Az inflációs nyomás enyhülni látszik, a Magyar Nemzeti Bank megkezdte a monetáris feltételek enyhítését, így a jövőben a mostaninál alacsonyabb kamatokra van kilátás. Pontos előrejelzést egyelőre felelőtlenség lenne adni, mert számos tényezőtől, többek között a nemzetközi és a belföldi gazdasági környezet alakulásától függ az infláció alakulása. 

A jelenlegi helyzetben a lakáshitel-felvételt fontolgatók egy része összeállíthat egy olyan befektetéssel kombinált konstrukciót, amely összességében alacsonyabb terhet jelent a háztartás költségvetésének – derül ki a money.hu összeállításából, amely egy konkrét példán keresztül mutatja be, hogyan lehet mérsékelni a hitelfelvétellel járó kiadásokat. 

Önrész helyett befektetés, konkrét példával

Bár a szabályok szerint egy lakáshitelfelvételnél legalább 20 százalékos önrészre van szükség, de ettől eltekinthet az adott bank például akkor, ha a hitelfelvevő úgynevezett pótfedezetet tud bevonni, azaz a kiszemelt ingatlan mellett egy másikat is fel tud kínálni. Ez azért lehet kedvező, mert az – egyébként rendelkezésre álló – önrészt be lehet fektetni, közel kockázatmentesen olyan állampapírba, amelynek a hozama meghaladja a lakáshitel kamatát, sőt az inflációt is. 

A money.hu példája szerint egy feltételezett lakásvásárló 50 millió forintos ingatlant szeretne, és van 20 millió forint saját ereje, valamint pótfedezetre alkalmas lakással is rendelkezik. Ebben az esetben érdemes megfontolni, hogy Prémium Magyar Állampapírba (PMÁP) teszi az önrész összegét. A mostani feltételek mellett a magas éves átlagos infláció miatt két év alatt akár 15-15 százalékos hozamot nyújthat ez a befektetés. Ezt követően pedig a befektetett összeget hozammal együtt a hitelben az akkor fennálló tőketartozás csökkentésére lehet fordítani. 

Számokban a következő a helyzet. Az elérhető legolcsóbb piaci lakáshitelek 9 százalék körüli kamatával számolva 50 millió forintos hitelnél a havi törlesztő 450 ezer forint körüli összeg lesz, a futamidő végéig pedig elméletileg összesen 108 millió forintot kellene visszafizetni. Az adósságfék-szabályok alapján ehhez a hitelhez igen magas fizetésre van szükség, legkevesebb 750 ezer forintra a legoptimálisabb esetben is. 

Az első két év után a tőketartozás 48 millió forintra csökken, mivel a kifizetett törlesztőrészletek nagy része kamatra megy el. Ugyanebben az időszakban az állampapírba fektetett 20 millió forintos önrész pedig várhatóan 26 millió forintra gyarapodhat. Utóbbi összeggel azonban csökkenthető a tartozás, így a tartozás összege 22 millió forintra csökken, utóbbi összeget kell 18 év alatt visszafizetni. Ennek a havi törlesztője 9 százalékos kamatnál már kevesebb lesz 210 ezer forintnál. Összességében a példában szereplő megoldással nagyságrendileg 55 millió forintot kellene visszafizetni a banknak. Szemben azzal a klasszikus forgatókönyvvel, amikor a 20 millió önrész mellett a hitelfelvevő 30 millió forintos hitelt vett volna fel 20 évre szintén 9 százalékos kamattal. Utóbbi kölcsönnél ugyanis a teljes visszafizetendő összeg több mint 64 millió forint lenne. 

Alacsonyabbak lehetnek a kamatok, de kiadásokkal és kockázatokkal is számolni kell

Lényeges, hogy a következő időszakban az inflációs nyomás enyhülésével a kamatok is lejjebb mehetnek, így hitelcserével még alacsonyabb kamatozású hitelre lehet cserélni a meglévőt, ami további előnyökkel járhat az állampapírba fektető lakásvásárlók számára. 

Kiemelten fontos, hogy egy ilyen megoldás csak azok számára lehet alternatíva, akik megfelelő jövedelemmel rendelkeznek ahhoz, hogy több tízmilliós lakáshitelt igényeljenek és rendelkeznek extra ingatlannal. Az állampapír-befektetésnél pedig számolni kell azzal a kockázattal, hogy a két év múlva történő visszaváltásnak van költsége, amelynek a mértékét nem lehet tudni, jelenleg a névérték (tőke) 1 százalékát kell kifizetni lejárat előtti visszaváltáskor. 

Azt is figyelembe kell venni, hogy egy-egy lakáshitelnél kiadásokkal járnak a változtatások, és a költségek bankonként eltérőek. A money.hu által vizsgált bankoknál az értékbecslés díja 38-60 ezer forint között mozog, a hitelszerződés módosítása jellemzően 30 ezer forint körüli tétel, az előtörlesztés díja pedig 1-2 százalék lehet banktól és konstrukciótól függően. Utóbbi egy 10-20 millió forint nagyságrendű összeg esetében több 100 ezer forintra rúghat. 

Tapasztalataink alapján a lakásvásárlók a hitelközvetítőkön keresztül felvett hiteleik esetén megkaphatják azt az extra kedvezményt, hogy bizonyos bankok az első két év után díjmentes törlesztést tesznek lehetővé. Ezért is érdemes átgondolni, hogy milyen konstrukcióban veszünk most fel lakáshitelt, mert a magas kamatkörnyezet egyszerre jelent korlátot és lehetőségeket is a lakásvásárlók számára.

– összegezte a kilátásokat Korponai Levente, a money.hu vezetője.

Egyelőre még várni kell az inflációs fordulatra. Hiszen januárban a fő inflációs mutató szerint az egy évvel korábbinál 25,7 százalékkal voltak magasabbak az árak, ez pedig gyorsulást jelent a decemberi 24,5 százalékos adathoz képest. Az árak szinte minden területen emelkednek, így például az autóknál is.

Januárban az új autóknál több mint 24 százalékos volt az éves áremelkedés, a használtaknál pedig 6,8 százalékos drágulásról volt szó.

Az áremelkedés miatt pedig fokozatosan csökkent a kereslet a piacon, ez látható az autók forgalomba helyezési statisztikáit követő Datahouse adataiból is. 

• Az új autók ára a múlt év során hónapról hónapra emelkedett, emiatt sok vásárló a használtak felé fordult, így utóbbiaknál is nőttek az árak.
• Az is látható, hogy miközben az új autók ára emelkedőn maradt, havi összevetésben a használtaknál megállt a drágulás. Tavaly novemberben az egy hónappal korábbihoz képest több mint 1 százalékos, decemberben 0,5 százalékos volt az árcsökkenés, januárban pedig stagnálásról szól a statisztika havi alapon.

Mindez arra utal, hogy a használt autóknál tartósnak látszik a folyamat, a vásárlóerő és a kereslet csökkenésére reagáltak az eladók, azaz már nem emelik az árakat, esetleg szinten tartják., Esetenként pedig csökkentésre is hajlandóak lehetnek.

Hasonló folyamat játszódik le a lakáspiacon, ahol a vevők a korábbinál sokkal kedvezőbb alkupozícióba kerültek, azaz lokációtól és lakásmérettől függően jelentősebb diszkontot kaphatnak a vételárból. 

5 millió autóra, mennyibe kerül havonta? 

Az autóvásárlásnál a lízingkonstrukciók jelentik az egyik megoldást, a másik alternatíva lehet a személyi kölcsön, amely szabadon felhasználható, így autót is lehet vásárolni belőle. 

Ha valaki mondjuk 5 millió forintos és 7 éves futamidejű személyi kölcsönből szeretne autót vásárolni, akkor a legkedvezőbb hiteleknél a money.hu személyikölcsön-kalkulátora szerint a havi törlesztő alig több mint 92 ezer forint lesz, miközben több bank 100 ezer feletti részlettel kínálja ugyanezt.

A személyi kölcsön mellett akár a szabad felhasználású jelzáloghitel is alternatíva lehet az autóvásárlásra, de ebben az esetben egy ingatlant kell felajánlani a banknak fedezetként. Ezek a jelzáloghitelek olcsóbbak, például a money.hu szabad felhasználású jelzáloghiteleket összehasonlító kalkulátora szerint a fenti paraméterekkel rendelkező legjobb hitelek havi 83-85 ezer forintos törlesztéssel igényelhetőek. 

A money.hu szakértői felhívják a figyelmet arra is, ha a már említett infláció lassulni, csökkenni kezd, akkor az a kamatkörnyezetre is hatással lehet, vagyis csökkenhetnek a kamatok. Mindez azért lényeges, mert aki most magasabb kamattal vesz fel például autóvásárlásra személyi kölcsönt vagy szabad felhasználású jelzáloghitelt, a későbbiekben hitelkiváltással akár alacsonyabb kamatozású konstrukcióra cserélheti majd a hitelét. Fontos azonban, hogy az esetleges hitelkiváltásról csak a későbbi, aktuális feltételek alapján lehet majd megfontolt döntést hozni, de a lehetőséggel mindenesetre érdemes számolni. 

Nyitókép: Pexels / Unspalsh

Fékre lépett tavaly a lakáshitelezési piac: a bankok 1195 milliárd forint értékben kötöttek új szerződéseket, szemben az egy évvel korábbi 1302 milliárdos rekordértékkel, igaz, meghaladja a 2020-ban elért 928 milliárdos összeget – derül ki a money.hu hivatalos jegybanki adatokat feldolgozó összeállításából. 

A lakáshitelezési összeg egy évvel korábbihoz képest bekövetkezett 8,3 százalékos csökkenése nem meglepetés

ez magyarázható a bizonytalanabb környezettel, az emelkedő árakkal, a fogyasztásra fordított egyre növekvő kiadásokkal, valamint a magasabb kamatokkal. Ugyanakkor a teljes évet nézve látható, hogy a múlt év elején még jelentős összegeket folyósítottak a bankok: az első félévben még minden hónapban 100 milliárd forint felett volt a szerződéses összeg, a második félévben visszafogottabbá vált a piac:

novemberben például már 50 milliárdnál alacsonyabb volt, a december pedig 41 milliárd forintot tett ki. 

Felértékelődtek a támogatott hitelkonstrukciók, és a zöld hitelek is húzták még az elmúlt évet

A tavalyi év elejének számottevő folyósítási volumene köszönhető a kamattámogatás miatt kedvezményesen elérhető, energiatakarékos lakóingatlanokra fordítható zöld lakáshitelek iránti keresletnek is. Ugyanakkor ez a keret kifutott, így a program az év második felében már nem adott extra támogatást a piacnak.

Ahogy arra számítani lehetett, az államilag támogatott konstrukciók felértékelődtek szintén az alacsony kamatok miatt.

Ezt mutatja, hogy a teljes szerződéses összeg majdnem 40 százalékát adták a támogatott konstrukciók 2022-ben, szemben a 2021-es 20 százalékos aránnyal. 

Van lehetőség az okos lakásvásárlásra

A money.hu összeállítása szerint bár az infláció felgyorsulása előtti szinthez képest magasabbak a kamatok, a lakásvásárlásról nem feltétlenül kell lemondaniuk azoknak, akik lakáshitel segítségével szeretnék finanszírozni az ingatlanvásárlást.

A mostani lakáspiaci helyzetben ugyanis a vevőjelöltek alkupozíciója nagyban javult, így akár a kínálati árhoz képest olcsóbban juthatnak hozzá a kiválasztott ingatlanhoz.

Ezzel pedig jelentős összeget lehet megtakarítani.

Azt is figyelembe kell venni, hogy továbbra is jelentős eltérések vannak a piaci lakáshitel-kamatok és -feltételek között. Például:

• Egy 15 millió forintos, 20 éves futamidejű végig fix kamatozású és törlesztőrészletű lakáshitel esetében a legkedvezőbbek akár 9 százalék alatti kamattal és 131-135 ezer forintos törlesztőrészlettel igényelhetőek, miközben a drágább verzióknál a havi részlet akár 150-160 ezer forint is lehet.
• Még mindig érdemes utánajárni az állami támogatásokra és támogatott hitelekre való jogosultságnak is, mivel ezek a konstrukciók segítséget jelentenek a lakásvásárlás során.

Fontos szempont az is, hogy a mostani kamatokkal felvett lakáshitelt a későbbiekben, amikor már alacsonyabbak lesznek a kamatok, ki is lehet váltani egy olcsóbb hitellel.

A hitelkiváltással csökkenthetők a havi törlesztőrészletek is, ami – hosszabb távon – szintén hozzájárulhat az ingatlanvásárlásra fordítandó költségek mérsékléséhez.

Nyitókép: Pexels / Unsplash.

Mennyibe kerül egy 20 milliós hitel? 

A bankok közötti verseny eredményeként a piaci lakáshitelek az alapkamat emelkedéséhez képest visszafogottabban nőttek és jelentős különbségek vannak a különböző lakáshitelek között. 

Az óvatosabb banki kamatemelések ellenére a 20 millió forintos, 20 éves futamidejű, végig azonos törlesztőrészletű lakáshitelek közül a legolcsóbbak október első hetében 7,5-8 százalékos kamattal voltak elérhetőek, ehhez 163-165 ezer forintos törlesztőrészlet társult. A legdrágább verzióknál 10 százalék körüli a kamat és a törlesztés 194-195 ezer forint.

Azaz a két véglet között 30 ezer forint az eltérés havonta, a teljes visszafizetendő összegben pedig több mint 7 millió forint. 

Mennyit lehet megtakarítani? 

Ez a differencia önmagában is tekintélyes, de érdemes elhelyezni a piacon. Az ingatlan.com és a money.hu közös szolgáltatásával, a Hitelintézővel, idén már több mint 17 ezren kalkuláltak a lakásvásárlásukhoz lakáshitelt. 

A money.hu becslése szerint – feltételezve, hogy az idén az legjobb és legdrágább 20 milliós, 20 éves futamidejű piaci lakáshitelek között átlagosan 30 ezer forint eltérés volt, akkor – a szóban forgó 17 ezer potenciális hitelfelvevő
– a legjobb konstrukcióval 510 millió,
– évente 6,12 milliárd,
– a két évtized alatt pedig több mint 122 milliárd forintot
takaríthatna meg a legdrágább verziók egyikéhez képest. 

Ilyen nagyságrendeket jelent tehát a bankok közötti verseny, amelynek köszönhetően az alapos hitelfelvevők igen tetemes összeget spórolhatnak meg.

A következő időszakban az összehasonlítás várhatóan még jobban felértékelődik a lakáshitelek piacán. 

Nyitókép: Unsplash / Illusztárció.

Már többezer kalkulációt hajtottak végre az energiaszámlájuk várható összege után érdeklődők a money.hu múlt hét vége óta működő rezsikalkulátorában.

A hitelösszehasonlító portál a fogyasztók jobb tájékoztatása érdekében a kormányzati bejelentést követően aloldalt hozott létre, ahol az érdeklődők valamennyi, a gáz- és villamosenergia árváltozással kapcsolatos információt naprakészen követni tudnak.

A money.hu rezsikalkulátora konkrét jogszabályi szabályozás hiányában egyelőre a július 13-i Kormányinfón elhangzott átlagfogyasztásra vonatkozó adatokkal számol, ám az új információk átvezetése a jövőben is automatikusan beépül. A rezsikalkulátor csak a fogyasztási adatokkal számol, hiszen ma még nem tudható, hogy a szolgáltatók által kiszabott egyéb díjakat (pl. rendszerhasználati díj) miként alakítja majd a szabályozás, a későbbiekben ez is a kalkuláció része lesz. Ugyanakkor a fogyasztási szerkezet modellezésére már most is alkalmas a havi gáz és áramfogyasztás alapján számoló rezsikalkulátor.

A rezsikalkulátor mellett az oldal látogatói azokról a támogatási és hitellehetőségekről is tájékoztatást kapnak, amelyek a természetes spórolás mellett segíthetik a fogyasztókat abban, hogy energiatakarékossági beruházásokat hajtsanak végre.

Ezekkel az állami programokkal számolhatunk

Az év végéig biztosan elérhető az otthonfelújítási program. A támogatás összege az elvégzett beruházás 50 százaléka, maximum 3 millió forint lehet, a forrásokat a maximum 6 millió forint összegig, évi 3 százalékos kamatozású, maximum 10 éves hitelből lehet finanszírozni. A támogatást az állam utólag, számla alapján számolja el, ha a fejlesztés hitelből történik, a támogatás összege a hitel előtörlesztésére fordítódik.

A támogatható beruházások körében számos olyan fejlesztés finanszírozható, amely komoly rezsiszámla csökkenést okozhat – a nyílászárók cseréjétől, a fűtésrendszer korszerűsítésén át a házak szigeteléséig és napkollektor, napelemes rendszer telepítéséig.

A money.hu szakértői szerint a sikeres energiatakarékossági program a jövő évben is folytatódhat, nagy kérdés, hogy a feltételeken, a támogatási és hitelösszeg több szervezet által kért növelésén elgondolkodik-e az új fejlemények tükrében a kormányzat.

Az arra jogosultak számára a falusi CSOK a Babaváró is felhasználható energetikai célú beruházás, felújítás támogatására.

A szabad felhasználású jelzáloghitelek reneszánsza jöhet

A támogatások mellett a piaci hitellehetőségek is alternatívát kínálhatnak energetikai fejlesztések finanszírozására. Korábban számos energetikai beruházást személyi kölcsön felvételével finanszíroztak a családok. A könnyen, akár órák alatt is elérhető hitelek konstrukcióit a bankok tavaly úgy alakították, hogy azok passzoljanak az otthonfelújítási támogatáshoz. Azaz a futamidő idején egyszer, az otthonfelújítási támogatás megérkezésekor a támogatás összegével, maximum 3 millió forinttal külön díj nélkül ezek esetében is csökkenthető a még fennálló tartozás.

A kamatok emelkedése miatt ugyanakkor a money.hu szakértői szerint a komolyabb beruházásokban gondolkodók számára a személyi kölcsönöknél olcsóbb megoldást kínálhatnak a szabad felhasználású jelzáloghitelek. A trendfordulót jól mutatja, hogy az év első öt hónapjában a pandémiát megelőző utolsó évhez, 2019-hez képest már 24 százalékkal több szabadfelhasználású jelzáloghitel szerződést kötöttek a bankok, miközben a személyi hitel kihelyezések ugyanebben az időtávban 6 százalékos csökkenést mutatnak. A Magyar Nemzeti Bank statisztikái szerint az év első öt hónapjában folyósított szabad felhasználású jelzáloghitelek teljes hitelköltség-mutatója (THM) 6,44-8,1 százalék között mozgott, miközben a személyi hiteleket átlagosan 12,9-14,74 százalékos THM mellett tudták felvenni az ügyfelek.

Fontos az összehasonlítás

Természetesen a szabad felhasználású jelzáloghiteleknél is fontos az ajánlatok összehasonlítása. Egy 15 millió forintos 10 évre felvett, végig fix törlesztést biztosító szabad felhasználású jelzáloghitel esetében a banki kamat ajánlatok a money.hu kalkulátorában 8,39 és 10,4 százalék között szóródnak (THM: 8,78-11,41%), ami a havi törlesztőrészletben közel 20 ezer forintos különbséget jelent. A havi törlesztés szerencsés esetében 146 800 forintból is megúszható, ám ennél 13 százalékkal magasabb, 166 300 forint is lehet a havi hitelterhünk. Mindez azt jelenti, hogy jó választással a hitel teljes futamideje alatt közel 4 millió forint spórolható.

Kamatkedvezmény cunami

A Magyar Nemzeti Bank hivatalos adatai szerint idén májusban a lakáshitelt felvevő ügyfelek átlagosan 5,89 százalékos kamat mellett tudtak piaci kamatozású lakáshitelt felvenni. A 10 éves kamatperiódusú kölcsönök átlagkamata 5,82, a 20 éveseké 6,1 százalékos volt. Mindez annak fényében érdekes, hogy a money.hu adatai szerint a bankok legjobb kamat ajánlata (20 éves, 20 milliós hitel esetén) 10 éves kamatperiódus esetén 6,74, a 20 évig, végig fix törlesztőrészletet biztosító konstrukcióban 6,7 százalék volt május végén.

A money.hu szakértői szerint annak oka, hogy az átlagos hitelkamat messze alatta van a piaci ajánlatoknak abban keresendő, hogy a lakáshitel kamatok emelkedése nyomán felértékelődtek a bankok kamatkedvezményei. Tavaly októberben – amikortól felgyorsult a lakáshitel kamatok emelkedése – a legjobb ügyfeleknek kínált standard kamatok 10 éves kamatperiódusra még több, mint 50, végig fix, 20 éves konstrukciókban pedig 25 bázisponttal alatta voltak a jegybank által kimutatott átlagos kamatszintnek. Akkoriban az ügyfelek döntő része simán tudott a standard ajánlatok közül is kedvező hitelt választani. Ma azonban már minden ügyfélnek érdemes végig néznie a bankok akciós listáját és a kedvezményekkel csökkentett kamatokat összehasonlítani. Ez már sok esetben olyan munka, amelyhez érdemes tanácsadót is igénybe venni. Főleg azért, mert egyre több bank ajánl kizárólag kijelölt partnereken keresztül egyedi kamatokat is. Ez is felértékeli a tanácsadók szerepét.

Akciós körkép

A MagNet Banknál az 5 éves kamatperiódussal bíró hitelek 1,42 százalékponttal, a 10 évig fix törlesztést kínáló konstrukcióké 1,26 százalékponttal emelkedett. Így a legkedvezőbb – 20 milliós kölcsönösszeg felett kínált – standard kamat 5 évre 9,95 százalék, 10 évre pedig 9,74 százalékot lehet fizetni. A bank által kínált kamatkedvezményekkel az öt éves konstrukció 9,45, a tíz éves 9,24 százalékra húzható le.

Az UniCredit Bank még június végén emelt kamatot. Az 5 éves kamatperiódusra 35, ennél hosszabb fixesítés esetén 50-55 bázisponttal emelkedett a kamat. Ugyanakkor július 11-től a meghatározott partneri kör által közvetített hitelek esetében a kamatemelés döntő részét vissza is adja a bank. Jövő hétfőtől ugyanis a minimum 15 millió forintos hitel esetében a sima kamatkedvezmény mértéke 0,3 százalékpontról 0,6 százalékpontra nő. Azon ügyfelek esetében pedig, akik Generali hitelfedezeti biztosítás megkötését is vállalják, a korábbi 50 helyett 80 bázisponttal csökken a kamat. Így sima kedvezmény esetén 6,54, biztosítás mellett igénybevett kedvezmény alkalmazásával akár 6,34 százalékos lehet a 10 éves kamatperiódusú hitel kamata. A 20 évig fix konstrukcióban pedig 6,85 és 6,65 százalékról szól az ajánlat.

Az MKB és a Takarékbank július végéig speciális kamatozású kamatot ajánl 10 éves kamatciklus mellett azoknak az ügyfeleinek, akik 2022. április 05-ig NHP Zöld Otthon Lakáshitel kölcsönkérelmet nyújtottak be, ám a bankra jutó jegybanki keretből már nem jutott számukra. A bankok egyedi mérlegelés után döntenek a kedvezményes kamat mértékéről.

A K&H Banknál most az a kedvezmény, hogy egy új díjelemet egyelőre nem terhelnek rá az ügyfélre. A bank 10 ezer forintos díjat állapított meg a statisztikai alapú értékbecslés díjaként. Ezt a költséget a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek (MFL) esetében számítja fel a hiteligénylőknek. Ugyanakkor a július 8-án bevezetésre kerülő új díjmértéket egyelőre még nem terhelik rá a mostanság igényüket beadó ügyfelekre.

Az OTP Bank ugyan most nem nyúlt a piaci kamatokhoz. Ugyanakor a kamatkedvezmények alkalmazására új szabályok születtek. A banknál 17 különféle jogcímen igényelhető kedvezmény van. A mostani változtatás szerint a kedvezmények együttes igénybevétele után sem lehet alacsonyabb az ügyfél által fizetett hiteldíj, mint a bank honlapján közzétett minimum hiteldíj mértéke. Ez akkor is igaz, ha a nyújtott kamatkedvezmények mértéke nem éri el az össz-kamatkedvezmény korlátot. Ez az OTP-nél 410 (banki dolgozók esetében 500) bázispont lehet.

A Raiffeisen Bank július elsejétől 0,7 százalékponttal emelte jelzáloghiteleinek kamatait. A banknál a legolcsóbban a 10 éves fixálással bíró kölcsönöket lehet felvenni. A meghirdetett kamat piaci és MFL lakáshitel esetében is 7,89-8,94 százalék között mozog. A Raiffeisen – több más bankhoz hasonlóan – meghosszabbította azt a díjakra vonatkozó akcióját. Így a minimum 5 millió forintos jelzáloghitelt felvevő ügyfél számára elengedi az összes induló díjat és a közjegyzői díjat is visszatéríti.

Egyre bővül a kamatstopban lévők száma

De persze érdemes a már meglévő hiteleseknek is körülnézni – figyelmeztetnek a money.hu szakértői. A kamatstop meghosszabbítása nem csak a változó kamatozású hitelesek számára nyújt menedéket. A hosszabbítással egyre több olyan ügyfél is a kamatstopba kerül, akiknek az idén lenne a korábban felvett hitelük kamatfordulója. Épp ezért egyelőre a hitelezett ügyfelek közül senki nem érzi, mit is jelent az, hogy immár 9,75 százalékon áll az irányadó jegybanki kamat.

Ingyenes kamatperiódus váltás

Ugyanakkor a jövőre való felkészülés kapcsán a kamatfordulóhoz érkező Raiffeisen MFL ügyfeleknek érdemes élniük a bank új kedvezményével. Ők a kamatperiódusuk lejártakor megváltoztathatják a hátralévő futamidőre a kamatperiódus hosszát. A lehetőség minden irányban nyitott – rövidíthetik, növelhetik a kamatperiódus hosszát. Akár a hátralévő futamidő egész hosszára állandósíthatják a törlesztőrészletet. Miután a kamatstop rendelet nem ad kibúvót, az érintett ügyfelek terhe év végéig maximum annyival nőhet, amekkora a két eltérő kamatperiódusú hitel referenciakamata közötti különbség volt 2022. október 27-én – amely napi szinthez kötötték a kamatstopot.

Kamatugrás a betéteknél

Miközben a lakáscélú hitelek átlagos kamata 2019 júniusát követően tért vissza idén márciusban a 4,51 százalékos szinthez, a lakossági lekötött betétek statisztikáit szemlélve kilenc évet, 2013 júliusáig kell visszamenni ahhoz, hogy az év harmadik hónapjában kimutatott 3,33 százalékos átlagos kamatnál magasabb összeget találjunk.

Csak március hónapban 122 bázisponttal növekedett a betétekre kínált átlagos kamat a Magyar Nemzeti Bank (MNB) statisztikái szerint

– hívják fel a figyelmet a money.hu szakértői. Ezzel szemben a piaci lakáshitelek esetében mindössze 24 bázispontos volt a március havi átlagkamat emelkedés mértéke. Idén márciusban 3 százalékkal magasabb kamatot fizettek a bankok a lekötött betétek után, mint egy éve.

A betéti kamatok márciusi komoly emelkedésnek köszönhetően az emelkedő infláció ellenére fél éves mélypontra esett a betéti kamatszint mindenkori pénzromláshoz számolt különbsége. Márciusban éven belüli betét lekötés esetén 5,1 százalékkal kisebb kamatot kaptunk, mint a hónapra kimutatott 8,5 százalékos inflációs mérték.

Kilenc évi csúcson az új betétek összege

Az emelkedő kamatokkal összefüggésben ugyancsak kilenc éves csúcsra emelkedett a lekötött betétek összege is. A bankokban 756,2 milliárd forint értékű pénzt kötöttek le az emberek márciusban. Egyetlen hónap alatt negyven százalékos volt a bővülés a lekötött betétek esetében, egy évvel korábban, a 2021. márciusában a lekötött – igaz, átlagosan csak 0,34 százalékot fizető – 422 milliárd forinthoz képest pedig 80 százalékos a bővülés.

Az MNB statisztikái is jól mutatják a banki marzs szűkülését. A money.hu szakértői arra hívják fel a figyelmet, hogy soha eddig nem volt példa arra, hogy a piaci lakáshitelek és az éven belüli lekötött betétek kamata közötti különbség 2 százalék alá csökkenjen. 2018-19 fordulóján ez a kamatkülönbözet még 4,5 százalék felett volt.

Fogy a látra szóló állomány

A lekötött betétek térnyerése mellett kis mértékben sikerült korrigálni azt az elképesztő számot is amely szerint a lakosság látra szóló és folyószámla betétben lévő pénz összege 2022 februárjában átlépte a 10 ezer milliárd forintos álomhatárt. Mivel sokan a megkapott szja- visszatérítést az elmúlt hetekben elköltötték, ennek köszönhetően a nulla százalékos kamaton a bankokban tartott pénzösszeg 91 milliárd forinttal a 10000 milliárdos határ alá csúszott.

Két keresőre egy nyugdíjas jut 2060-ban

Míg 1990-ben 1000 aktív korú magyarra 200, 65 éves, vagy idősebb polgár jutott, addig 2022-ben már 303. A tendencia folytatódik, 2030-ban már 2,13 millió magyar lesz 65 éves vagy idősebb.

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) példaszámítása szerint 2045-ben az eltartottsági ráta (az aktív korúakra jutó idősek aránya) már meghaladja majd a 45 százázalékot, 2061-ben pedig 100 aktív, kereső korú magyarra 50, a 65. életévét betöltő idős jut majd. A money.hu szakértői arra emlékeztetnek, hogy vannak ennél pesszimistább forgatókönyvek is:

• A Magyar Nemzeti Bank korábbi tanulmánya 2060-ra az aktív korúak 57 százalékára tette az akkor élő szépkorúak arányát.
• A KSH Népességtudományi Kutatóintézetének 2015-ös várakozásai alapján számított különböző pályák szerint az elöregedő társadalomban 2060-ra 100 aktív korú magyarra 67-69 65 évét betöltött idős honfitárs juthat.

Nő a nyugdíjban töltött évek száma

Ebben a helyzetben további nyugdíjreformra van szükség. A nyugdíjkorhatár korábban elhatározott emelése most ér véget, az 1957-ben születettek idén, a 65. életévüket betöltve mehetnek nyugdíjba. Ők ráadásul azzal számolhatnak, hogy a korábbiaknál tovább élvezhetik a nyugdíjas éveket, hiszen nem csak a születéskor várható élettartam, hanem a nyugdíjkorhatárt megélt emberek további várható élettartama is számottevően növekedett az elmúlt években. A 62. életévüket betöltő magyar hölgyek ma már úgy kalkulálhatnak, hogy további 19 évig maradhatnak még közöttünk, de a számukra kritikus éveken, a 40-50 éves koron túl lévő idős férfiak a statisztikák szerint átlagosan 79 évig élnek majd.

Ami kedvező az élettartam, borzasztó a finanszírozás szempontjából – egyre hosszabb ideig kell ugyanis fizetni a nyugdíjakat, miközben egyre többen válnak majd nyugdíjassá.

Eközben a születési statisztikákat látva most úgy néz ki, egyre kevesebb aktív korú befizető lesz.

A járulékcsökkentés visszaüthet

Ebből a szempontból aligha tesz jót a jövő nyugdíját érintő várakozásoknak, hogy a folyamatos járulékcsökkentés miatt egyre kevesebb bevétele van a nyugdíjalapnak.

A KSH adatai szerint 2017 és 2022 között a bruttó átlagbér 46 százalékos növekedésével szemben az átlagnyugdíj összege csak 23 százalékkal nőtt.

Ennek alapján azt mondhatnánk, hogy a béremelkedés mértéke összességében többletet hozhat a tb-alapoknak. Ugyanakkor látni kell, hogy a szociális hozzájárulási adó mértékének elmúlt években tartó csökkenése, ráadásul a szocho felosztáson belül a nyugdíjalapba érkező rész arányának 79,5 százalékról 70,22 százalékra csökkentése miatt számottevő összeg esik ki a nyugdíjrendszerből. A legnagyobb rést a 2022. évi drasztikus, 4 százalékos szocho-csökkentés jelenti, ami a számítások szerint 350 milliárd forinttal csökkentheti a nyugdíjbiztosítási alap bevételeit. A money.hu számításai szerint a mindenkori bruttó átlagbérből (szocho és tb címen) fizetett nyugdíjjárulék mértéke 2018-ban még az átlagnyugdíj kétharmadát tudta fedezni, ez 2022-re 50 százalékra csökkenhet. (Egyelőre csak a januári adatok állnak rendelkezésre.)

A társadalom elöregedése ráadásul a rendszeren belüli átcsoportosításokat sem teszi lehetővé, hiszen időskorban sokkal többet van szükség egészségügyi ellátásra, márpedig a szépkorúak ellátását is az aktívak befizetéseiből finanszírozzák.

A fentieknek két következménye lehet:

1. A nyugdíj korhatár további emelése elkerülhetetlenné válik – még akkor is, ha ez politikailag nehezen vállalható.
2. A nyugdíjba vonuláskor az utolsó kereset arányában jóval kisebb lehet majd az első nyugdíj összege, a helyettesítési ráta. A fenntartható nyugdíjrendszerhez az kell, hogy a 2017-es, az EU 57-58 százalékos átlagánál jóval magasabb 66 százalékhoz képest valamikor a 2020-as évtized végére 50 százalék közelébe csússzon ez az érték. A társadalom további elöregedése ugyanakkor azt vetíti előre, hogy a helyettesítési rátát 2040 után 30 százalék közelébe kell csökkenteni a fenntartható nyugdíjrendszer érdekében.

Az állam nem tud eleget segíteni, mi magunk pedig vonakodunk

A fentiek alapján tovább már nem tartható az a vélekedés, hogy a társadalom 75 százaléka az államtól várja a biztos időskor anyagi hátterének a megteremtését

– mert erre a jelenlegi szinten nem lesz képes. Ennek ellenére a hazai lakosság harmada csak az állami nyugdíjból szeretne megélni, kevesen gondolják, hogy saját maguknak is tennie kellene érte. Az MNB lakossági vagyon összetételét vizsgáló jelentése szerint miközben a háztartások vagyona 2017 és 2020 között 38 százalékkal növekedett, addig az öngondoskodási célú vagyonelemek – az életbiztosításokban és önkéntes nyugdíjpénztárakban lévő megtakarítások – csak 17 százalékkal bővültek. Ennek köszönhetően az öngondoskodási célú megtakarítások aránya a teljes vagyonon belül a vizsgált időszakban 4,4 százalékról 3,8 százalékra szorult.

Sokan azzal érvelnek, hogy nem tudnak elegendő összeget megtakarítani ilyen hosszú távra.

Ennek kapcsán a money.hu szakértői arra figyelmeztetnek, hogy minden időskorra előre félretett forinttal kevesebb fog hiányozni a nyugdíjas években.

Hatéves csúcson a lakáshitel kamatok

Múlt hét pénteken adta ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) a februári hitelstatisztikákat. Ebből az összevetésből kiderült, hogy a piaci lakáshitelek átlagkamata 5,02 százalékra emelkedett – utoljára 2016. áprilisában mért a jegybank ilyen magas kamatszintet. Az öt százalék felé kúszó piaci lakáshitel kamatok azt jelentik, hogy azok, akik nem rendelkeznek semmilyen lehetőséggel, hogy valamilyen formában támogatott hitelt vegyenek fel, azoknak februárban már kétharmaddal magasabb kamat mellett tudtak csak hitelt felvenni, mint azok, akik pl. jogosultak a CSOK hitelre, s csak 3 százalékos kamatot fizetnek. Ettől a kétharmadtól aligha lesznek boldogok az emberek – politikai hovatartozástól függetlenül.

Csak a támogatott megy

A kamatkülönbség okán jól látható a hangsúly átterelődése a támogatott konstrukciók felé. Februárban a bankok által folyósított 104 milliárd forint lakáshitelnek már közel 38 százaléka valamilyen támogatott konstrukcióban került folyósításra – ez bődületes új csúcsnak számít. A money.hu szakértői arra figyelmeztetnek, hogy egy évvel korábban a támogatott lakáshitelek részaránya a 15 százalékot sem érte el a folyósításon belül – igaz, akkor még a piaci hitelek átlagkamata is csak 3,73 százalék volt.

A támogatott hitelek térnyerését alaposan befolyásolhatja persze, hogy mikortól és milyen formában újul meg a zöld hitel – miután azonban az eddig leszerződött hitelek folyósítása folyamatos lesz, a  money.hu szakértői arra hívják fel a figyelmet, hogy a támogatott konstrukciók részaránya a további hónapokban is komoly további erősödés előtt áll.

Űrugrások a kamatokban

Főleg azért, mert a piaci lakáshitelek drágulása megállíthatatlan. A  money.hu Kamattükrében már korábban jeleztük, hogy az irányadó kamat elmúlt másfél hónapban bekövetkezett emelkedését a bankok zöme áprilistól követi le, ráadásul úgy, hogy a jegybanki intézkedések tompítására eddig rendelkezésre álló kamatfelár az elmúlt hónapokban lényegében eltűnt a kölcsönök mögül.

Ez mindennél jobban látszik a Sopron Banknál. A 10 éves kamatperiódusú Új Otthon lakáshitel kamata 140 bázisponttal, 7,09-ről 8,49 százalékra nőtt, a hasonló kamatperiódussal bíró piaci kamatozású, lakáscélú forint hitel 1,36 százalékos emelkedés után 8,45 százalékon érhető el áprilistól. Az 5 évre fixált lakáshiteleknél 81 bázispontos emelés után 7,90 százalékos kamat alakult ki. A szabadfelhasználású jelzáloghitelt 10 éves kamatperiódusban 4 bázispont híján 2 százalékkal magasabb, 9,95 százalékos kamaton folyósítja a bank, mint márciusban, az 5 éves kamatperiódusú kölcsön „csak” 171 bázisponttal lett magasabb, s így 8,9 százalékos induló kamaton érhető el.

Drámai az emelkedés a CIB Banknál is. A pénzintézetnél az 5 éves kamatperiódusú Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel (MFL) 97 bázisponttal százalékponttal, a hasonló kamatperiódussal bíró szabadfelhasználású kölcsön 1 százalékponttal lett drágább áprilistól. A 10 éves MFL-konstrukció 77 bázisponttal drágult, így már csak a Magnifica kedvezménycsomagra jogosultak fizetnek 6 százalék alatti (5,95%) kamatot. A 10 éves szabadfelhasználású konstrukció visszafogottabban, csak 40 bázisponttal drágult, viszont a felújítási célú hiteleknél 60 bázispont volt az emelkedés. A végig fix lakáshiteleknél is 0,4 százalékpont volt az emelés – míg a hasonló kondíciókkal bíró szabadfelhasználású hitelnél 50 bázispont volt a drágulás.

Április 1-től a K&H-nál az 5 éves kamatperiódussal rendelkező hitelek 40, a 10 év évre fixált hitelek kamata 30 bázisponttal emelkedett. Komolyabb emelésre a bank a 15 és 20 évre végig fix konstrukciók esetében kényszerült. Itt közel 1 százalékos, 90 bázispontos emelést hajtott végre a bank, így azok a legjobb minősítésű (K1 kategóriába tartozó) ügyfelek számára is minimum 7,74, illetve 7,94 százalékos kamat mellett érhetőek el.

Március 29-től drágított az Unicredit Bank. Az 5 éves kamatperiódussal futó MFL hitelnél 59 bázispontos volt az emelés, az ennél hosszabb, 6-8 évre fixált lakáshiteleknél szerényebb, 44 bázispontos volt az emelkedés. A banknál a fentieknél hosszabb időre előre kiszámítható törlesztést ígérő kamatperiódussal bíró hiteleknél mindössze 0,3 százalékpontos emelést történt. Ugyanakkor a bank a kamatainak meghirdetése után jelezte, hogy a hosszú hónapokon keresztül előre megjelölt kereskedelmi partnerein keresztül kínált további 30-50 bázispontos kamatkedvezmény e hét hétfőtől, április 4-től nem érvényesíthető.

A többiekhez képest kifejezetten visszafogottan drágított a Raiffeisen Bank. A bank egységesen, valamennyi lakáshitel és szabadfelhasználású jelzáloghitel termékét 30 bázisponttal magasabb kamaton kínálja április 1-től. A legkedvezőbb kamaton, 5,79 százalékon a 10 éves kamatperiódussal rendelkező változó kamatozású, illetve a 10, 15 vagy 20 évre szóló, végig fix konstrukciók kölcsönét kínálja a bank.

Többen nem kaphatják meg az igényelt hitelösszeget

Ha a fenti kamatszinteket a jegybank 5,02 százalékos februári átlagkamatával összevetjük, drámai emelkedés olvasható le. Nagy kérdés, hol lesz a vége a hegymenetnek és az is, hogy az egyre magasabb kamatok mennyi potenciális hitelfelvevőt riasztanak el, vagy – a hitelfék szabályok hitelezhetőségi előírásai miatt – zárnak el a tervezett összegű lakáskölcsön felvételétől.

Nagyot ugrottak a bankközi kamatok

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) Monetáris Tanácsa április 22-én 100 bázisponttal 4,4 százalékra emelte az irányadó kamatot és ehhez hasonló mértékben, egy százalékponttal 7,4 százalékra nyitotta a kamatfolyosó tetejét.

Mindez lehetővé teszi, hogy a banki hitelek árazása miatt jelenleg fontossággal bíró irányadó kamat szintje további komoly mértékben erősödjön a jelenlegi 5,85 százalékról.

A piac már beárazta a komoly mértékű drágulást. A pénzpiaci referenciakamatok eddig nem látott mértékben lódultak meg az elmúlt hetekben. Az ötéves referenciakamat (az 5 éves BIRS) a február 22-i előző kamatdöntés óta 130 bázispontot erősödött és értéke már most 6,5 százalékon van. A 10 éves kamatperiódusú, valamint a végig fix hitelek referencia kamataként szolgáló 10 és 20 éves BIRS 109 és 107 bázisponttal erősödött, aktuális értékük hajszállal volt március 22-én 6 százalék alatt.

Referenciakamatszint alatt a lakáshitel kamatok

Mindezek figyelembevételével a money.hu elemzői arra figyelmeztetnek, hogy eljutottunk oda, amikor a legjobb adósoknak kínált lakáshitelek esetében egy 20 millió forintos 20 évre, használt lakásra felvett hitel esetében az 5 legjobb ajánlatot adó bank kamata 5 és 10 éves kamatperiódus mellett messze a referenciakamat szintje alatt van, míg a végig fix hitelek esetében az 5. legkedvezőbb kamatot kínáló hitelintézet 5,99 százalékos ajánlata is mindössze egyetlen bázisponttal múlja csak felül a 20 éves BIRS mutató értékét. Öt hónappal ezelőtt még 100 bázispont volt itt a különbség.

Elfogyott a kamatemelés tompítására használható „csodaszer”

Ez azt jelenti, hogy a piaci lakáshitelek esetében már nem csak az infláció alatti kamatszintről beszélünk, hanem arról is, hogy egyre több banknál eljött negatív kamatfelár ideje. Ez pedig azt jelzi előre, hogy vége a moderált kamatemelésnek a lakáshitel piacon.

A bankok döntő része az elmúlt hónapokban a kamatfelár folyamatos csökkentésével tudta tompítani ügyfelei felé a referenciakamatok folyamatos emelkedését.

Most, hogy ez eltűnt, a következő hetekben a pénzpiaci kamatszintek emelkedését pontosabban lekövető, s így vélhetően komolyabb mértékű lakáshitel-emelkedésre lehet felkészülni.

Mindez annak fényében kifejezetten aggasztó jel a money.hu szakértői szerint, hogy az MNB friss inflációs jelentésében a pénzromlás ütemének további gyorsulását várja, és 2022. egészére akár 9,8 százalékos inflációt is elképzelhetőnek tart. Emiatt a jegybanki kamatemelések tovább tartanak majd, s a bankok ezeket egyre többször egy az egyben lesznek kénytelenek továbbhárítani a hitelfelvevőkre.

Az „ingyenpénz” csak kötötten használható hitelezésre, ráadásul jobb helye is van…

Természetesen a pénzintézetek likviditása jelentős, nagyon sok megtakarítás van a bankokban, s ezek jó része ráadásul kamatot nem fizető folyószámla vagy látra szóló betét. Ezek hitelezési forrásként való felhasználása ugyanakkor meglehetősen kötött. A money.hu szakértői arra figyelmeztetnek, hogy a jegybank kiemelten fontosnak tartja a lejárati összhang biztosítását, tehát azt, hogy a hosszú futamidejű hiteleket hasonlóan hosszú forrásokból fedezzék a bankok.

A pénzintézeteknek tavaly júliustól a lakossági jelzáloghitel-állományukat a korábbi 20 helyett már legalább 25 százalékban jelzáloglevél kibocsátásával kell finanszírozniuk.

Ez a szint idén októbertől 30 százalékra emelkedik. Ráadásul a fedezetül szolgáló jelzáloglevelek minimális futamideje 3 évre emelkedett. A jelzáloglevelek kamatait pedig alapvetően befolyásolja a pénzpiaci kamatszint.

Ráadásul a látra szóló betétekből származó forrást a legoptimálisabban épp az egyre drasztikusabban emelkedő, jelenleg irányadó kamatnak számító egyhetes jegybanki betétben érdemes elhelyezniük a bankoknak. Itt hitelezési kockázat nélkül érhetnek el jóval magasabb marzsot – más kérdés, hogy az inflációhoz képest az 5,85 százalékos éves kamat is negatív reálkamatot jelent.