Belváros

Garaba Gergely, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője szerint a belső kerületekben a bérlakások ismét “fénykorukat élik”. Ez azt jelenti, hogy jelentős volt irántuk a kereslet a tavalyi évben: újra keresleti piac alakult ki, egyelőre itt még mérsékelt áremelkedéssel. Vagyis nem tértek még vissza a járvány előtt jellemző bérleti díjak, azonban, ha a lendület kitart, akkor ez is bekövetkezhet, annak ellenére, hogy a rövid távú lakáskiadás feléledéséről továbbra sem beszélhetünk – tette hozzá.

Észak- és Bel-Buda

Nagy Andrea, a Balla Ingatlan észak- és bel-budai irodájának szakmai vezetője viszont úgy látja, hogy a budai kerületekben az árak már a tavalyi évben visszakapaszkodtak a járvány előtti szintekre, ugyanakkor mivel a kereslet is erős, így a magas árakon is találnak bérlőt. Mivel a kínálat vegyes, az árak széles skálán mozognak: 200-500 ezer forint között. Egy háromszobás házrész esetében például 300 ezer forintos havi bérleti díjra lehet számítani a III. kerületben.

Dél-Buda

Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője viszont nem tapasztalt nagyobb emelkedést tavaly a bérleti díjaknál: 120-130 ezer forintért már ki lehetett bérelni egy hónapra egy átlagos, kétszobás panellakást a XI. kerületben, ahogy az azt megelőző évben is. Az persze jellemző, hogy a kínálati ár magasabb ennél, ebből viszont alkudni szoktak a bérlők – jegyezte meg.

XIII. kerület

A XIII. kerületben hatalmas kínálat alakult ki a bérlakások piacán – hívta fel a figyelmet Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának vezetője. A bérleti díjak 100 ezer forintnál indultak a kerületben, és minden típusból bőségesen lehetett válogatni. Az árakat természetesen az elhelyezkedés, adottságok, minőség határozza meg, és a felső határ “a csillagos ég” – fogalmazott a szakértő.

X. és XVII. kerület

A X. kerületben bérelhető kertes házakból vagy éppen kisállatokkal költözhető otthonokból óriási a hiány – mondta Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Tavaly egy 2-3 szobás panel bérleti díja a X. kerületben mintegy 120-140 ezer forint között alakult, de egy új és minőségi ingatlanért ennek akár dupláját is elkérhették a tulajdonosok.

XVIII. kerület

A XVIII. kerületben Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan kerületi irodájának szakmai vezetője azt tapasztalta, hogy a bérlakások iránt tavaly erősödött a kereslet, ami talán annak is köszönhető, hogy mintegy 10 százalékkal olcsóbban kínálták őket, mint a járvány kitörését megelőzően.

XIX. és XX. kerület

A XIX. és XX. kerületekben viszont nem volt túl élénk a bérleti piac, a járvány idején sem tapasztaltak visszaeső bérleti díjakat az ingatlanközvetítők, jelenleg pedig még az egy-két évvel ezelőtti áraknál is magasabb szintekkel lehet találkozni – mondta Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ez azt jelenti, hogy egy jó állapotú, jó helyen található, 1+2 félszobás lakás 140 ezer forint körüli áron adható ki.

Csepel

Míg sok budapesti kerületben jelentős a kínálat albérletekből, addig Csepelen szinte alig találni kiadó lakást – mutatott rá Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője. Így, ha valaki kiadná itt a lakását, akkor szinte azonnal talál rá bérlőt. Az érdeklődés tehát jelentős a bérlakások iránt, csak nincs miből válogatni – összegezte a szakértő.

IV. és XV. kerület

A befektetők száma pedig ismét nőhet, mivel a már kevésbé jó üzletnek számító MÁP+ állampapírból sokan közülük ismét az ingatlanpiacra menekülnek – jelezte Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője. Azok, akik felismerték, hogy a jelenlegi környezet nem kedvez a befektetésüknek, a jóval „inflációállóbb” ingatlanpiac felé fordulhatnak, és a készpénzben vásárlók táborát fogják erősíteni – tette hozzá.

Balaton

A Balatonon is emelkedtek tavaly a bérleti díjak, mivel lekövetik az ingatlanárak alakulását – mutatott rá Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakmai vezetője. Ráadásul hosszú távra kiadó ingatlanok gyakorlatilag nem is léteznek most a balatoni piacon, ami a szakértő szerint egy rejtett lehetőség a befektetők számára.

Pestről az agglomerációba

Habár van mozgás most az ingatlanpiacon, nem állíthatjuk azt, amit most sokan gondolnak, hogy “nagyon menne az ingatlanpiac” – hívta fel a figyelmet Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője.

Csepelre és a dél-pesti agglomeráció településeire leginkább az jellemző, hogy a legolcsóbb ingatlanokat keresik a vevők: a 20-40 millió árkategóriában élénkebb a kereslet, ugyanakkor azt tudni kell, hogy például Szigetszentmiklóson 30 millió forintért már legfeljebb csak társasházi lakást lehet kapni. 

Sokan próbálkoznak még mindig azzal, hogy értékesítik pesti lakásukat, hogy némi hitel felvétele mellett egy kertes házat keressenek az agglomerációban.

• Ez azonban nem felétlenül könnyű, különösen azért, mivel sok az irreálisan árazott ingatlan, melyek közel sem érnek annyit, mint amennyiért kínálják őket a tulajdonosaik.
• Ráadásul sokan kitartják az árakat és még 500 ezer forintot sem hajlandóak engedni, különösen akkor nem, ha a meghirdetés után valóban jelentkezik egy-egy érdeklődő. Ilyenkor úgy érzik a tulajdonosok, hogy többet is érhet az ingatlanjuk

– magyarázta Marosvölgyi Gabi.

Túlárazott az ingatlan? – Idővel beérnek az árak

A túlárazott ingatlanoknál jellemző azonban, hogy egy-két év után úgymond “beérik” az áruk, mivel az árak folyamatosan araszolnak felfelé: az elmúlt egy évben is 5-10 százalékos drágulást lehetett tapasztalni. A vevők persze erősen alkudoznak, és alku nélkül nagyon nehéz bármit is eladni – mondta Marosvölgyi Gabi, aki hozzátette, hogy természetesen akadnak vevők, akiknek fontos, hogy belátható időn belül értékesítsék az ingatlanjukat, így ők piaci áron teszik ezt meg.

Az újépítésű ingatlanok iránti érdeklődés ugyanakkor érezhetően visszaesett, nézegetik ugyan őket a vevők, de a folyamatosan változó – leginkább emelkedő – árak sokak lelkesedését lelohasztják.

• A problémát az jelenti, hogy míg Szigetszentmiklóson és környékén 50 millió alatt nem nagyon találni újépítésű ingatlanokat, illetve Dunaharasztiban és környékén már 70 millió forintos árakról beszélhetünk az ikerházak esetében, addig a kereslet 50-55 millió forintnál megáll. Ez a lélektani határ.
• Ha viszont egy újépítésű ingatlant mondjuk 49,9 millióért kínálnak, akkor gyakorlatilag 2 hét alatt vevőre talál, mint ahogy arra volt is példa

– derült ki az ingatlanközvetítő szavaiból.

Népszerű panelek

De nem csak a házakat keresik a vevők errefelé, a panellakások és a téglaépítésű lakások iránt is jelentős kereslet mutatkozik most Csepelen, sok eladása volt a Balla Ingatlannak ezekben a kategóriákban is:

• A kétszobás, 50-55 négyzetméteres panellakások ára most 24-27 millió forint környékén mozog a XXI. kerületben, bár akadnak kifejezetten rossz állapotú lakások akár 22,5 millióért is, vagy például az Árpád utcában – ami nem egy felkapott környék Csepelen – 46 négyzetméteres, teljesen felújítandó lakást 20,5 millióért is lehet találni.
• Ezzel szemben olyan esettel is találkozni, amikor egy panellakást 31 millió forintért hirdetnek meg, mégis akad rá érdeklődő.

– említett egy példát Marosvölgyi Gabi. 

A családi házak túl drágák, képbe kerülnek a zártkertek

Amire viszont nem nagyon mutatkozik érdeklődés a XXI. kerületben, azok a családi házak. Ennek feltehetően az az oka, hogy errefelé a királyerdei részen a legrosszabb állapotú, szinte lakhatatlan házak is 60-70 millió forintba kerülnek, így a kerületben inkább az olcsóbb, zártkerti ingatlanokra mutatkozik kereslet, melyekre azonban nem tudnak hitelt felvenni a vevők.

Pedig rendkívül sokan vesznek vagy vennének fel hitelt ingatlanvásárlásra, még bizonytalan élethelyzetekben is – mondta az ingatlanközvetítő, aki gyakran találkozik azzal, hogy

az érdeklődők egy forint önerő nélkül keresnek ingatlant maguknak, esetleg a babaváró hitelt akarják önerőként felhasználni.

Számukra inkább a lakásbérlés lehet járható út, azonban, mint a szakértő rámutatott, míg sok budapesti kerületben jelentős a kínálat albérletekből, addig Csepelen szinte alig találni kiadó lakást, így, ha valaki kiadná itt a lakását, akkor szinte azonnal talál rá bérlőt. Az érdeklődés tehát jelentős a bérlakások iránt, csak nincs miből válogatni.

Negyedik hullámra várva?

Ami pedig a jövőt illeti, Marosvölgyi Gabi várakozásai szerint az ingatlanpiacon legfeljebb akkor következhet be ismét megtorpanás, ha kibontakozik egy negyedik járványhullám, aminek ideje azonban teljesen bizonytalan, így nem lehet megjósolni, hogy mit hoznak majd az őszi hónapok az ingatlanpiacon.

Újépítésű sorházból viszonylag kevés van most az ingatlanpiacon, aminek oka az építési szabályzatok szigorodásában, az övezeti besorolásokban keresendő, de használt sorházak is elég ritkán kerülnek fel a kínálatba – jelezte Hártó Regina, a Balla Ingatlan érdi irodájának vezetője.

A 2008-as pénzügyi és ingatlanpiaci válság előtt igen gyakoriak voltak a sorház-építések, mivel akkor a dél-pesti agglomerációban “zsebkendőnyi” telkeknél is megadták az építési engedélyt sorházakra. Mára azonban a sorházi építkezések száma – a szigorodó szabályozás miatt – erősen lecsökkent, inkább ikerházakat és családi házakat építenek fel a beruházók – mondta Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan csepeli és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője.

Használt sorházból ugyan van néhány a piacon, de ezeknél nem igazán lehet érzékelni, hogy olcsóbbak lennének, mint a családi házak vagy az ikerházak – vélekedett Hártó Regina, aki szerint gyakorlatilag azonos négyzetméteráron kerülnek piacra, mint a családi házak. Ez azt jelenti, hogy a nyugati agglomerációban 50-70 milliós kínálati árakon lehet találkozni velük, és csak elvétve akad egy-egy sorházi ingatlan ezen árszint alatt, miközben az alapterületük sem minden esetben kisebb. Tény ugyanakkor, hogy jelenleg is erőteljes a túlárazás a piacon – tette hozzá az ingatlanközvetítő.

A dél-pesti agglomeráció esetében némileg talán alacsonyabb árakról beszélhetünk, de ez betudható annak is, hogy például a Szigethalmon nagy számban találhatók a sorházak között úgynevezett könnyűszerkezetes építési móddal készült ingatlanok is. Ezek között 25-30 millió forint körül áron találunk ajánlatokat, ugyanakkor az Ytong-alapra épített vagy saroktelken álló, tehát jobb adottságú könnyűszerkezetes sorházi lakásokért már 32-33 millió forintot szeretnének kapni a tulajdonosaik – mutatott rá Marosvölgyi Gabi.

Ugyanakkor fontos megjegyezni, hogy több olyan jellemző is befolyásolja egy sorházi lakás árát, ami egy családi háznál nem merül fel szempontként. Ilyen például az, hogy miként közelíthető meg az adott sorházi lakás, ugyanis sorházak épültek és épülnek az utcára párhuzamosan – ilyenkor mindegyik lakás az utcafrontra néz, az utcáról közvetlenül elérhető a bejárat -, valamint arra merőlegesen is. Természetesen az előbbi a preferált megoldás a vevők számára, hiszen nem kell átmenni a szomszédokon, hogy megközelítsük a lakásunkat, ami a népszerűségüknél és az áruknál is érezhető.

Emellett az is számít, hogy szélső vagy középső lakásokról van-e szó. Előbbiek esetében nagyobb a kert, valamint körbejárható a lakás, míg utóbbi esetében talán lehet valamennyit spórolni a fűtési költségen, hiszen két oldalról is védve van az ingatlan.

Ugyanakkor az is fontos, hogy ahhoz, hogy megközelítsük a saját kertünket egy ilyen középen elhelyezkedő ingatlan esetében, át kell vágni a lakáson. Ez különösen akkor tud zavaró lenni, ha valami építés, munkálat zajlik a kertünkben – mutatott rá Marosvölgyi Gabi, aki szerint ezért a sorházaknál egyértelműen a szélső lakások a kedveltebbek.

Vannak tehát megfontolandó tényezők, és nyilván ezekből az is következik, hogy bár kedvelik a vevők a sorházakat is, azért szívesebben választanak ikerházat vagy családi házat, hogy kiküszöböljék ezeket a hátrányokat. Ugyanakkor Hártó Regina szerint sokan vannak olyanok is, akiknek kifejezetten nincs igényük nagy kertre és annak fenntartására – elég számukra egy 30-100 négyzetméteres saját zöldterület -, így jobb megoldás számukra egy sorházi ingatlan.

Mint Marosvölgyi Gabi is megjegyezte, sokan kifejezetten a kis kerttel rendelkező ingatlanokat keresik az ingatlanpiacon, többek között azok az idősebbek, akik családi házból költöznek ki, de már nem tudják gondozni, fenntartani a nagy telket, viszont mégsem akarják teljesen feladni a kertes ház hangulatát. Emellett megjelennek a vevők között a lakótelepi, társasházi lakásokból érkezők is, akik most ismerkednek a kerttel rendelkező ingatlanok kínálta lehetőségekkel.

Agglomerációs ingatlan, mint életforma

A fentiek hatására jellemzővé vált Budapesten a kifelé áramlás, mely a külső kerületeket, illetve az agglomerációt célozta. Sokan elfogadják ugyanis az agglomerációs ingatlant, mint életformát, annak ellenére, hogy az autóhoz köti őket, vagy hogy sokkal tovább tart beérni a munkahelyre, mint egy belső kerületből.

A hátrányokkal szemben áll ugyanis, hogy az agglomeráció sokkal kedvezőbb árszínvonalat biztosít, ha ingatlanvásárlásról van szó.

Aki ezt a kompromisszumot meg tudta kötni, az megjelent vevőként az agglomerációban, mely miatt nagyon komoly forgalma alakult ki ezeken a részeken a családi házaknak, ikerházaknak, sok esetben olyan összegért, amennyiért budapesti lakásukat eladták a vevők.

– magyarázta Balla Ákos.

Az olcsót keresik

Ugyanez derült ki egyes az egyes kerületek ingatlanközvetítőinek szavaiból is:

az érdeklődők a külső kerületek, illetve az agglomeráció felé tartanak, a nagyobb, de olcsóbb ingatlanok irányába.

Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan csepeli és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője szerint megfigyelhető, hogy leginkább az olcsó ingatlanok iránti kereslet erősödött, tehát a 20-30 milliós kategóriát keresik a családi házaknál a vevők a déli agglomerációban. Ez viszont a gyakorlatban nem létezik. Így azt tapasztalni, hogy az érdeklődők egyre kijjebb próbálkoznak a vásárlással:

felkapott lett például Délegyháza, Áporka, Majosháza a déli agglomerációban.

A járvány miatt jó ha van kertünk

De ez az irány nem csak az alacsonyabb áraknak a hatása, hanem a járvány következménye is, mivel sokan érzik úgy, hogy a bezártságot könnyebben tudják átvészelni egy nyugodt, nem központi fekvésű, csendes, kertes házban, ahol az egész családnak nagyobb tér áll a rendelkezésére – vélekedett az ingatlanközvetítő.

Mindenesetre az egyértelmű, hogy most kevésbé a lakások keresettek, sokkal inkább a családi házak, ikerházak, vagy akár hétvégi házak és nyaralók. A lakások akkor vannak különösen hátrányos helyzetben, ha felújítandók is. Ezeket hiába kínálják most jó áron tulajdonosaik, nagyon nehéz rájuk vevőt találni a felújítás nehézségei miatt – tette hozzá.

Visszavonulnánk vidékre

Hasonló helyzet rajzolódik ki dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodája szakmai vezetőjének szavaiból, aki szerint

az újraindulást követő hónapokban elkezdtek az emberek a kevésbé frekventált helyszíneken lévő ingatlanok után érdeklődni.

Ez a Velencei-tó esetében azt jelenti, hogy elsősorban a zártkerti ingatlanok, a túlparton lévő Pákozd, Sukoró és a központi részektől távolabb fekvő helyszínek iránt nőtt meg számottevő mértékben az érdeklődés.

Ezeket a helyszíneket korábban valamelyest mellőzték a vásárlók, most azonban vélhetően a járvány hatására olyan ingatlanok iránt nőtt meg a kereslet, melyekbe úgymond “visszavonulhatnak” tulajdonosaik, illetve sokan tartósan is ilyen, nyugodtabb területeken fekvő ingatlanokban képzelik el az életüket. És persze igyekeznek a vevők minél olcsóbban kielégíteni ez irányú igényeiket.

Nagyobb árengedménynél bevállaljuk az ingázást

De nincs ez másként a budai kerületekben sem, hiszen mint Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai irodáinak régiós vezetője jelezte: aki valóban vásárolni akar, az most még kijjebb, az agglomerációban nézelődik, így például Érden, ahol olcsóbb árakat talál. És ha ott 10-20 millió forinttal olcsóbban meg fog kapni egy hasonló paraméterekkel rendelkező ingatlant, mint a budapesti kerületekben – természetesen az elhelyezkedést leszámítva – akkor nem igazán érdekli az ingázás vagy az ezzel járó nehézségek.

A gyerekek mozgásigénye miatt a családi ház a nyerő

Pesten sem más azonban a helyzet, amire Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője világított rá: megnőtt a kereslet a családi házak iránt a két észak pesti kerületben. Úgy véli, hogy

a bezártság sok kisgyermekes család számára egyértelművé tette, hogy igen nagy problémát okoz a gyerekek mozgásigényének kielégítése a társasházi lakásokban.

Természetesen akadnak olyanok, akik nem tudják megfizetni a családi házak magasabb árait, ők továbbra is a lakások között keresgélnek: a legkeresettebb lakástípusok továbbra is a 35-60 négyzetméteres másfél, kettő vagy háromszobás (ezen belül is a 1+2-es vagy 2+1-es) ingatlanok – tette hozzá az ingatlanközvetítő.

Nyitókép: Pixabay.