Ma már nem “dübörög” annyira az ingatlanpiac, mint az elmúlt években

– jelezte Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai és észak-budai irodájának szakmai vezetője. De a legnagyobb probléma leginkább talán az, hogy rendkívül szűk a kínálat, nagyon sokan nem mernek belevágni az értékesítésbe.

Ennek feltehetően a szomszédban zajló háború az oka – bár az első hónapok zűrzavara már némileg csillapodott -, legalábbis a budai régióban a háború kitörésének híre érzékenyen érintette az embereket. Emellett azonban olyan tényezők is hatnak az eladói hozzáállásra, mint az infláció vagy a bizonytalanabbá váló gazdasági helyzet.

Keresőből is kevesebb van most a piacon, amiben közrejátszik, hogy a hitelre vásárlók száma csökken – mutatott rá Nagy Andrea, aki szerint ma már inkább csak azok vásárolnak hitelre, akik igényelni tudnak valamilyen állami támogatást. A készpénzes befektetők – akik különösen ár-érzékenyek – ugyan továbbra is jelen vannak a piacon, de mintha az ő számuk is megcsappant volna.

Mindez annak ellenére következett be, hogy az árak növekedése kezd megállni. A szakértő legalábbis azt tapasztalta – egyelőre elsősorban a panelek esetében -, hogy a néhány hónapja jellemző áraknál ma már alacsonyabb árakon lehet vásárolni. Azaz néhány millió forinttal olcsóbb ajánlatokkal találkozhatunk, mint amennyiért nemrég értékesítettek azonos helyen lévő és kategóriába tartozó ingatlanokat. Igaz ugyanakkor, hogy ha az elmúlt egy évet tekintjük, akkor még mindig magasabb árakat láthatunk, mint tavaly ilyenkor.

Mindenesetre, ha egy lakás jól van árazva, gyorsan el lehet adni most is. Az ingatlanközvetítő is adott el úgy ingatlant a közelmúltban, hogy az a jól meghatározott ár miatt még azon a napon elkelt, amikor megjelentette a hirdetést. Nagy Andrea azonban hangsúlyozta, hogy ebben az esetben azért sikerült a gyors értékesítés, mert jól volt megállapítva az ingatlan ára, ezért szinte “verekedtek érte” a vevők.

Az ilyen ingatlanok esetében egyébként nem is alkura kerül sor, hanem inkább felfelé licitálás történik, így az ingatlanközvetítőnek is akadt olyan értékesítése mostanában, ahol hirdetési árnál végül sok millió forinttal drágábban kelt el az adott ingatlan.

Ez is azt mutatja, hogy kereslet azért még van a piacon – bár kétségtelen, hogy mérséklődött -, de a gond inkább az, hogy a kínálat tele van túlárazott ingatlanokkal, melyekre egyszerűen nincs vevő, mint a szakértő fogalmazott: “nem tud velük a piac mit kezdeni”. Ezek az ingatlanok hónapokig állnak a hirdetési felületeken értékesítésre várva, és a tulajdonos egy idő után vagy korrigálja az árat, ha valóban el akarja adni az ingatlant, vagy továbbra sem talál rá vevőt.

Ami iránt továbbra is a legnagyobb kereslet mutatkozik, azok a két-három szobás, jó fekvésű, lehetőleg erkélyes, zöldövezeti, csendes, de jó közlekedéssel bíró ingatlanok. Különösen akkor, ha újszerűek és nem igényelnek felújítást. Felújításba ugyanis egyre kevésbé hajlandóak belevágni a vevők, annál is inkább, mert már a köztudatba is bekerült, hogy milyen nehézségekkel kell szembenézni az építkezéseknél, felújításoknál. Hiszen elszálltak az építőanyagárak, jellemzőek a hiányok, miközben kevés a megfizethető szakember.

A jó ingatlanokra viszont mindig van kereslet, csak nincs belőlük kínálat. Jellemző egyébként, hogy az ilyen paraméterekkel rendelkező ingatlanok már ki sem kerülnek a piacra, mert pont a vonzóságuk miatt általában ismeretségi körön belül elkelnek. Ez különösen jellemző egyébként a bel-budai ingatlanpiacra, ahol könnyű érdeklődőt találni akár egy szűkebb ismerősi körön belül is – mutatott rá a Balla Ingatlan közvetítője.

A szakértő ugyanakkor arra is felhívta a figyelmet, hogy az ismerősöknek történő értékesítések gyakran áron alul történnek, azaz sokkal jobb árat tudna a lakásáért kapni a tulajdonosa, ha kivinné azt a piacra. Ehhez persze tájékozódni kellene, ingatlanközvetítőt megbízni az eladással, így sokan inkább pénzt veszítenek, csak hogy elkerüljék mindezt.

Aki nem tud vagy nem akar lakást vásárolni, a bérleti piacon néz körül, ahol magasra kúsztak az árak. 100 ezer forintért már semmilyen lakást nem lehet kibérelni, 150 ezer forintnál indulnak az árak. Lehet ugyan találni olcsóbban is kiadó lakást, az állapotuk azonban hagy némi kívánnivalót maga után, így egy átlagos bérlő esetében ezek az ajánlatok nem igazán jöhetnek szóba. A kereslet most erős, és nem csak az olcsó, hanem a kifejezetten drága, több ezer eurós, jó minőségű bérlakások iránt is.

Összességében a szakértő várakozásai szerint a kereslet tekintetében egy nagyobb “zökkenőre” lehet most számítani az ingatlanpiacon, az pedig le fogja fojtani az árakat is. Ami persze nem azt jelenti, hogy egy óriási áresés következne be, hiszen ha csak stagnálást lehet látni az árakban, már az is értékcsökkenést jelent a kialakult infláció mellett. Mindez persze várhatóan elkerüli a “kurrens” ingatlanokat, melyek továbbra is jó áron és gyorsan fognak elkelni – vélekedett Nagy Andrea.

Belváros

Garaba Gergely, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője szerint a belső kerületekben a bérlakások ismét “fénykorukat élik”. Ez azt jelenti, hogy jelentős volt irántuk a kereslet a tavalyi évben: újra keresleti piac alakult ki, egyelőre itt még mérsékelt áremelkedéssel. Vagyis nem tértek még vissza a járvány előtt jellemző bérleti díjak, azonban, ha a lendület kitart, akkor ez is bekövetkezhet, annak ellenére, hogy a rövid távú lakáskiadás feléledéséről továbbra sem beszélhetünk – tette hozzá.

Észak- és Bel-Buda

Nagy Andrea, a Balla Ingatlan észak- és bel-budai irodájának szakmai vezetője viszont úgy látja, hogy a budai kerületekben az árak már a tavalyi évben visszakapaszkodtak a járvány előtti szintekre, ugyanakkor mivel a kereslet is erős, így a magas árakon is találnak bérlőt. Mivel a kínálat vegyes, az árak széles skálán mozognak: 200-500 ezer forint között. Egy háromszobás házrész esetében például 300 ezer forintos havi bérleti díjra lehet számítani a III. kerületben.

Dél-Buda

Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője viszont nem tapasztalt nagyobb emelkedést tavaly a bérleti díjaknál: 120-130 ezer forintért már ki lehetett bérelni egy hónapra egy átlagos, kétszobás panellakást a XI. kerületben, ahogy az azt megelőző évben is. Az persze jellemző, hogy a kínálati ár magasabb ennél, ebből viszont alkudni szoktak a bérlők – jegyezte meg.

XIII. kerület

A XIII. kerületben hatalmas kínálat alakult ki a bérlakások piacán – hívta fel a figyelmet Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának vezetője. A bérleti díjak 100 ezer forintnál indultak a kerületben, és minden típusból bőségesen lehetett válogatni. Az árakat természetesen az elhelyezkedés, adottságok, minőség határozza meg, és a felső határ “a csillagos ég” – fogalmazott a szakértő.

X. és XVII. kerület

A X. kerületben bérelhető kertes házakból vagy éppen kisállatokkal költözhető otthonokból óriási a hiány – mondta Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Tavaly egy 2-3 szobás panel bérleti díja a X. kerületben mintegy 120-140 ezer forint között alakult, de egy új és minőségi ingatlanért ennek akár dupláját is elkérhették a tulajdonosok.

XVIII. kerület

A XVIII. kerületben Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan kerületi irodájának szakmai vezetője azt tapasztalta, hogy a bérlakások iránt tavaly erősödött a kereslet, ami talán annak is köszönhető, hogy mintegy 10 százalékkal olcsóbban kínálták őket, mint a járvány kitörését megelőzően.

XIX. és XX. kerület

A XIX. és XX. kerületekben viszont nem volt túl élénk a bérleti piac, a járvány idején sem tapasztaltak visszaeső bérleti díjakat az ingatlanközvetítők, jelenleg pedig még az egy-két évvel ezelőtti áraknál is magasabb szintekkel lehet találkozni – mondta Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ez azt jelenti, hogy egy jó állapotú, jó helyen található, 1+2 félszobás lakás 140 ezer forint körüli áron adható ki.

Csepel

Míg sok budapesti kerületben jelentős a kínálat albérletekből, addig Csepelen szinte alig találni kiadó lakást – mutatott rá Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője. Így, ha valaki kiadná itt a lakását, akkor szinte azonnal talál rá bérlőt. Az érdeklődés tehát jelentős a bérlakások iránt, csak nincs miből válogatni – összegezte a szakértő.

IV. és XV. kerület

A befektetők száma pedig ismét nőhet, mivel a már kevésbé jó üzletnek számító MÁP+ állampapírból sokan közülük ismét az ingatlanpiacra menekülnek – jelezte Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője. Azok, akik felismerték, hogy a jelenlegi környezet nem kedvez a befektetésüknek, a jóval „inflációállóbb” ingatlanpiac felé fordulhatnak, és a készpénzben vásárlók táborát fogják erősíteni – tette hozzá.

Balaton

A Balatonon is emelkedtek tavaly a bérleti díjak, mivel lekövetik az ingatlanárak alakulását – mutatott rá Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakmai vezetője. Ráadásul hosszú távra kiadó ingatlanok gyakorlatilag nem is léteznek most a balatoni piacon, ami a szakértő szerint egy rejtett lehetőség a befektetők számára.

Senki sem tudja, mit csináljon

Leginkább a bizonytalanság, a káosz jellemző most a bel-budai és észak-budai ingatlanpiacra, ahol most “senki nem tudja, mit csináljon”.

Gond van a munkahelyekkel, az elbocsájtások még nem fejeződtek be, sokan arra számítanak, hogy a Covid-19-nek érkezik második hulláma is,

így nem nagyon mernek vagy tudnak a vevők a jövőre tervezni. Ennek következtében ugyan sokan nézelődnek, érdeklődnek az ingatlanpiacon, ugyanakkor hiányzik az igazi vásárlási kedv – hívta fel a figyelmet Nagy Andrea, a Balla Ingatlan észak-budai irodájának szakmai vezetője.

Nem merünk dönteni

Szerinte az emberek most nem tudnak vagy nem mernek dönteni, különösen, ha azt is figyelembe vesszük, hogy a hirdetési árak továbbra is rendkívül magasak. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a bel-budai kerületek esetében szinte nem találkozunk egymillió forint alatti, hirdetési négyzetméterárakkal.

Ennyiért viszont nem lehet eladni ezeket az ingatlanokat

– tette hozzá az ingatlanközvetítő.

Másként gondolkodnak a piaci szereplők

A közvetlen problémát tehát az jelenti, hogy a vevők már azt gondolják, hogy az árak lefelé tartanak, miközben az eladók még mindig azt hiszik, hogy továbbra is emelkedőben vannak – magyarázta Nagy Andrea. Emiatt a vevők érdeklőnek ugyan az eladó ingatlanok iránt, nézelődnek is a piacon, de azt látják, hogy az árak megfizethetetlenül magasak.

Aki üzletet akar, az enged az árból

Azon eladók persze, akik tényleg el akarják adni az ingatlanukat, belemennek az alkuba a vevővel, és csökkentik az árat, így aztán árcsökkentési hajlandóság esetében általában sikerül is az értékesítés. Ugyanakkor arra is akad példa, hogy amikor már sikerült megállapodnia a vevőnek és az eladónak, a vevő mégis visszalép a vásárlástól. Ennek jellemzően az az oka, hogy a vevők arra számítanak, később még tovább fognak ereszkedni az árak.

Ennek ellenére nincs más lehetőség az eladásra, mint az ár csökkentése, ugyanis, mint az ingatlanközvetítő jelezte, azok az ingatlanok, melyeket a közelmúltban eladtak, kivétel nélkül a korábbinál mérsékeltebb áron találtak maguknak új tulajdonost. Azt is megjegyezte, hogy ezek jellemzően az olcsóbb kategóriába tartozó, alacsonyabb négyzetméterárú ingatlanok.

Növekszik az értékesítési idő

Mindez persze azt is jelenti, hogy jelentősen és egyre inkább nő az értékesítési idő, de annyira torz most a piac, hogy nem lehet konkrét időtartamot meghatározni.

Nagy Andrea példaként említette meg azt a XII. kerületi lakást, mely még tavaly novemberben került a piacra 55 millió forintért, de jelenleg még 45 millió forintért sem sikerül rá vevőt találni, a tranzakció nem realizálódott

– jegyezte meg.

Az albérletpiacra már beköszöntött az árcsökkenés

Ahol viszont már megjelent az árcsökkentés, az a kiadó lakások piaca. A tulajdonosok itt már belátták, hogy nem lehet a korábbi bérleti díjakért kínálni a lakásaikat, így a kereslet és a kínálat nagyjából összhangba került. Ezen a területen nem érzékelhetők olyan gondok, mint az ingatlaneladásoknál. Igaz ugyanakkor, hogy nehezebbé vált jó bérlőt találni, ugyanis őket a munkahelyi problémák, az elbocsátások sújtják, ami bizonytalanná teszi a lakáskiadást.

A kínálat (még) nem bővült

A kínálat az eladási nehézségek ellenére egyelőre nem bővült jelentősen az érintett kerületekben, erre Nagy Andrea várakozásai szerint talán majd csak januárban fog sor kerülni, a hitelmoratórium lejártával, hiszen

sokan nem fogják tudni fizetni a törlesztőrészleteket, így pedig elképzelhető, hogy az árakat is lefelé szorítja.

Mindez persze meglehetősen bizonytalan várakozás – hangsúlyozta az ingatlanközvetítő -, hiszen nem tudni, érkezik-e második hulláma a járványnak, illetve hogy milyen intézkedésekkel reagál majd arra a kormány. Így egyelőre legfeljebb valószínűsíthető az előbb vázolt jövőbeni helyzet, amit könnyen felülírhatnak az őszi, téli hónapok egyelőre nem megjósolható változásai.

Megszívhatja aki túl magas áron hirdet…

Még mindig “dübörög” az ingatlanpiac a bel-budai kerületekben, de csak a “jól árazott” ingatlanok esetében beszélhetünk erről. Ha egy ingatlant túl magas áron hirdetnek, akkor még csak nem is érdeklődnek iránta – jelezte Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai és észak-budai irodáinak szakmai vezetője.

Mint mondta, az árak is tovább emelkednek, még ha enyhülő mértékben is. Ennek az áremelkedésnek azonban nem azt kellene üzennie az eladók felé, hogy teljesen irreális áron érdemes lenne meghirdetniük az ingatlanjaikat, remélve, hogy ezért az árért lesz vevő rá. Ez legfeljebb a nagyon “kurrens”, jó adottságú, nagyon jó helyen lévő ingatlanok esetén történik meg – hangsúlyozta a szakértő.

Ezek olyan ingatlanok, melyek zöldövezetben találhatók, csendesek, jó tájolásúak, lehetőleg első emeletiek, és persze alapkövetelmény a kiváló a közlekedés. Ha egy ilyen lakás egy kicsit túl van árazva, még akkor is vevőre talál. A helyzet azonban az, hogy ilyen ingatlanok csak elenyésző számban vannak jelen a bel-budai lakáspiacon.

Nem keresik a felújítandót

A vevőknek ezen paraméterek mellett ráadásul fontos az is, hogy ne szoruljon komolyabb felújításra az ingatlan. A felújítandó lakásokra most mérsékeltebb a kereslet, elsősorban a jó állapotú ingatlanok iránt érdeklődnek a vevők. Ennek az az oka, hogy jelenleg meglehetősen nehéz megfelelő építőipari szakembert találni a felújítási munkálatokra, ráadásul, ha akad is ilyen, az nagyon sokba kerül.

Fontos a lokáció

A legfontosabb persze minden ingatlannál az elhelyezkedés. Továbbra is a klasszikus lokációk keresettek a bel-budai ingatlanpiacon: nagyon szeretik a vevők a Rózsadomb alját, a Naphegy csendes részeit, a Gellért-hegyet. De ugyanígy a XII. vagy II. kerületben is azok a legfelkapottabb utcák, melyek már zöldek és csendesek, de azért nem esnek túl távol a tömegközlekedéstől.

A nagyobb ingatlanok lassan mennek el

Az ideális, vagyis a leginkább keresett szobaszám ugyanakkor nem meghatározható, mert ez igény kérdése: kinek, mire van szüksége, bár tény, hogy minél nagyobb egy ingatlan, annál lassabban talál vevőre. És az is látszik, hogy a kisméretű, másfél szobás – vagy legalábbis másfél szobássá alakítható -, de olcsó lakásokra rendkívül nagy a kereslet. Ezek az átlagosnál könnyebben eladhatók, még akkor is, ha nem ideálisak az adottságaik, például ha egy zajosabb utcában (Lajos utca, Csörsz utca, Krisztina körút) találhatók – jegyezte meg az ingatlanközvetítő.

Olvasson tovább!

• Következik a cikk 2. része: Lehet 25 millióért Budán kis lakást kapni, csak lesz valamilyen hibája

Lehet 25 millióért Budán kis lakást kapni, csak lesz valamilyen hibája…

Egy ilyen kisebb lakás ára a bel-budai ingatlanpiacon most 25 millió forint környékén alakul, de ezért az árért általában van valamilyen hibája. Tehát lehet, hogy zajos, vizes, sötét, zárószinten elhelyezkedő, esetleg rossz állapotú a lépcsőháza. Amelyik igazán jó adottságú, az már inkább 30 millió forintba kerül. Ugyanakkor egymillió forint fölé egyelőre nem mozdulnak a négyzetméterárak, tehát legfeljebb 800-900 ezer forintos négyzetméterárakról beszélhetünk a belső budai kerületekben.

Ezen árak ellenére szerencsés esetben akár néhány nap alatt is elkelhet egy-egy jól árazott kislakás, amire az utóbbi hetekben több példa is volt a Balla Ingatlannál.

Nem keresik a túlárazott ingatlanaokat

Enyhe túlárazottságnál lehet szó alkuról is, melynek mértéke attól függ, hogy milyen mértékben túlárazott az adott ingatlant. De ha a túlárazás mértéke meghaladja a piaci ár 10 százalékát, akkor egyáltalán nem jelentkezik rá érdeklődő – magyarázta Nagy Andrea.

Amire még felhívta a figyelmet, hogy egyre többen vásárolnak hitelre, ráadásul úgy tűnik, hogy a vételár mind nagyobb részét szeretnék kölcsönből finanszírozni a vevők, vagyis éppen csak leteszik a szükséges önerőt a banknak. Egy-egy CSOK-os vásárló is akad a piacon, és persze továbbra is jelen vannak a készpénzes befektetők, akik kiadási céllal vásárolnak.

Bérlakáspiac

A bérlakások piacán egyébként elsősorban a 200-250 ezres havi bérleti díjig keresnek ingatlanokat a bérlők, ugyanakkor az egészen drága, akár 700 ezres havi díjú lakást is ki lehet adni, legalábbis ilyenre is akadt mostanában példa az ingatlanközvetítőnél. Természetesen az egyedülállók a kisméretű lakásokat keresik: de ezeket legfeljebb 150 ezer forintos havi díjért.

Olvasson tovább!

• Következik a cikk befejező része: Korrekcióra számítanak a szakértők

Korrekcióra számítanak a szakértők

Végül, hogy a jövőben mire lehet számítani, az egyelőre nem teljesen egyértelmű.

A szakértő várakozásai szerint mindenképpen be fog következni előbb-utóbb egy korrekció, ennek időpontja azonban még kérdéses. Nem látszik olyan jel, mely egyértelműen utalna egy közeljövőben bekövetkező árcsökkenésre, így csak találgatni lehet, hogy mikor kerül majd rá sor.

Nyitókép: Freepik.com

A beragadt ingatlanok rontják az átlagot

Ha az átlagot vizsgáljuk, látható, hogy egyre hosszabb időre van szükség az értékesítéshez – jelezte Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai és észak-budai irodájának szakmai vezetője. Ez elsősorban annak köszönhető, hogy a túlárazott ingatlanok sokszor “beragadnak” a piacon, a vevők ugyanis alaposan tájékozódnak.

A túlárazott ingatlanokra olyan szinten nincs érdeklődő, hogy az ingatlanközvetítők nem is tudják kinek mutatni ezeket

– derült ki Nagy Andrea szavaiból.

Tehát itt nem arról van szó, hogy ezeket a lakásokat hosszabb ideig kell hirdetni, hanem arról, hogy ha a tulajdonosok nem hajlandóak elfogadni a piaci realitásokat, akkor egyáltalán nem fogják tudni eladni az ingatlanjukat. A legtöbben egyébként – kellő motiváció híján – egy idő után vissza is lépnek az eladástól.

Ugyanakkor egy olyan lakás, mely a keresett paraméterekkel rendelkezik, akár két nap alatt is új tulajdonosra találhat – mondta Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. A családi házak esetében már nem ennyire egyszerű a helyzet. Ezeknél alapesetben is 6-12 hónapos értékesítési időkkel számolhatnak a tulajdonosok – tette hozzá az ingatlanközvetítő.

Ugyanez derült ki Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi szakmai vezetőjének szavaiból, aki szerint a két kerületben egy jól árazott panellakás akár 2-3 hét alatt elkelhet, de a többi típusnál inkább 2-3 hónapos átlagos értékesítési időről beszélhetünk.

Fontos a megfelelő árazás

Az is lényeges, hogy míg egy éve még a kicsit drágább lakásokat is elvitték a vevők, ez ma már nem jellemző – hangsúlyozta Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ha valaki túl magas árakkal vág neki az eladásnak, csak a saját helyzetét nehezíti, és feleslegesen nyújtja meg az értékesítési időt.

Ezzel kapcsolatban egy példát is említett: egy jó helyen lévő, második emeleti, 54 négyzetméteres, nem tökéletes, de egészen jó állapotú lakást 24,9 millió forintért akart eladni annak tulajdonosa. Az értékesítésre azonban csak 3 hónap múlva került sor, mégpedig 21,5 millió forintért, ami 15 százalékos csökkenést jelentett a kezdeti hirdetési árból.

Azzal tehát, hogy a piaci árnál lényegesen magasabb hirdetési árral indult neki a tulajdonos az eladásnak, időt veszített, és végül kénytelen volt egy elfogadható szintre levinni, hogy egyáltalán eladja – vonta le a következtetést a szakember, aki szerint manapság ez egyre jellemzőbb.

Van, ahol mindent el lehet adni

Balaton

Persze vannak olyan területei az országnak, ahol szinte mindent el lehet adni. Az egyik ilyen a Balaton, ahol egyértelműen túlkereslet mutatkozik lakásokra, nyaralókra, építkezésekre és telkekre is. 

A 20 millió forint alatti kategóriába tartozó panelek egy-két hét alatt elkelnek, de az sem ritka, hogy mindössze néhány napot kell várnia a tulajdonosnak a vevőre.

– jelezte Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának vezetője.

A balatoni ingatlanpiacra most leginkább az jellemző, hogy gyorsabban és jobb áron lehet eladni az ingatlanokat, mint akár egy vagy két éve, és szinte minden ingatlan vevőre talá

Dunakeszi

Nagyon hasonló a helyzet Dunakeszin is, ahol a kínálat nem igazán éri utol a keresletet:

Kevesebb az eladó ingatlan, mint amire szükség lenne, és ez főleg a használt, jó állapotú ingatlanokra vonatkozik. Utóbbiakból egyrészt kevés van a piacon, másrészt ezeket keresik a leginkább.

– mondta Kovács Péter, a Balla Ingatlan dunakeszi irodájának vezetője.

Érd

De nincs ez másként Érden sem, ahol erős a kereslet a társasházi lakások és a panelek iránt. Érdnek csak egyetlen kis lakótelepe van, ahol nagyon ritkán cserélnek gazdát a lakások. Ha egy is piacra kerül, annak napokon belül megvan az új tulajdonosa.

A piacképes áron kínált lakások esetén szinte azonnali – néhány napon vagy héten belül történő – eladással lehet kalkulálni, míg a házaknál hosszabb időtávra kell felkészülniük a tulajdonosoknak

– mondta Hártó Regina, a Balla Ingatlan érdi irodájának vezetője.

Természetesen családi házak esetén is előfordulhat, hogy rövid időn belül gazdára találnak, ha kivételesen jó áron, helyen és állapotban vannak, de azért itt jellemzően hosszabb az értékesítési idő: hónapokban vagy akár években mérhető.

Foto: Pexels

Tévhit a dübörgő ingatlanpiac

Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai és észak-budai irodájának szakmai vezetője arra hívta fel a figyelmet, hogy kifejezetten nyári szünetről ugyan nem beszélhetünk idén sem, de való igaz, hogy most nincs akkora kereslet most, mint a korábbi években. A jól árazott lakásokat persze ezen a nyáron is könnyen és gyorsan el lehet adni.

A most érzékelhető gyengébb piaci mozgás véleménye szerint azzal van összefüggésben, hogy a tulajdonosok még mindig a dübörgő ingatlanpiac tévhitében élnek, ezért magasan tartják az árakat. Mint az ingatlanközvetítő fogalmazott:

Tovább nyílik az árolló, vagyis nő a szakadék a hirdetési és az eladási árak között.

A gondot tehát nem az évszak jelenti elsősorban, hanem az, hogy tele van a piac túlárazott ingatlanokkal. A túlárazott ingatlanokra viszont olyan szinten nincs érdeklődő, hogy az ingatlanközvetítők nem is tudják kinek mutatni ezeket.

A másik gond: jelentősen szűkül a kínálat

Ami a nyarat illeti, egy kicsi megtorpanás, illetve leállás leginkább a nyári szünet kezdeténél volt érezhető – jelezte Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának vezetője. Úgy véli, hogy elsősorban a ballagások és az iskolákban a nyári szünet kezdete jelentkezett olyan tényezőként, mely jócskán visszavetette június elején a forgalmat.

Éreztük azt, hogy az emberek most egy kicsit másfelé összpontosítanak

– fogalmazott a szakértő.

Júliusban ugyanakkor némileg rendeződött a helyzet, bár az is kijelenthető, hogy nem dönt csúcsokat a kereslet. Persze, aki éppen lakáskeresésben van, az lesi a piacot most is. Ők magas hirdetési árakkal találkoznak, de ami ennél is nagyobb gond, hogy a kínálati piac nagyon karcsú, nem találni jó lakást. Ez pedig visszafogja a vevők lelkesedését.

A gyakorlatban az érdeklődők azt tapasztalják, hogy nem tudnak miből válogatni. Azok az ingatlanok, melyeket a hirdetésekben látnak, mindig ugyanazok, nagy valószínűséggel látták is őket, így nem igazán tudnak továbblépni. Azt ugyanakkor hangsúlyozta az ingatlanközvetítő, hogy nem a kereslettel van gond, hiszen amikor beérkezik egy jó ingatlan, arra rárabolnak az érdeklődők. Egyértelműen a kínálat a gyenge, a társasházi lakások, a családi házak, és a panelek esetében is – tette hozzá.

Érdekes változások a panelek piacán

Pedig panellakásokból korábban kifejezetten nagy volt a választék. Most azonban hiába jelentkezik erőteljes kereslet, az igényeket nem tudják kielégíteni az ingatlanközvetítők. Úgy tűnik, csökkent a forgási sebesség, és a tulajdonosok már nem annyira akarják eladogatni, inkább tartják a panellakásaikat, és nem szállnak ki belőlük – magyarázta Sebestyén Tamás.

Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője ugyanakkor a panelek kapcsán arra az érdekes jelenségre hívta fel a figyelmet, hogy míg Újpesten nem érzékelhető jelentősebb visszaesés ezen a nyáron, addig Újpalotán közel felére esett vissza a forgalom. És ez azért furcsa, mert nincs jelentős eltérés a két terület adottságai között.

Ugyanakkor az irányok továbbra sem változnak, mindkét kerületben az olcsóbb, 18-25 millió forint közötti áron kínált, 1,5-2-2,5 szobás lakások a legkelendőbbek. Árcsökkenésről pedig nem beszélhetünk, sőt úgy tűnik, hogy ha enyhén is, de még mindig emelkednek a legkeresettebb lakástípusok árai – tette hozzá Balla Frigyes.

Ami kérdés, hogy mit hoz az ősz, illetve az elkövetkező év

Sebestyén Tamás szerint a legnagyobb hatással az lehet a használt piacra is, hogy az újépítésű lakások vásárlásánál megszűnik a kedvezményes áfa. Biztosat ugyan nem lehet állítani, de elképzelhető, hogy az újépítésű piac folyamatos szűkülése visszavezet egy réteget a használt, azon belül is elsősorban az újszerű ingatlanok piacára.

Ebben a szegmensben tehát fokozódó vásárlói kedvre számíthatunk, ami viszont nem érinti a paneleket.

A 2018-as év első felében az ingatlanpiacon körülnézve jóval kevésbé optimista a kép fogad minket, mint egy-két évvel korábban

A szakértők szavaiból általában az derült ki, hogy a piac az árakat tekintve stagnálásba váltott:

Csak a hirdetési árak kúsznak felfelé, a tényleges eladási árak már kevésbé.

És miközben a kereslettel nincsenek gondok – fűtik többek között az egyelőre kedvező hitelek -, addig a kínálattal annál inkább. És nem csak az árak miatt, hanem mert egyre nehezebb jó, vagy akár még elfogadható minőségű ingatlant találni. Így persze megjelentek a “beragadt” lakások.

A panelek és az újépítésűek ára emelkedik még

Az árakat tekintve Budapestre és az agglomeráció egy részére leginkább az jellemző, hogy az újépítésűek, adott esetben a panelek vagy egy-egy jobb adottságú, kisméretű téglaépítésű ára még emelkedik, a többi ingatlantípusé azonban nem.

A XIII. kerületben is megállt mára az áremelkedés, csak az újépítésűeknél tapasztalható 8-10 százalékos drágulás, ami 1-3 mFt pluszt jelent a tavalyi árakhoz képest. 

– derült ki Tóth Viktóriának, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodája szakmai vezetőjének szavaiból.

A szakember megjegyezte: Ezt az árnövekedést elsősorban az építőanyagok árának emelkedése, valamint a munkaerőhiány okozza, de az is közrejátszik benne, hogy egyre több fejlesztés jut el befejezés-közeli stádiumba, és az ilyen készültségi fokú ingatlanok drágábbak, mint a tervezőasztalon lévők

Drága a belváros, eladhatatlan árakon hirdetik a lakásokat

Habár az árak már nem emelkednek tovább az V. kerületben sem, az ingatlanosoknak azért fáj a feje, mert a tulajdonosok nagyon magasan tartják a hirdetési árakat, és azt gondolják, hogy ezeken az árakon el is fogják tudni adni lakásaikat. Akár 15-25 százalék is lehet a különbség a hirdetési árak és az ingatlan reális ára közt. 

Ez az árazás azonban a gyakorlatban nem működik, és előbb-utóbb ezt a tulajdonosok is kénytelen belátni.

– vélekedett Schneider Zoltán, a Balla Ingatlan V., VI. és VII. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Gondok a kínálattal: elfogytak a minőségi lakások

De nem csak az a gond, hogy túl vannak árazva az ingatlanok, hanem az is, hogy szinte csak rossz minőségű, jelentős felújításra szoruló otthonok találhatók most már a piacon. Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint

Kevés most a jó eladó ingatlan, illetve ha ilyet kínálnak, akkor azt gyorsan el is viszik.

Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője ugyanígy látja a helyzetet, különösen ami a házakat illeti. Ez szerinte azért probléma, mert egy felújítás a jelenlegi helyzetben – amikor magasak és tovább kúsznak felfelé az építőanyagárak, miközben a munkaerő is drága, ráadásul hiány is van belőle – nem egyszerű dolog.

Nem véletlen, hogy a vevők most elsősorban a felújított, jó állapotú ingatlanokat keresik, és ezekért hajlandóak is megfizetni a magasabb árakat is, mert akkor elkerülhetik a felújítással járó gondokat.

Sok a beragadt ingatlan, több időt kell szánni ez értékesítésre

A túlárazott ingatlanok sokszor beragadnak a piacon, és gyakran az sem segít, ha megpróbálnak a tulajdonosok árat csökkenteni. A magas árak és a jelentős forgalom ellenére a vevők ugyanis alaposan tájékozódnak – hívta fel a figyelmet Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai és észak-budai irodájának szakmai vezetője.

Ugyanezt érzékeli Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki szerint

Az eladók sok esetben nem hiszik el, hogy nem fog elkelni az ingatlan az általuk elképzelt árért.

Sokuknál a megfelelő motiváció is hiányzik, így elengedik azt a vevőt, aki megpróbál jelentősebb mértékben alkudni az irreális árból. Legfeljebb akkor hajlandók csökkenteni az áron, ha már hónapok óta nem talál vevőre a lakásuk.

Ahol még tart az áremelkedés…

Akadnak olyan részek az országban, ahol a szakemberek egyáltalán nem tapasztalják, hogy bármely szegmensben is megtorpantak volna az árak. Ilyen például Dunakeszi, ahol a kínálat nem igazán éri utol a keresletet. A vevők itt is leginkább a használt, jó állapotú ingatlanokat keresik, az árak itt kirívóan magasak. Ráadásul úgy tűnik még feljebb fognak kúszni.

Csak az év eleje óta 10 százalékkal drágultak az újépítésűek, ami pedig húzza magával a használt lakások árát is

– magyarázta Kovács Péter, a Balla Ingatlan dunakeszi irodájának vezetője.

Hasonló a helyzet a Balatonon is, nem valószínű, hogy megtörik az áremelkedési trend

Minden ingatlantípusra jelentős most az érdeklődés: túlkereslet mutatkozik lakásokra, nyaralókra, építkezésekre és telkekre is.

A 20 millió forint alatti kategóriába tartozó panelek 1-2 hét alatt elkelnek, de az sem ritka, hogy mindössze 1-2 napot kell várnia a tulajdonosnak a vevőre

– hívta fel a figyelmet Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának vezetője.

Tapasztalatai szerint, aki most eladná a nyaralóját, az jobb áron és gyorsabban megteheti, mint egy-két éve. 2019 végéig nem is vár változást a szakértő, vagyis nem valószínű az eddig áremelkedési trend megtörése. Legalábbis a Balatonnál. Hiszen mint látható, máshol már inkább csak stagnálnak az árak, és ez így is marad még egy darabig.