Kiemelte: az ország valamennyi régiójában emelkedtek a lakásárak – átlagosan 13 százalékot meghaladó mértékben – az első félév végére tavaly év végéhez képest.
Magasabb árdinamika a vidéki városokban volt megfigyelhető, ahol 18 százalékos volt a bővülés mértéke szemben a budapesti 9 százalékkal – jegyezte meg utalva arra, hogy záródni látszik az árolló, amely 2015-2019 között végig a főváros javára nyílt.

Nagy Tamás elmondta, hogy az áremelkedést a fundamentumok indokolták, de a túlértékelés kockázata fennáll országos szinten, főleg a masszívabb áremelkedést mutató vidéki városokban. Átlagosan 8 százalékos túlértékeltséget mért a jegybank – tette hozzá.
A lakásbérletek ára szintén folyamatosan emelkedik, a tavaly februári szintet azonban még nem érte el; országosan nagyjából 2 százalékkal, a budapesti kerületekben akár 5-8 százalékkal is elmaradnak az árak – ismertette a főosztályvezető.

A keresleti oldalt nagymértékben támogatják a kormány otthonteremtési intézkedései, amelyek közül a legnépszerűbb program a csok, ezen belül pedig jelenleg a falusi lakásvásárlást segítő verzió a legkeresettebb – mutatott rá Nagy Tamás. Az év elejétől elérhető illetékmentesség szintén érdemi ösztönző hatással bír – tette hozzá.

Az új lakáshitelek idén historikus szintekre emelkedtek a második negyedév végére, a lakásvásárlások 47 százalékát kölcsönök révén valósították meg – idézte fel azt is hozzátéve: a babaváró hitelt is nézve – amely jelentős arányban lakáscélt szolgál – ez a szám már 60 százalék.

Az új fejlesztések megvalósulását elmondása szerint a kereslet és a finanszírozási lehetőségek támogatják, ugyanakkor az ismételten megjelenő munkaerőpiaci korlátok, továbbá az alapanyagok és felszerelések áremelkedése, illetve hiánya gátolja. Ez utóbbit a piaci szereplők 40 százaléka jelölte meg problémának – idézte fel.

Idén a várakozások szerint 20-25 ezer új lakás átadása várható év végéig, ami elmarad a 2020-as 28 ezres szinttől – jelezte a főosztályvezető.

A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) üléséről beszámolva Nagy Tamás kifejtette: a kormány és a piac szereplői értékelték az otthonteremtési kedvezmények hatását, elhangzott, hogy 2015 óta 1400 milliárd forint összegű lakáscélú forráshoz jutottak a családok. Idén a kereslet jelentősebb mértékben az új lakások és a családi házak iránt nőtt. A piac szereplői a már bejelentett intézkedések okán bizakodóak 2022-re vonatkozóan is, például a szja-visszatérítés érdemi hatást gyakorolhat a lakáspiacra – fejtette ki.

Nagy Tamás felhívta a figyelmet arra, hogy milyen fontos a keresleti ösztönzők mellett a kínálati oldal kormányzati támogatása is, ezzel lehet ugyanis a megnövekedett kereslet miatti drágulást fékezni. Beszélt arról is, hogy az idéntől újra elérhető alacsonyabb lakásáfa kedvezően befolyásolta a fejlesztéseket.

Újságírói kérdésre az MNB szakembere elmondta, hogy a kamatemeléseknek eddig korlátozott hatása volt a hitelekre: a jelenlegi lakáshitelállomány mintegy 38 százaléka árazódik át a következő egy évben, de érdemi törlesztőrészlet emelkedésre ezeknél sem kell számítani. A bankok forrásköltségei ugyan emelkednek, ez a folyamat már a kamatemelési ciklus előtt megkezdődött. A többletköltségek begyűrűzése az új hitelek kamatozásába egyelőre még csak mérsékelten jelentkezik – tette hozzá.

A koronavírus mérsékelte, de nem döntötte be a lakáspiaci aktivitást, amely a járvány előtt tetőzött mind az árak, mind az adásvételek száma alapján

– hangsúlyozta. Hozzátette, hogy:

• A tranzakciók nagyobb mértékben tavaly is csak átmenetileg, a járvány első hullámakor estek vissza, az árak emelkedése pedig csak Budapesten állt meg, országos átlagban csupán mérséklődött, 2020 végén 6,6 százalékra az előző évi 18,1 százalékról.
• A legnagyobb mértékben a főváros és vonzáskörzetének családi házai és a Balaton körüli üdülőövezet ingatlanjai drágultak.

Nagy Tamás meglepetésként értékelte, hogy a kínálat 2020-ban jelentősen bővült, elsősorban a vidéki, családi házas építkezéseknek köszönhetően. A lakáshitelek piaca 1 százalékkal felülmúlta a 2019-es csúcsot, a vásárlások majdnem feléhez, a babaváróval együtt majdnem kétharmadához hitel társult – tette hozzá.

A tavaszi lakáspiaci jelentés szerint idén már az első negyedévben felívelt a belföldi lakáspiac. 2020 végéhez képest az idei első hónapokban csökkent ugyan a lakásátadások száma, de éves összevetésben az első negyedév majdnem 30 százalékos emelkedést hozott. A kereslet csaknem ugyanennyivel nőtt 2021 elején, ami jelentős részben az otthonteremtési kedvezmények hatása lehet, míg a kedvezményes lakásáfa az építkezéseket ösztönzi – írták a jelentésben.

Nagy Tamás az idei várakozásokhoz hozzáfűzte, hogy a visszajelzések alapján a pénzintézetek is bizakodónak,

többségük a kereslet növekedésére számít az idén, és sem a vásárlók, sem a beruházók hitelfelvételét nem nehezítették meg a feltételek szigorításával.

Hangsúlyozta ugyanakkor, hogy a növekedést hosszabb távon ismét korlátozhatja a munkaerőhiány. Piaci visszajelzések ennek megfelelően a szakemberek képzését tartják az egyik legfontosabb feladatnak az építőipar számára, de tartanak az alapanyagok jelentős mértékű drágulásától is – tette hozzá.

További áremelkedésre számítanak

Nagy Tamás, az MNB főosztályvezetője a kiadvány csütörtöki bemutatásakor elmondta, hogy a makrogazdasági fundamentumok által befolyásolt egyensúlyi árszintet a lakáspiaci árak országos szinten még nem érték el, Budapesten viszont 15 százalékkal már meg is haladták, ezzel magyarázható a fővárosi lakáspiacot érintő jelentős túlértékeltségi kockázat. Kiemelte:

A következő időszakban is hasonló trendre számítanak, ugyanis az MNB számításai szerint idén az első negyedévben a fővárosban 20,5 százalékkal emelkedtek a lakásárak, a második negyedévben pedig becsléseik alapján országos szinten további, reálértelemben 7,6 százalékos, nominálisan 11,1 százalékos áremelkedés várható.

– mondta a főosztályvezető.

Nagyot nyílt az árolló

Nagy Tamás a lakáspiac 2018-as állapotáról megjegyezte, a vidéki és a fővárosi lakáspiac között tovább nyílt az árolló, ugyanis míg tavaly Budapesten az ingatlanok ára 22,9 százalékkal emelkedett, a községekben csupán 2,3 százalékos árdinamika volt megfigyelhető.

Hitelezés – sokan vásárolnak készpénzből

A főosztályvezető beszámolt a hitelezés állapotáról is: az MNB lépéseinek (fogyasztóbarát lakáshitelek bevezetése, kampány a fix törlesztő részlettel rendelkező hitelek népszerűsítéséért) köszönhetően tavaly év végére jelentősen visszaesett a változó kamatozású lakáshitelek aránya, a fogyasztók ma már inkább az 5 vagy a 10 évre fix kamatozású lakáshiteleket választják. Ugyanakkor arra is rámutatott, hogy

Nem a hitelezés fűti a lakáspiacot, ugyanis a váráslások több mint 50 százaléka még mindig készpénzből történik.

Nagy Tamás közölte, nemzetközi összehasonlításban a jövedelmekhez képest Budapesten a legmagasabbak a lakásárak a visegrádi országok közül.

Példaként említette, hogy Budapesten körülbelül 15 évnyi jövedelemre van szükség egy átlagos lakás vásárlásához, míg Prágában 14,5 év, Pozsonyban és Varsóban pedig 12 évnyi jövedelemre van szükség.

Kihívások előtt az építőipar

A főosztályvezető az építőipar előtt álló kihívások közül kiemelte, hogy Budapesten az újlakás-kínálat nem tud lépést tartani a magas kereslettel, illetve az új lakások építésére kiadott építési engedélyek számának csökkenését. Hozzátette, bár tavaly 36 700 építési engedélyt adtak ki, ami csupán 3,4 százalékkal marad el az előző év azonos időszakától, 2020-tól azonban már jelentős visszaesés várható az új lakások átadásában. A fejlesztők tervei szerint idén körülbelül 23 000 új lakást építenek, 2020-ra ez a szám viszont 8200-ra csökken.

LITT

Nagy Tamás elmondta, hogy a Magyar Nemzeti Bank által létrehozott Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) Lakáspiaci szekciójának legutóbbi ülésén többek között a fenti problémákra kerestek megoldást.

• A piaci szereplők szerint a kínálati oldal igényeinek kielégítésében az intézményi bérlakás szektor kialakítása jelenthet megoldást.
• Az új lakások építésében 2020-tól várható visszaesés a testület tagjai szerint az 5 százalékos áfakulcs kivezetésével magyarázható.
• A LITT a helyzet kezelése érdekében egy, a gazdasági növekedést támogató, fenntartható újlakás építési szint meghatározását tartja szükségesnek és szerintük ehhez kell majd igazítani a szabályozást is, így például az áfát.

A lakásépítések egészséges szintre való emelkedése a lakásállomány régiós összehasonlításban is alacsony megújulása és az építőipar érdemi konjukturális hatása miatt is fontos – olvasható az MNB lakáspiaci elemzésében.

A bankok elsősorban a hitelek árjellegű feltételein enyhítettek a második negyedévben

Az idei második negyedév végére 750 milliárd forinttal emelkedett a vállalati hitelállomány az egy évvel korábbihoz képest. A tranzakciók értéke éves összevetésben 12,1 százalékkal emelkedett. A kkv-szektor hitelállománya még ennél is erőteljesebben nőtt.

Háztartási hitelállomány

A háztartási hitelállomány 4 százalékkal nőtt egy év alatt, a hitelnyújtást továbbra is az új lakáscélú hitelek és a személyi kölcsönök kihelyezése uralta. A fix kamatozású lakáshitelek aránya 82 százalékra emelkedett, a minősített fogyasztóbarát lakáshitel termékek térnyerése mellett – fűzte hozzá a szakember.

Nagy Tamás elmondta: a háztartási hitelállomány a második negyedév során 159 milliárd forinttal emelkedett a folyósítások és törlesztések egyenlegeként, bár ez a válság óta a legmagasabb dinamika, a régiós összehasonlításban az emelkedés nem számít kiugrónak. Kifejtette:

a teljes háztartási hitelfelvétel az elmúlt egy évben 31 százalékkal emelkedett.

Csökkent fix kamatozású lakáshitelek felára

A lakáscélú hitelek nyújtása ezen belül 39 százalékkal, míg a személyi kölcsönök kibocsátása 48 százalékkal bővült, így a lakossági hitelállomány növekedésében ez a két hiteltípus meghatározó.

A jegybank főosztályvezetője elmondta: a fix kamatozású lakáshitelek felára csökkent a vizsgált időszakban, ennek eredményeként az 1-5 éves futamidőre fix kamatozású hitelek felára elérte, az öt évnél hosszabb időre fixált kamatozású hitelek esetében pedig 0,2 százalékpontra megközelítette a változó kamatozású hitelek átlagos felárát.

A legfeljebb egy évre rögzített fix kamatozású lakáskölcsönök aránya 18 százalékra csökkent a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek elterjedésével párhuzamosan.

Kicsit enyhültek a hitelhez jutás feltételei

A banki vezetők válaszaiból az derült ki, hogy a hitelfeltételeket szerény mértékben enyhítették a második negyedévben, de így is a kereslet bővülése jellemzi a piacot mind a lakáscélú-, mind a fogyasztási hitelezésben – fejtette ki.

Nagy Tamás utalt arra: a pénzintézetek jelentős fejlesztéseket valósítanak meg az online értékesítések bővítése érdekében, de a banki vezetők úgy ítélték meg, hogy nem lehet a hitelfelvétel egész folyamatát online lefolytatni.

Nyitókép: Kocsis Ferenc Árpád – bmag.hu