatilag kiszorítják a nagyon rossz állapotú bérlakásokat a piacról.

A rövid távú lakáskiadás megszűnése elsősorban a belvárosi kerületekben éreztette hatását, ugyanakkor vannak kerületek, ahol nem eseti hatások befolyásolják a keresletet: ezekben jellemzően az átlagemberek vásárolnak befektetési céllal ingatlanokat – tette hozzá Balla Ákos.

• Befektető alatt persze azokat a személyeket kell érteni, akik olyan ingatlant vásárolnak, melyben ők maguk soha nem laknak, hanem kifejezetten kiadásra vásárolják azt.
• Mint mondta, ezek a befektetői vásárlások a járvány kitörése előtt az egész belvárosra jellemzőek voltak, de kedvelték a befektetők a IX., XI., XIII., XIV. kerületeket is.

XIII. kerület

A XIII. kerületben jelentős kínálat alakult ki mára a bérlakások piacán, és minden típusból bőségesen lehet válogatni. A bérleti díjak 100 ezer forintnál indulnak a kerületben – jelezte Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának vezetője.

Balla Ákos ennek kapcsán megjegyezte, hogy a XIII. kerületben sok olyan befektetőről beszélhetünk, akiknek nem csak egy, hanem kettő, három vagy még több ingatlanja is van a kerületben. Ennek oka, hogy a kerület régóta kedvelt a vevők körében és ez a frekventáltság töretlen. Ha például vidéki vásárlókat kérdezünk meg arról, hogy hol szeretne vásárolni, akkor jellemzően a XIII. és XIV. kerületet szokták említeni – jelezte a szakértő.

XIV. és XVI. kerület

Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője is megerősítette, hogy a XIV. kerületben most is jelen vannak a befektetők a piacon:

keresik a jó állapotú lakásokat, melyeket hosszú távra 130-150 ezer forintért ki tudnak adni.

Észak- és Bel-Buda

Ugyanakkor a budai kerületekben is felbukkannak a bérlakás-célra vásárló befektetők. Nagy Andrea, a Balla Ingatlan észak- és bel-budai irodájának szakmai vezetője arra hívta fel a figyelmet, hogy sok olyan bérbeadóval találkozik, akik úgy vélik, hogy még mindig nem tudnak jobb befektetést ingatlanvásárlásnál és -kiadásnál.

Az árak talán emiatt is itt visszakapaszkodtak a járvány előtti szintekre, de mivel a kínálat vegyes, így széles skálán mozognak a budai kerületekben: 200-500 ezer forint között. Egy háromszobás házrész esetében például 300 ezer forintos havi bérleti díjról beszélhetünk a III. kerület esetében – tette hozzá a szakértő.

Dél-budai régió

Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós vezetője viszont a bérleti díjaknál nem tapasztalt jelentősebb változást a járvány után:

Most is ugyanúgy 120-130 ezer forintért lehet havonta bérelni egy átlagos, kétszobás panellakást a XI. kerületben, mint korábban.

Az persze jellemző, hogy a kínálati ár magasabb ennél, ebből viszont alkudni szoktak a bérlők.

X. és XVII. kerület

Ami a külső pesti kerületeket illeti, Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint azt lehet érezni, hogy a pár évvel ezelőtti kínálatot meghaladja a kiadó lakások száma. Ugyanakkor bérelhető kertes házakból vagy éppen kisállatokkal költözhető otthonokból óriási a hiány.

Jelenleg egy 2-3 szobás panel bérleti díja a X. kerületben mintegy 120-140 ezer forint között alakul, de egy új és minőségi ingatlanért ennek akár dupláját is elkérheti a tulajdonosa.

XIX. és XX. kerület

A XIX. és XX. kerületekben viszont nem túl élénk a bérleti piac – jegyezte meg Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője. A járvány idején sem tapasztaltak visszaeső bérleti díjakat, jelenleg pedig az egy-két évvel ezelőtti áraknál némileg magasabb szintekkel lehet találkozni. Így egy jó állapotú, jó helyen található, 1+2 félszobás lakás 140 ezer forint körüli áron adható ki.

Balla Ákos végül arra is felhívta a figyelmet, hogy a legkönnyebben kiadható ingatlanoknál az elmúlt években némi eltolódás volt megfigyelhető: míg korábban az egyszobás garzonok voltak a legnépszerűbbek Budapesten, addig ma már a másfél szobás lakásokat keresik leginkább a bérlők, mégpedig olyan félszobával, mely egy normális méretű hálószobaként használható.

Ennek oka, hogy egy ilyen lakás egyedülállóknak, pároknak vagy kis családoknak is megfelelő. A nagyobb családok nyilván nagyobb, két-háromszobás ingatlanokat keresnek, ugyanakkor belőlük kevesebb van, mint a kislakások bérlőiből

– jegyezte meg a szakértő.

Az egy évvel korábbi szinthez képest nagyobb most a kereslet Kispest és Pesterzsébet ingatlanpiacán, ami alapvetően két tényező eredménye: a járvány enyhülésének és a forrásbővülésnek – jelezte Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki utóbbi kapcsán elsősorban a családtámogatási rendszerre gondolt, mely erősen érezteti a hatását a hazai ingatlanpiacon.

A lendületesebb mozgás együtt járt az árak emelkedésével is, így míg a járvány első hullámában még enyhe esés volt jellemző – elsősorban a panellakások körében -, addig idén már áremelkedés jellemezte a két kerület ingatlanpiacát. A szakértő becslése szerint éves átlagban mintegy 5 százalékkal növekedtek az árak, de a XIX. kerületben ennél nagyobb drágulás volt jellemző.

Megjelent ugyanakkor az erős túlárazottság, aminek Rencsevics Mária szerint elsősorban az az oka, hogy rengeteg ügyfél elsősorban az interneten tájékozódik az ingatlanpiacról, nem pedig szakértőktől. Ennek eredményeként túl magas áron viszi piacra ingatlanát, ami a XIX. Kerületben átlagosan mintegy 10 százalékos ártöbbletet jelent, míg a XX. kerületben ennél azért néhány százalékponttal kevesebbet.

A valóságtól elrugaszkodott hirdetési áraknak is köszönhető, hogy az alku egyre jellemzőbb, azonban mértéke rendkívül változó – mutatott rá a szakértő. Egyrészt függ a kereslettől, másrészt az ingatlan típusától is, ugyanakkor nem ritka az sem, hogy egy ingatlan alku nélkül elkel. Erre elsősorban akkor kerül sor, ha az ügyfél hallgat az ingatlanközvetítőre és megfelelően árazza be ingatlanát.

Mivel az árak jelentős mértékben szórnak és rendkívül jellemzőek a túlárazások, így átlagos értékesítési időről Rencsevics Mária szerint nem is érdemes beszélni. Különösen, hogy az értékesítési idő az árazáson kívül nagymértékben függ az ingatlan típusától és a kereslettől is.

A gyakorlatban mindenesetre azt lehet tapasztalni, hogy egy jól árazott ingatlan gyorsan vevőre találhat. Az ingatlanközvetítő szerint volt olyan eset is a közelmúltban, amikor még a hirdetés napján aláírta az érdeklődő a vételi szándéknyilatkozatot a meghirdetett ingatlanra, majd egy hét múlva az adásvételi szerződést is. De egy családi ház is elkelhet akár egy hónap alatt, amihez persze kell a jó állapot és a reális ár.

A legkeresettebbek egyébként most a kerületben a kisméretű családi házak, ami azonban “egy nem létező kategória” a két kerületben – hívta fel a figyelmet Rencsevics Mária. Akik ilyen ingatlant szeretnének, azok legfeljebb dönthetnek arról, hogy egy nagyobb ház vagy pedig egy házrész megvásárlását vállalják inkább.

Utóbbi sem elvetendő, hiszen sok vevőnek most a saját kertrész tűnik a legfontosabbnak a pandémiás helyzetben. A home office miatt nőtt a családok térigénye, és a zöld terület, a kertkapcsolat, vagy az önálló kert egyre fontosabb sok család életében – jegyezte meg az ingatlanközvetítő, aki szerint az árak a két kerületben 20 millió és 50 millió forint között mozognak: előbbiért egy házrészt, utóbbi összegért pedig egy nagyobb családi házat kaphatunk.

De nem csak a családi házak iránt számottevő a kereslet, a rövid időre megtorpanó panelpiac is új erőre kapott. Közöttük jobban keresik a felújított lakásokat, ugyanakkor egy felújítandó, de jól árazott panellakás is hamar gazdára találhat a szakértő szerint.

Jellemző egyébként, hogy az ingatlanárak emelkedésével együtt nő a vevők által felvett hitelek összege is: az elmúlt hónapokban átlagosan már 15 millió forint körül mozgott a felvállalt ingatlankölcsönök mértéke – jelezte a szakértő.

A bérleti piac viszont nem túl élénk a két kerületben, a járvány idején sem tapasztaltak visszaeső bérleti díjakat, jelenleg pedig az egy-két évvel ezelőtti áraknál némileg magasabb szintekkel lehet találkozni, így egy jó állapotú, jó helyen található, 1+2 félszobás lakás 140 ezer forint körüli áron adható ki.

A Balla Ingatlan szakértőjének várakozása szerint a keresleti piac árnövelő hatása a jövőben is érezhető lesz, amit két tényező korrigálhat. Az egyik a hitelmoratórium lejárta, a másik pedig a babaváró hitel megszűnése. De ezek is csak mérsékelni tudják az árnövekedés mértékét, áresésre nem igazán lehet számítani – vélekedett.

Befektetés vagy otthon?

A kérdést kétféle szempontból is vizsgálhatjuk. Egyrészt lehet cél a befektetés, másrészt felmerülhet akkor is, ha valaki otthont szeretne magának.

Az ügyfelek jelentősebb része persze most nem befektetési célból vásárol, hanem az élethelyzete változása miatt

– jelezte Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Ha csak befektetés a cél, akkor – általános igazság, hogy – egy több szobából álló, metróközeli lakás a legjobb befektetés, mert egy ilyen ingatlan mindig könnyen kiadható, emiatt rövid távon is hasznot hoz, és hosszú távon is értékálló. Ez így volt 10-20 évvel ezelőtt is, annyi változott, hogy ma már egyre inkább szempont a lakás adottságai mellett a társasház állapota és a hőszigetelés.

Ha viszont valaki otthont szeretne vásárolni – akár úgy, hogy használná, de később eladná -, akkor érdemes figyelni az előbb említett tényezők mellett olyan lehetőségekre is, mint a bővíthetőség, átalakíthatóság, vállalkozási cél megvalósíthatósága, van-e tér több generációs otthon kialakítására, de nem mellékes kérdés az infrastruktuális ellátottság és a lokáció sem – magyarázta Rencsevics Mária.

Ha közel a metró…

Hasonlóan vélekedett Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki szerint, ha kifejezetten befektetési szempontból vizsgáljuk a kérdést, akkor azt mondhatjuk, hogy továbbra is majdnem ugyanazok az ingatlanok teljesítenek jól, mint korábban:

ezek az egy, két vagy háromszobás lakások, 60-70 négyzetméterig bezárólag, és ezen belül is leginkább a másfél-kétszobás 50-55 négyzetméteres lakásokat keresik a befektetők.

Kispadra kerültek a családi házak

A családi házak ma kiesnek a jó befektetések köréből, ugyanis annyira drágák, hogy nem lehet velük jó hozamot elérni. Különösen most, hogy túlkínálat alakult ki a bérleti piacon, ahol még az extra színvonalú ingatlanok bérleti díja is csökkenést mutat. Ezért befektetési szempontból kevésbé éri meg most családi házat vásárolni mint azonos értékben több lakást, annak ellenére, hogy az elérhető bérleti díjak is meglehetősen magasak: a XVI. kerületben akár 500-600 ezer forintot is elkérnek havonta a bérlőktől a tulajdonosaik egy-egy jobb ingatlan esetében.

Az ár persze attól függően kúszik ilyen magasra, hogy mekkora a mérete és mennyire “extra” a minősége a háznak.

Az emelkedő építési költségek miatt tovább is drágulhatnak az újépítésű lakások

Az újépítésű ingatlanok piacán továbbra is várható értéknövekedés, ami nem feltétlenül a növekvő keresletnek, hanem inkább a folyamatosan emelkedő építési költségeknek köszönhető. Ebben a piaci szegmensben érzékelhető a legjobban az állami támogatások legnagyobb hatása, ami miatt az idei évben jelentősen megnőtt a vevői érdeklődés, ez is felfelé hajtja az árakat. Ma jó befektetési lehetőségnek számít egy jó közlekedési adottságokkal rendelkező, megbízható beruházó által fejlesztett újépítésű lakás, amely esetében a befektetés eredménye nem csak a bérbeadással elérhető hozam miatt kedvező, hanem rövidtávú a értéknövekedéssel is számolni kell. Viszont az újépítésű ingatlanok piacán kell a legjobban megvizsgálni azt is, hogy kitől és mit vásárlunk!

Nem kapkodnak a panelekért

A panellakások felemás helyzetben vannak, hiszen az elmúlt években ugyan felértékelődtek a befektetők szemében, így vásárolták is őket, de most már annyira megemelkedtek az árak, hogy nem igazán kapkodnak értük. Persze az olcsóbb ajánlatokat keresik, ugyanis mint a Balla Ingatlan szakértője elmondta, ilyeneket is ki lehet fogni, hiszen akadnak már olyan tulajdonosok, akik látják, hogy a korábban jellemző magas árakon nem lesz vevő az ingatlanjukra.

És az is látszik elmúlt hónapokban zajló folyamatokból, hogy

ha beüt a válság, akkor leginkább a panellakások sínylik meg a recessziós helyzetet, azaz mindig a panelek kezdik a zuhanást, ami nem teszi őket a legértékállóbb befektetéssé

– tette hozzá Sebestyén Tamás.

Egy téglalakás jó döntés lehet

Mindezek alapján tehát azt lehet mondani, hogy egy használt téglalakás lehet a legjobb befektetés a már említett méretkategóriában és szobaszámmal, ráadásul ez az úgynevezett “örök favorit” – magyarázta a szakértő.

• Azon belül is leginkább a 10-30 éves használt téglalakások jelentik most a legjobb vételt.
• Ennek az az oka, hogy ezeknek a viszonylag fiatal ingatlanoknak már korszerűnek tekinthető a műszaki és esztétikai kialakításuk, miközben a rezsiköltségük is a legkedvezőbb. Ezek az ingatlanok lehetnek hosszú távon a nyertesek, persze ha sikerül megfelelő áron kifogni egy ilyet.

Lokáció

Az elhelyezkedésre kitérve Sebestyén Tamás is úgy vélekedett, hogy ebből a szempontból az a legjobb, ha egy metróközeli ingatlant választunk, mivel szerinte ez mindig is a legkedveltebb, legvonzóbb lokációnak számít majd. Ha emellett még csendes is a lakás, akkor megtaláltuk a lehető legjobb választást.

Érzelmi kérdések

Ugyanakkor az ingatlanvásárlás a legtöbb esetben érzelmi kérdés – szögezte le végül Rencsevics Mária. És ha valaki nem tudja, hogy mit szeretne vásárolni, ott a gazdaságossági kérdéseken túl fontos lehet az ügyfél valós és rejtett igényének, szokásainak feltárása, amiben egy ingatlanközvetítő jelentős segítséget tud nyújtani.

Hasonlóképpen látja a helyzetet Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki szintén úgy fogalmazott, hogy az árak mérséklődése elsősorban annak köszönhető, hogy az elmúlt években irreális mértékben emelkedtek meg a panelárak. Ő határozott, 5-10 százalékos árcsökkenéssel találkozott a panelek szegmensében a kerületben.

Ugyanilyen mértékű árkorrekcióról számolt be Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője is. Az 5-10 százalékos ereszkedés a gyakorlatban azt jelenti, hogy árak 18-20 millió forintnál indulnak a kerületben: ennyiért már vehetünk egy 27 négyzetméteres társasházi garzont.

• A Havanna lakótelepen a 35 négyzetméteresek is hasonló áron kelnek el: olykor becsúsznak 20 millió alá, míg felfelé 22 millió a plafon, a reális ár azonban 20 millió forint körül alakul.
• A Lakatos lakótelepen a 40 négyzetméteres másfél szobás lakások 21-23 millió környékén vehetők meg.
• A nagyobb, 50-72 négyzetméter körül lakások ára a Havannán 24-28 millió forint között mozog, ugyanakkor a 25 millió forint fölöttieket szinte lehetetlen eladni, kivéve, ha nagyon szépen fel vannak újítva – hangsúlyozta az ingatlanközvetítő.

Ha a pesti oldalon egy kicsit beljebb nézünk körül, akkor is hasonló helyzettel találkozhatunk. Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint ebben a két kerületben is leginkább a paneleknél lehet érezni az elmúlt időszakban kibontakozott árcsökkenést. Ez azt jelenti, hogy 25 millióért már lehet kapni panellakást akár Zuglóban is.

A IX. kerületben ugyancsak érezni az ereszkedő árakat, habár Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodája szakmai vezetője szerint az árcsökkentés folyamata azért elég lassú, a hirdetési áraknál szinte csak jelképes mérsékléssel indul. Erre néhány példát is említett az ingatlanközvetítő: egy József Attila lakótelepen található egy plusz két félszobás lakást eredetileg 31 millió forintra tartott a tulajdonosa. Ennek árát az ingatlanközvetítő tanácsára csökkentették 29,9 millió forintra, de az ekkor jelentkező vevő mindössze 27 milliót kínált érte. Ebből alakult ki végül egy 28 millió forintos ár. De akadt olyan értékesítésre is példa, melynél a 35 milliós hirdetési ár helyett végül 31 millió forintért kelt el az ingatlan – tette hozzá Hart Erzsébet.

Nincs ez másként a budai oldalon sem. Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai irodáinak régiós vezetője szerint egy átlagos, 2 szobás, 30-35 milliós kelenföldi panellakás esetében nem ritka a 3-4 milliós alku sem, viszont az eladók egy ilyen árcsökkentést ritkán hajlandóak elfogadni. Ennek következtében kevés a valós tranzakció, és csak a tényleg motivált eladók tudják értékesíteni most ingatlanjaikat.

A dél-budai agglomerációban fekvő Érden is erős árcsökkenés bontakozott ki az elmúlt hónapokban, hiszen mint Hártó Regina, a Balla Ingatlan érdi irodájának vezetője rámutatott: míg a házak esetében alig lehet mérséklődést tapasztalni, a paneleknél – ami azonban az érdi ingatlanpiacnak csak egy kis szeletét jelenti – a tavaly jellemző 27-29 milliós szinteknél már több millió forinttal alacsonyabban járnak a hirdetési árak. És az is látványos változás, hogy míg egy-két éve még alig volt eladó panellakás Érden, most jelentősen megnövekedett a kínálat.