Felértékelődött az energiahatékonyság

Amit egyértelműen észlelni lehet, hogy ma már a vásárlók jobban odafigyelnek a megvásárolni kívánt ingatlanok energiahatékonyságára

– szögezte le Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakmai vezetője. Ennek következtében sokkal könnyebb eladni egy szigetelt, korszerűsített használt családi házat, mint egy nem felújított ingatlant.

Dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodájának szakmai vezetője is azt tapasztalta, hogy az ingatlanvásárlásoknál az energiahatékonyság vált a legfontosabb tényezővé az elhelyezkedés és a vételár melletti. 

A nagy méretű, nem energiahatékony, azaz leginkább a szigetelés nélküli ingatlanok jelenleg majdnem eladhatatlanok a Velencei-tó környékén.

Ugyanez érezhető a Balaton környéki települések házainál is, ugyanakkor lakásoknál kevésbé – mutatott rá Krausz Gábor. Ennek oka, hogy a lakások, elsősorban a panellakások piaca lassulni kezdett az elmúlt hónapokban.

Akinek nincs pénze újra, továbbra is meg foigja venni a használtat

Azt viszont nem lehet kijelenteni, hogy az emberek azért nem veszik meg a használt lakásokat, mert – ha nem kellően energiahatékonyak és korszerűek – inkább egy újépítésűt vagy újszerűt választanak. Ugyanis azok a vevők,

Akiknek például egy siófoki panellakásra elegendő az anyagi fedezetük, nem engedhetnek meg maguknak egy újépítésű vagy akár csak újszerű, de mindenképpen energiahatékony ingatlant.

Ezek ára ugyanis egészen más kategóriába tartozik – minimum kétszeres négyzetárakról beszélhetünk -, így nem azonos réteg vásárolja őket – mutatott rá a szakértő.

Aki egy újépítésű ingatlant választ, az ezt tette volna korábban is, hiszen neki van pénze arra, hogy megfizesse a modernebb, korszerűbb kivitelezés többletköltségét. Akinek pedig csak 20-30 milliója van egy lakásra, az sehogy sem tud megvenni egy ilyen lakást, különösen, hogy a hitellehetőségek erősen beszűkültek – magyarázta Krausz Gábor.

Az is igaz persze, hogy egy szigetelt és egy felújítandó használt ingatlan között nincs akkora árkülönbség, mint egy újépítésű és egy felújítandó között, bár itt is sokmilliós eltérésről beszélhetünk. Hiszen csak a szigetelés ára 5-6 millió forintnál kezdődik most egy 100 négyzetméter körüli családi ház esetében – jelezte Krausz Gábor. Ez a különbség, illetve ennél egy kicsivel több, meg is jelenik az eladási árakban. Tehát a tulajdonosok is tisztában vannak azzal, hogy mit ér most az ingatlanpiacon egy felújítás.

A Velencei-tónál bizonyos esetekben akár 50 százalékkal is magasabb lehet  a négyzetméterára egy korszerű, felújított használt ingatlannak, mint egy azonos helyen lévő nagy méretű, nem korszerű ingatlané.

A felújítás mindig macerás folyamat

A felújítást költségénél nagyobb árkülönbséget az indokolhatja a korszerűsített, eladó ingatlanoknál, mivel egy felújítás kivitelezése továbbra is meglehetősen macerás folyamat. A problémák már ott elkezdődnek, hogy mennyire könnyen talál kivitelezőt az új tulajdonos a munkálatokra – jegyezte meg Krausz Gábor.

Kovács Csaba szerint ugyanakkor mára már valamelyest mérséklődtek a felújításokkal kapcsolatos nehézségek. Ő úgy látja, hogy jelenleg könnyebb szakembert találni egy felújításhoz, mint egy-két éve.

De nem csak a felújítás költségével kalkulálnak a vevők ingatlanvásárlásnál. A szakértő tapasztalatai szerint rendszerint tisztában van a rezsihez kapcsolódó limitekkel is, és az ingatlanvásárlás előtt sokan elkérik egy év számláit, hogy pontosabban lássák, mire is számíthatnak a rezsiköltségekkel kapcsolatban.

Az üzemanyag ára nem szempont

Az ésszerűség, az energiatudatosság tehát egyre inkább megjelenik a vásárlók gondolkodásában, ami ugyanakkor az üzemanyagok esetében nem igazán tapasztalható, holott ott is jelentős áremelkedés következett be az ársapka megszüntetése miatt.

Legalábbis az ingatlanközvetítők szerint nem érezni azt, hogy a drágább üzemanyag miatt az érdeklődők inkább olyan helyszíneken keresnének eladó ingatlant, ahol kevésbé vannak rákényszerítve az autó használatára. A Balaton például elég messze esik a fővárostól, ennek ellenére Krausz Gábor nem tapasztalta, hogy az itt vásárlók közül bárki is számításba venné a magasabb üzemanyagárat ingatlanvásárláskor.

Ez feltehetően azért van így, mivel azoknak a vásárlóknak, akik sok 10 millió forintot kiadnak újépítésű apartmanokra, nem okoz komolyabb érvágást a néhány száz forinttal magasabb literenkénti üzemanyagár. Kovács Csaba ugyanakkor megjegyezte, hogy a Velencei-tónál valamelyest talán lehet észlelni a nagyobb keresletet a tömegközlekedéssel könnyebben elérhető ingatlanok iránt, ez azonban szerinte sem gyakorol számottevő hatást a piacra, vagy legalábbis sokadrangú tényező az ingatlanvásárlásnál.

Az üzemanyagárak ingatlanpiacra gyakorolt hatása sokkal inkább az újépítésű ingatlanok áraiban jelenik meg, hiszen a szállítások, fuvarozások mind drágulnak emiatt, ez pedig a kivitelezés költségét is megemeli

– mutatott rá Krausz Gábor. Ez az árnövekedés persze meg sem közelíti azt az áremelkedési ütemet, mely az elmúlt évben volt jellemző többek között az alapanyagok drágulása miatt. Sokkal inkább azt érezni, hogy a kivitelezők most már próbálják “benyelni” a költségnövekedést – tette hozzá a szakértő.

Nyitókép: unsplash.

Természetesen a balatoni ingatlanpiacot is érintik azok a változások, amelyek az országos ingatlanpiacon is éreztetik hatásukat

– jelezte Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakmai vezetője. Ezek közé sorolható a háború okozta bizonytalanság, az infláció, a rezsiváltozások és a hitelek drágulása.

Emellett azonban egy másik jelenségre is felhívta a figyelmet a szakértő. Megfigyelései szerint a Balatonnál körülbelül három-négy évente az átlagosnál meredekebb áremelkedés alakul ki, melynek hatására a kereslet megtorpan.

A vevők egy-egy nagyobb drágulási szakasz után kivárnak, vizsgálják a piacot, hogy buborék alakult-e ki vagy reálisnak tekinthető az árak növekedése.

Az ezt követő évben aztán ismét elkezdenek vásárolni, már magasabb árakon.

Krausz Gábor szerint ez az év is olyan, amikor a jelentős mértékű áremelkedés miatt a vevők megtorpantak, amit csak fokoztak a már korábban említett országosan jelentkező tényezők. De mint mondta, érdemes a balatoni ingatlanpiacot kettéválasztani lakóingatlanokra és nyaraló-ingatlanokra.

Lakóingatlanok

A lakóingatlanok vásárlói esetében az a jellemző, hogy többnyire hitelre vásárolnak, az élethelyzetük változása miatt költöznek, alapvetően kisebb lakásból nagyobba, vagy lakásból házba. Rájuk most az jellemző, hogy kevésbé bátrak, így

olyan ingatlanokat keresnek, melyeket hitel nélkül, vagy legalábbis a korábban tervezettnél jóval kisebb kölcsön segítségével is meg tudnak vásárolni.

Ennek eredményeként a balatoni lakóingatlanok piacán visszaesett az adásvételek száma.

Ugyanakkor ezzel párhuzamosan szintén nekik köszönhetően lendületbe jött a vidéki ingatlanok piaca, ahol áremelkedés is megfigyelhető. Míg Siófoktól 10-15 kilométer távolságban pár éve még 20 millió forintért lehetett megvásárolni egy felújítandó, 100 négyzetméter körüli családi házat, ma ugyanezt 39 millió forintért kínálják.

Nyaralók

A nyaralókat vásárló vevők csoportját is két részre lehet osztani: az egyikük saját részre vásárol, a másik befektetésként. A nyaraló-ingatlanok vásárlói is keresgélnek most, de magasnak tartják az árakat, illetve ők is óvatosak, így inkább nem vágnak bele hitelfelvételbe. A szakértő várakozásai szerint ugyanakkor a piac hamarosan visszatérhet a megszokott kerékvágásba, ha további negatív változás már nem következik be.

Jól pörög a Balaton

Úgy véli egyébként, hogy a balatoni ingatlanpiac miatt nem kell aggódni, hosszú távon mindenképpen jól teljesít, hiszen, ha a 2000-es évek elején indult nagyobb vízparti beruházások esetében még jellemzően 300 ezer forintos négyzetméterárakkal találkoztunk – melyet egyébként soknak tartottak a vevők -, melyek mostanra 2 millió forint környékére emelkedtek.

Ez pedig azt jelenti, hogy minden évben több mint harmadával nőtt ezeknek a partmenti ingatlanoknak az értéke.

Krausz Gábor mindenesetre úgy látja, hogy arra nemigen lehet számítani, hogy a közeljövőben csökkenni kezdenének az árak a balatoni ingatlanpiacon, hiszen erre korábban sem volt példa. Ráadásul az 5 százalékos áfa meghosszabbítása is megnyugtatta a beruházókat, melyre egyébként nagy szükség volt – tette hozzá.

Lefelé nem fognak menni az árak

Összességében tehát úgy látja, hogy bár az elmúlt egy év során nagyot emelkedtek az árak a balatoni ingatlanpiacon, ezek alacsonyabbak már nem lesznek, legfeljebb stagnálás várható csak, illetve az alkuk nőhetnek 5-10 százalék körül szintre néhány ingatlantípus esetében.

Ezt persze a befektetők még ki is használhatják, hiszen érezhető, hogy sokan vannak most, akik a jelentős mértékű infláció mellett ingatlanba menekítik a pénzüket.

Ha megnyugszik a piac, akkor az árak emelkedése tovább fog folytatódni – tette hozzá Krausz Gábor.

Belváros

Garaba Gergely, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője szerint a belső kerületekben a bérlakások ismét “fénykorukat élik”. Ez azt jelenti, hogy jelentős volt irántuk a kereslet a tavalyi évben: újra keresleti piac alakult ki, egyelőre itt még mérsékelt áremelkedéssel. Vagyis nem tértek még vissza a járvány előtt jellemző bérleti díjak, azonban, ha a lendület kitart, akkor ez is bekövetkezhet, annak ellenére, hogy a rövid távú lakáskiadás feléledéséről továbbra sem beszélhetünk – tette hozzá.

Észak- és Bel-Buda

Nagy Andrea, a Balla Ingatlan észak- és bel-budai irodájának szakmai vezetője viszont úgy látja, hogy a budai kerületekben az árak már a tavalyi évben visszakapaszkodtak a járvány előtti szintekre, ugyanakkor mivel a kereslet is erős, így a magas árakon is találnak bérlőt. Mivel a kínálat vegyes, az árak széles skálán mozognak: 200-500 ezer forint között. Egy háromszobás házrész esetében például 300 ezer forintos havi bérleti díjra lehet számítani a III. kerületben.

Dél-Buda

Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője viszont nem tapasztalt nagyobb emelkedést tavaly a bérleti díjaknál: 120-130 ezer forintért már ki lehetett bérelni egy hónapra egy átlagos, kétszobás panellakást a XI. kerületben, ahogy az azt megelőző évben is. Az persze jellemző, hogy a kínálati ár magasabb ennél, ebből viszont alkudni szoktak a bérlők – jegyezte meg.

XIII. kerület

A XIII. kerületben hatalmas kínálat alakult ki a bérlakások piacán – hívta fel a figyelmet Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának vezetője. A bérleti díjak 100 ezer forintnál indultak a kerületben, és minden típusból bőségesen lehetett válogatni. Az árakat természetesen az elhelyezkedés, adottságok, minőség határozza meg, és a felső határ “a csillagos ég” – fogalmazott a szakértő.

X. és XVII. kerület

A X. kerületben bérelhető kertes házakból vagy éppen kisállatokkal költözhető otthonokból óriási a hiány – mondta Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Tavaly egy 2-3 szobás panel bérleti díja a X. kerületben mintegy 120-140 ezer forint között alakult, de egy új és minőségi ingatlanért ennek akár dupláját is elkérhették a tulajdonosok.

XVIII. kerület

A XVIII. kerületben Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan kerületi irodájának szakmai vezetője azt tapasztalta, hogy a bérlakások iránt tavaly erősödött a kereslet, ami talán annak is köszönhető, hogy mintegy 10 százalékkal olcsóbban kínálták őket, mint a járvány kitörését megelőzően.

XIX. és XX. kerület

A XIX. és XX. kerületekben viszont nem volt túl élénk a bérleti piac, a járvány idején sem tapasztaltak visszaeső bérleti díjakat az ingatlanközvetítők, jelenleg pedig még az egy-két évvel ezelőtti áraknál is magasabb szintekkel lehet találkozni – mondta Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ez azt jelenti, hogy egy jó állapotú, jó helyen található, 1+2 félszobás lakás 140 ezer forint körüli áron adható ki.

Csepel

Míg sok budapesti kerületben jelentős a kínálat albérletekből, addig Csepelen szinte alig találni kiadó lakást – mutatott rá Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője. Így, ha valaki kiadná itt a lakását, akkor szinte azonnal talál rá bérlőt. Az érdeklődés tehát jelentős a bérlakások iránt, csak nincs miből válogatni – összegezte a szakértő.

IV. és XV. kerület

A befektetők száma pedig ismét nőhet, mivel a már kevésbé jó üzletnek számító MÁP+ állampapírból sokan közülük ismét az ingatlanpiacra menekülnek – jelezte Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője. Azok, akik felismerték, hogy a jelenlegi környezet nem kedvez a befektetésüknek, a jóval „inflációállóbb” ingatlanpiac felé fordulhatnak, és a készpénzben vásárlók táborát fogják erősíteni – tette hozzá.

Balaton

A Balatonon is emelkedtek tavaly a bérleti díjak, mivel lekövetik az ingatlanárak alakulását – mutatott rá Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakmai vezetője. Ráadásul hosszú távra kiadó ingatlanok gyakorlatilag nem is léteznek most a balatoni piacon, ami a szakértő szerint egy rejtett lehetőség a befektetők számára.

Habár évek óta lendületesen nőnek az ingatlanárak a Balaton déli partján, az elmúlt egy évben mégis újabb árrobbanás tudott bekövetkezni, mely az elmúlt hónapokban is éreztette hatását, és várhatóan még egy jó darabig nem mérséklődik – jelezte Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakmai vezetője.

Arra is felhívta azonban a figyelmet, hogy az elmúlt időszakban némi eltolódás követezett be az igényekben:

Miközben továbbra is jelentős a kereslet a part menti vagy parközeli társasházi lakásokra, az is megfigyelhető, hogy sokan, akik az elmúlt 10-15 évben lakást vettek nyaralónak, azt most inkább kertes házra cserélik.

Mindez persze kihat a telkek és a régi használt nyaralók értékesítési áraira is, mellyel kapcsolatban néhány példát is említett a szakértő. Míg a Balaton déli partján, “a nyugati csücsökben” néhány éve még akár 3-5 millió forintért is lehetett találni vízhez közeli telkeket, ma ezeknek az ingatlanoknak az ára 20-25 millió forintnál indul.

De, ha az olyan kiemelt régiókra figyelünk, mint Siófok és Zamárdi, ott is azt látjuk, hogy míg 2020 tavaszán a telekárak még 90-100 ezer forint környékén mozogtak négyzetméterenként, ma már 150 ezer forintos induló árról beszélhetünk, ami azt jelenti, hogy egy 600 négyzetméteres telek ára mintegy 90-100 millió forintnál jár. A közvetlen, vízparti telkek esetében pedig 300 ezer forintos négyzetméterárról beszélhetünk.

A változások persze érintették az újépítésű társasházak piacát is, ahol szintén nagyot emelkedtek az árak, többek között a drasztikus építőanyag-drágulás miatt.

• Ez azt jelenti, hogy míg tavaly ősszel, télen és idén év elején – nagyjából februárig – bruttó 1-1,1 millió forintba került egy jó minőségű parti társasház négyzetmétere, addig ez mára 1,5-1,6 millióra kúszott fel.
• De akadnak olyan projektek is, ahol 2 millió forintra emelkedtek a négyzetméterárak

– mondta Krausz Gábor.

Hozzátette azt is, hogy ezekben a társasházakban csak a legjobb adottságú lakások kelnek el gyorsan az előbb említett árakon, a többi lakás esetében kivárás a jellemző. A vevők egy része ugyanis úgy véli, hogy túlárazottak ezek az ingatlanok, és arra várnak, hogy a későbbiekben majd enged az árból a beruházó.

A tapasztalat azonban azt mutatja az elmúlt évek folyamatai alapján, hogy ezek az ingatlanok sem lesznek olcsóbbak, csak még tovább emelkedik az áruk. Korábban ez már többször bekövetkezett, vagyis:

azt az ingatlant, amit egyik évben még drágának találtak az érdeklődők, azt a következő évben még magasabb áron vették meg

– hívta fel a figyelmet az ingatlanközvetítő.

Ha a használt ingatlanok piacán nézünk körül, akkor azt látjuk, hogy már a víztől távolabb is jelentős változások következtek be: a használt falusi házak árai a telekárakkal párhuzamosan emelkedtek. Míg 2-3 éve még nehezen lehetett 3-5 millió forintért eladni egy víztől távol fekvő telke, addig ezek most 10-20 milliókért cserélnek gazdát. 

A családi házak esetében a víztől távolabb 30- 40 millió forintos eladási árakra számíthatunk, de a siófoki családi házak ára eléri a 800 ezer forintos négyzetméterárat is. Ami pedig a panellakásokat illeti, 500-600 ezer forintos négyzetméterárakra számíthatnak a vevők.

A szakértő szerint mindezek miatt alkuról a balatoni ingatlanpiacon nem nagyon beszélhetünk, hiszen a telkek szinte azonnal elkelnek, de a többi ingatlan is “kiforog” 1-3 hónap alatt. Talán egyedül a partmenti lakások piacán lehet alkuba bocsátkozni, de itt is csak azért, mert azok árait a tulajdonosok felhozták az újépítésű lakások négyzetméteráraihoz. Ugyanakkor ez is csak 5-10 százalékos alkut jelent – jegyezte meg.

Krausz Gábor arra is kitért, hogy a magas árak ellenére jelen vannak a befektetők a piacon, akik vagy új társasház építésébe kezdenek, vagy pedig lakásokat vesznek meg kiadási céllal. Hiszen a bérleti díjak emelkednek, mivel lekövetik az ingatlanárak alakulását. Ráadásul hosszú távon kiadó ingatlanok gyakorlatilag nem is léteznek most a balatoni piacon, ami a szakértő szerint egy rejtett lehetőség lehet a befektetők számára.

Ami a hitelfelvételeket illeti, megfigyelése szerint egyre gyakrabban használják ki a vevők a kedvező kamatozású forinthiteleket. Az önerő mértéke változatos: akadnak, akik csak az ingatlan árának 10-30 százalékát finanszírozzák kölcsönből, de vannak olyanok is, akik kihasználják a maximumot és mindössze 20-30 százalékos önerővel vágnak bele az ingatlanvásárlásba.

Fogalmi zavarok vannak a fejekben

Az, hogy egy luxusingatlan mikor számít luxusingatlannak számos tényező határozza meg.

Attól még egy ingatlan nem válik luxusminőségűvé, hogy kicseréjük benne a burkolatot egy drágább megoldásra.

De ugyanígy a luxuspanel kifejezés is értelmezhetetlen szakmai szempontból, hiszen egymásnak ellentmondó fogalmakat tartalmaz. Sokan nem is szeretik már a luxus kifejezést, egyrészt mert leértékelődött, másrészt a hivalkodás érzése kapcsolódik hozzá.

A lokáció megkerülhetetlen

Így van ezzel Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós vezetője is, aki inkább a prémiumkategóriás kifejezést használja a hirdetéseknél. Mint mondta, legelőször, mint minden ingatlannál,

a luxusingatlanoknál is az elhelyezkedést kell figyelembe venni. Luxusingatlan ugyanis nem képzelhető el presztízsterületeken kívüli elhelyezkedéssel.

Ugyanezt említette Krausz Gábor is, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakmai vezetője is, aki szerint a leginkább meghatározó elem egy luxusingatlannál az elhelyezkedés, ugyanakkor szerinte minden luxusnak tekinthető, ami egy bizonyos termékkörön belül a legjobb minőségű és legdrágább.

Újbudai luxus

A XI. kerületen belül “kiemelkedő” lokációnak Gellérthegy, Péterhegy, Sashegy, Sasad és a Madárhegy tekinthető.

Ezek kínálnak olyan területi alapfeltételeket, ahol van esély arra, hogy egy valódi luxusminőségű és -érzetű ingatlant alakítsunk ki.

Ezeken a területeken már egy középkategóriás ingatlan esetében is meghaladják az 1 millió forintot a négyzetméterárak – tette hozzá a szakértő.

Balatoni prémium 

Krausz Gábor is arra hívta fel a figyelmet, hogy ma már egy partközeli, szép ingatlan esetében a 100 millió forintos ár inkább csak átlagosnak számít, nem a luxuskategóriát jelenti.

A Balatonnál a csúcskategóriának az a kiindulópontja, ha egy telek saját vízparti résszel rendelkezik.

Hiszen vízparti telekből nagyon kevés van, az áruk folyamatosan emelkedik, viszont az egyik legjobb befektetés, miközben nagyon drága már ma is, így igen kis réteg számára elérhető. Az ilyen telkek ára mintegy 300 ezer forintos négyzetméterártól indul a Balaton déli partján.

Szintén a luxusingatlanok körébe sorolhatók azok a Balaton körül található, többhektáros nagybirtokok is, melyek nem csak nagy alapterületű házzal, hanem lovardával, melléképületekkel, garázsokkal rendelkeznek – tette hozzá.

A tömeg felejtős

Nagy Csaba szerint is lényeges tényező, hogy a valódi luxusingatlanok nem egymás hegyén-hátán található lakóparki lakások, hanem panorámás, természetközeli részen fekszenek: vízparton, esetleg erdőszélen, ráadásul egy jelentős méretű saját területet kell, hogy kihasítsanak a környezetből.

Ez azt jelenti, hogy minimum egy 2-3 hektáros telekmérettől beszélhetünk luxusszínvonalról, míg az épület alapterületét tekintve 300 négyzetmétertől.

A luxusingatlanoknál természetesen fontos tényező annak stílusa, az építész és a lakberendező hírneve, a kivitelező megbízhatósága, illetve a beépített anyagok minősége és a kiemelkedő műszaki tartalom – sorolta az ingatlanközvetítő.

Mit tartalmaz egy luxus ház?

Ami egy luxusingatlan belső elrendezését illeti, nem elsősorban a funkcionalitás a fontos. Helyet kell kapnia benne egy nagy nappalinak vagy inkább szalonnak, ettől távolabb elhelyezkedő vendégszobáknak, valamint egyéb olyan helyiségeknek, melyek egy átlagos lakásban nem találhatók meg: így egy moziszoba, fitneszterem, télikert vagy akár kártya- és szivarszoba is kialakításra kerülhet.

Házaknál jellemzően egy medence is helyet kap az ingatlanon, de ez lakásoknál nem annyira elterjedt, ott ezt a szauna és a jakuzzi váltja ki a medencét.

Mit kínál egy luxus lakás?

Természetesen lakásoknál is megvalósítható a luxusminőség,

jellemzően felső szinteken található, tökéletes panorámával – akár körpanorámával – rendelkező penthouse lakásokról beszélhetünk luxuslakásként, óriási terasszal, szaunával, jakuzzival, mely jellemzően a teraszra kerül.

Itt a fitneszterem, a szauna vagy a medence sem feltétlenül a lakáson belül kerül kialakításra, hanem maga a társasház kínál ilyen szolgáltatásokat – magyarázta Nagy Csaba.

Szintén a penthouse lakásokat említette Krausz Gábor is, melyek esetében luxusingatlanokról beszélhetünk, amennyiben

az adott ház a vízparton található, tökéletes panorámával rendelkezik, valamint 50-60 négyzetméteres, de nem ritkán 150-200 négyzetméteres terasz tartozik hozzá, ahol pezsgőfürdő és szauna is található.

Ami a lakások alapterületét illeti, nem feltétlenül óriásiak, de minimális méretük egy nappali plusz három hálószoba.

Kütyük és egyéb műszaki nyalánkságok

Fontos tényező ezeknél az ingatlanoknál a gépészet és a műszaki tartalom. A luxusingatlanok alapvetően energiatakarékos, környezettudatos megoldásokat alkalmaznak: hőszivattyút, megújuló geotermikus energiát, napelemet, illetve ezeknél már teljesen automatizáltan a tulajdonos igényeihez minden pillanatban maximálisan alkalmazkodó okosotthonról beszélünk, melyben minden eszköz akár egy mobiltelefonon és egy alkalmazáson keresztül is vezérelhető.

És persze itt sem az alsó kategóriás megoldásokról beszélünk, hiszen az okosotthon ma már egy elég tág fogalom – magyarázta Nagy Csaba.

Beszéljünk a pénzről!

Ami pedig az árakat illeti, az előbb felsorolt paraméterek, tehát

Az “igazi” luxus a XI. kerületi ingatlanok esetében 1,5-2,5 millió forintos négyzetméteráron valósítható meg.

ugyanakkor találkozhatunk a piacon akár 3 millió forintos négyzetméterárakkal is – mondta Nagy Csaba, aki utóbbit azért már némileg túlzónak találja.

Krausz Gábor tapasztalatai szerint

A Balatonnál található vízparti telken álló, és luxusszínvonalúnak tekinthető házak ára sokszor meghaladja az 1 milliárd forintot is.

Van, amelyhez helikopter-leszálló is tartozik, de a berendezésre is 100 milliókat költenek a tulajdonosaik, és vagy szinte mindent külföldről hozatnak hozzá, vagy egyedi gyártású berendezések kerülnek bele. Ennél valamivel olcsóbbak a korábban említett Balaton körüli nagybirtokok, melyek ára 500-600 millió forintnál indul – tette hozzá a szakértő.

Csak az elmúlt néhány nyári hónapban 5-10 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak a Balaton déli partján. Ennek talán az lehet az oka, hogy az itteni ingatlanpiac mindig egy-két éves késéssel követi a budapestit, így most ért ide a nagy ingatlanpiaci hullám – vélekedett Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának vezetője.

Óriási az érdeklődés

A kereslet tavasz óta folyamatosan nő, ez pedig húzza magával az árakat. Drágultak a használt lakások, a használt nyaralók, de az újépítésűek is. Ez azt jelenti, hogy amíg tavasszal még 15 millió forintért lehetett kapni Siófok belvárosában panellakást, addig most már 17 millió forintnál indulnak az árak.

• De például egy nappali+hálószobás, újszerű, a siófoki Aranyparton lévő apartman ára már közelíti a 28-29 millió forintot. Vagyis 550-650 ezres négyzetméterárakkal számolhatunk ezeknél a parközeli, de kilátással azért nem rendelkező ingatlanoknál.
• Ha viszont a közvetlen vízparti, Balatonra néző, örökpanorámás lakásokat vizsgáljuk, akkor 900 ezer 1,2 millió forint közötti négyzetméterárakkal találkozhatunk, de olykor még ennél magasabb, akár 1,5 milliós ajánlatokba is belefuthatunk.

A használt piacra egyébként most az jellemző, hogy aki tényleg el akarja adni a lakását, és megtalálja a megfelelő a piaci árat, az pillanatok alatt nyélbe tudja ütni a tranzakciót. Az árak pedig emiatt egyre csak emelkednek, miközben sok eladónak nem sürgős az értékesítés, így egy magasabb árat tartva gyakran kivárnak – derült ki az ingatlanközvetítő szavaiból.

Az újépítésűek is nagyon mennek

Nem sokkal magasabbak az árak az újépítésűeknél sem, mivel gyakorlatilag “magukra húzták” a használt újszerűek árait, pedig ezeknél is folyamatos áremelkedést láthatunk. Ami viszont az újépítésűeknél egyértelműen érezhető, az az, hogy az érdeklődők nagyon bizalmatlanok – hívta fel a figyelmet Krausz Gábor. Ezért inkább csak akkor élénkül meg az érdeklődés egy-egy újépítésű projekt lakásai iránt, amint láthatóvá válik a szerkezet, és látszik, hogy zajlik a munka, megtekinthetővé válik az építkezés.

Vannak ijesztő történetek is…

Nem is alaptalan ez a bizalmatlanság, hiszen nem csak Budapesten lehet találkozni a vásárlók számára ijesztő történetekkel, hanem a Balatonnál is akadnak olyan projektek, melyeknél vagy el sem kezdődött vagy menet közben megállt a munka.

Ennek sok esetben az az oka, hogy időközben drágult a munkaerő és az építőanyagok ára is emelkedett, így kiderül a beruházók számára, hogy a rendelkezésre álló összeg kevés, vagy legalábbis nem elég az elvárt nyereséghez. Az építkezésen dolgozó szakemberek pedig könnyen találnak most maguknak másik lehetőséget, így távoznak.

Ezeknek a beruházásoknak a befejezése a szűk határidő miatt sok esetben már igencsak kérdőjeles – véli Krausz Gábor.

Emelik az árakat

A vevők persze alaposan utánajárnak a beruházónak, és próbálnak biztosra menni. Így például a balatonszemesi Marina Sétány Penthouse esetében is azt tapasztalta az ingatlanközvetítő, hogy júniusban ugrott meg jelentős mértékben az addig kissé bizonytalan érdeklődés. Ekkor kezdődött ugyanis a szerkezet építése, az ügyfelek pedig – igaz, hogy még létrákon – de már meg tudták tekinteni, hogy milyen a kilátás az egyes emeletekről, és az általuk kiszemelt leendő lakások helyszínéről.

Rövid időn belül többször emeltek árat

Fontos azonban megjegyezni, hogy a hatalmas érdeklődésnek és ezzel együtt a jó értékesítéseknek köszönhetően voltak olyan lakástípusok, melyeknél rövid időn belül többször is árat kellett emelni annak érdekében, hogy kihozzák a projektből a maximumot. Az értékesítő úgy fogalmazott, hogy kifejezetten szeretnék, ha egy kicsit lassulna az eladás üteme, mert a beruházó arra számít, hogy jövő tavasszal, nyár elején az újépítésű lakásokra vonatkozó kedvezményes áfa időszakának vége felé közeledve még jobban megugrik a kereslet. Ráadásul addigra az épület kész lesz, így teljesen kockázatmentessé válik a vásárlás a vevők számára. 

A leginkább keresett, kisebb méretű lakások 27-28 millió forint helyett 30-32 millióba fognak kerülni hamarosan. A kisebbeknél a legnagyobb az áremelkedés, hiszen ez az a termék a piacon, ami a legkelendőbb és előfordul, hogy ezeket meg sem kellett hirdetni.

• Azt is megjegyezte, hogy a tapasztalatok alapján látszik: a vevők számára most majdnem mindegy, hogy 28 vagy 31 millióért kínálják az ingatlanokat, ha azok jó minőségűek.
• A nagyobb penthouse-oknál ilyen áremelkedés viszont nem realizálható, mivel a 90-100 milliós árkategóriában azért kisebb a kereslet, de egy 60 milliós ingatlan sem adható el 72 millió forintért.

Meddig emelkednek még az árak?

A használtaknál ugyan nem nagyon lehet megjósolni az árnövekedés végét, de az új lakások piacán biztosan emelkednek az árak a jövő év végéig, tehát amikor véget ér a kedvezményes áfa időszaka.

• Ez azt jelenti, hogy mintegy 10-20 százalékkal magasabb árakra számíthatunk a jövő év nyarára, de a drágulás eltérő mértékben jelentkezik a különböző árkategóriákban.
• A legnagyobb növekedésre az olcsóbb 20-30 milliós ingatlanoknál lehet számítani, vagyis egy 28-29 millió forintos lakás ára akár 32-33 millió forintig is felkapaszkodhat, ami 20-25 százalékos drágulást jelent.
• Ugyanakkor egy most 60 millióba kerülő ingatlan esetében nem nagyon lehet 65 milliónál magasabb árra számítani, így itt inkább csak egy 10-15 százalékos áremelkedés valószínű.

A beragadt ingatlanok rontják az átlagot

Ha az átlagot vizsgáljuk, látható, hogy egyre hosszabb időre van szükség az értékesítéshez – jelezte Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai és észak-budai irodájának szakmai vezetője. Ez elsősorban annak köszönhető, hogy a túlárazott ingatlanok sokszor “beragadnak” a piacon, a vevők ugyanis alaposan tájékozódnak.

A túlárazott ingatlanokra olyan szinten nincs érdeklődő, hogy az ingatlanközvetítők nem is tudják kinek mutatni ezeket

– derült ki Nagy Andrea szavaiból.

Tehát itt nem arról van szó, hogy ezeket a lakásokat hosszabb ideig kell hirdetni, hanem arról, hogy ha a tulajdonosok nem hajlandóak elfogadni a piaci realitásokat, akkor egyáltalán nem fogják tudni eladni az ingatlanjukat. A legtöbben egyébként – kellő motiváció híján – egy idő után vissza is lépnek az eladástól.

Ugyanakkor egy olyan lakás, mely a keresett paraméterekkel rendelkezik, akár két nap alatt is új tulajdonosra találhat – mondta Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. A családi házak esetében már nem ennyire egyszerű a helyzet. Ezeknél alapesetben is 6-12 hónapos értékesítési időkkel számolhatnak a tulajdonosok – tette hozzá az ingatlanközvetítő.

Ugyanez derült ki Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi szakmai vezetőjének szavaiból, aki szerint a két kerületben egy jól árazott panellakás akár 2-3 hét alatt elkelhet, de a többi típusnál inkább 2-3 hónapos átlagos értékesítési időről beszélhetünk.

Fontos a megfelelő árazás

Az is lényeges, hogy míg egy éve még a kicsit drágább lakásokat is elvitték a vevők, ez ma már nem jellemző – hangsúlyozta Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ha valaki túl magas árakkal vág neki az eladásnak, csak a saját helyzetét nehezíti, és feleslegesen nyújtja meg az értékesítési időt.

Ezzel kapcsolatban egy példát is említett: egy jó helyen lévő, második emeleti, 54 négyzetméteres, nem tökéletes, de egészen jó állapotú lakást 24,9 millió forintért akart eladni annak tulajdonosa. Az értékesítésre azonban csak 3 hónap múlva került sor, mégpedig 21,5 millió forintért, ami 15 százalékos csökkenést jelentett a kezdeti hirdetési árból.

Azzal tehát, hogy a piaci árnál lényegesen magasabb hirdetési árral indult neki a tulajdonos az eladásnak, időt veszített, és végül kénytelen volt egy elfogadható szintre levinni, hogy egyáltalán eladja – vonta le a következtetést a szakember, aki szerint manapság ez egyre jellemzőbb.

Van, ahol mindent el lehet adni

Balaton

Persze vannak olyan területei az országnak, ahol szinte mindent el lehet adni. Az egyik ilyen a Balaton, ahol egyértelműen túlkereslet mutatkozik lakásokra, nyaralókra, építkezésekre és telkekre is. 

A 20 millió forint alatti kategóriába tartozó panelek egy-két hét alatt elkelnek, de az sem ritka, hogy mindössze néhány napot kell várnia a tulajdonosnak a vevőre.

– jelezte Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának vezetője.

A balatoni ingatlanpiacra most leginkább az jellemző, hogy gyorsabban és jobb áron lehet eladni az ingatlanokat, mint akár egy vagy két éve, és szinte minden ingatlan vevőre talá

Dunakeszi

Nagyon hasonló a helyzet Dunakeszin is, ahol a kínálat nem igazán éri utol a keresletet:

Kevesebb az eladó ingatlan, mint amire szükség lenne, és ez főleg a használt, jó állapotú ingatlanokra vonatkozik. Utóbbiakból egyrészt kevés van a piacon, másrészt ezeket keresik a leginkább.

– mondta Kovács Péter, a Balla Ingatlan dunakeszi irodájának vezetője.

Érd

De nincs ez másként Érden sem, ahol erős a kereslet a társasházi lakások és a panelek iránt. Érdnek csak egyetlen kis lakótelepe van, ahol nagyon ritkán cserélnek gazdát a lakások. Ha egy is piacra kerül, annak napokon belül megvan az új tulajdonosa.

A piacképes áron kínált lakások esetén szinte azonnali – néhány napon vagy héten belül történő – eladással lehet kalkulálni, míg a házaknál hosszabb időtávra kell felkészülniük a tulajdonosoknak

– mondta Hártó Regina, a Balla Ingatlan érdi irodájának vezetője.

Természetesen családi házak esetén is előfordulhat, hogy rövid időn belül gazdára találnak, ha kivételesen jó áron, helyen és állapotban vannak, de azért itt jellemzően hosszabb az értékesítési idő: hónapokban vagy akár években mérhető.

Foto: Pexels

A 2018-as év első felében az ingatlanpiacon körülnézve jóval kevésbé optimista a kép fogad minket, mint egy-két évvel korábban

A szakértők szavaiból általában az derült ki, hogy a piac az árakat tekintve stagnálásba váltott:

Csak a hirdetési árak kúsznak felfelé, a tényleges eladási árak már kevésbé.

És miközben a kereslettel nincsenek gondok – fűtik többek között az egyelőre kedvező hitelek -, addig a kínálattal annál inkább. És nem csak az árak miatt, hanem mert egyre nehezebb jó, vagy akár még elfogadható minőségű ingatlant találni. Így persze megjelentek a “beragadt” lakások.

A panelek és az újépítésűek ára emelkedik még

Az árakat tekintve Budapestre és az agglomeráció egy részére leginkább az jellemző, hogy az újépítésűek, adott esetben a panelek vagy egy-egy jobb adottságú, kisméretű téglaépítésű ára még emelkedik, a többi ingatlantípusé azonban nem.

A XIII. kerületben is megállt mára az áremelkedés, csak az újépítésűeknél tapasztalható 8-10 százalékos drágulás, ami 1-3 mFt pluszt jelent a tavalyi árakhoz képest. 

– derült ki Tóth Viktóriának, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodája szakmai vezetőjének szavaiból.

A szakember megjegyezte: Ezt az árnövekedést elsősorban az építőanyagok árának emelkedése, valamint a munkaerőhiány okozza, de az is közrejátszik benne, hogy egyre több fejlesztés jut el befejezés-közeli stádiumba, és az ilyen készültségi fokú ingatlanok drágábbak, mint a tervezőasztalon lévők

Drága a belváros, eladhatatlan árakon hirdetik a lakásokat

Habár az árak már nem emelkednek tovább az V. kerületben sem, az ingatlanosoknak azért fáj a feje, mert a tulajdonosok nagyon magasan tartják a hirdetési árakat, és azt gondolják, hogy ezeken az árakon el is fogják tudni adni lakásaikat. Akár 15-25 százalék is lehet a különbség a hirdetési árak és az ingatlan reális ára közt. 

Ez az árazás azonban a gyakorlatban nem működik, és előbb-utóbb ezt a tulajdonosok is kénytelen belátni.

– vélekedett Schneider Zoltán, a Balla Ingatlan V., VI. és VII. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Gondok a kínálattal: elfogytak a minőségi lakások

De nem csak az a gond, hogy túl vannak árazva az ingatlanok, hanem az is, hogy szinte csak rossz minőségű, jelentős felújításra szoruló otthonok találhatók most már a piacon. Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint

Kevés most a jó eladó ingatlan, illetve ha ilyet kínálnak, akkor azt gyorsan el is viszik.

Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője ugyanígy látja a helyzetet, különösen ami a házakat illeti. Ez szerinte azért probléma, mert egy felújítás a jelenlegi helyzetben – amikor magasak és tovább kúsznak felfelé az építőanyagárak, miközben a munkaerő is drága, ráadásul hiány is van belőle – nem egyszerű dolog.

Nem véletlen, hogy a vevők most elsősorban a felújított, jó állapotú ingatlanokat keresik, és ezekért hajlandóak is megfizetni a magasabb árakat is, mert akkor elkerülhetik a felújítással járó gondokat.

Sok a beragadt ingatlan, több időt kell szánni ez értékesítésre

A túlárazott ingatlanok sokszor beragadnak a piacon, és gyakran az sem segít, ha megpróbálnak a tulajdonosok árat csökkenteni. A magas árak és a jelentős forgalom ellenére a vevők ugyanis alaposan tájékozódnak – hívta fel a figyelmet Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai és észak-budai irodájának szakmai vezetője.

Ugyanezt érzékeli Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki szerint

Az eladók sok esetben nem hiszik el, hogy nem fog elkelni az ingatlan az általuk elképzelt árért.

Sokuknál a megfelelő motiváció is hiányzik, így elengedik azt a vevőt, aki megpróbál jelentősebb mértékben alkudni az irreális árból. Legfeljebb akkor hajlandók csökkenteni az áron, ha már hónapok óta nem talál vevőre a lakásuk.

Ahol még tart az áremelkedés…

Akadnak olyan részek az országban, ahol a szakemberek egyáltalán nem tapasztalják, hogy bármely szegmensben is megtorpantak volna az árak. Ilyen például Dunakeszi, ahol a kínálat nem igazán éri utol a keresletet. A vevők itt is leginkább a használt, jó állapotú ingatlanokat keresik, az árak itt kirívóan magasak. Ráadásul úgy tűnik még feljebb fognak kúszni.

Csak az év eleje óta 10 százalékkal drágultak az újépítésűek, ami pedig húzza magával a használt lakások árát is

– magyarázta Kovács Péter, a Balla Ingatlan dunakeszi irodájának vezetője.

Hasonló a helyzet a Balatonon is, nem valószínű, hogy megtörik az áremelkedési trend

Minden ingatlantípusra jelentős most az érdeklődés: túlkereslet mutatkozik lakásokra, nyaralókra, építkezésekre és telkekre is.

A 20 millió forint alatti kategóriába tartozó panelek 1-2 hét alatt elkelnek, de az sem ritka, hogy mindössze 1-2 napot kell várnia a tulajdonosnak a vevőre

– hívta fel a figyelmet Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának vezetője.

Tapasztalatai szerint, aki most eladná a nyaralóját, az jobb áron és gyorsabban megteheti, mint egy-két éve. 2019 végéig nem is vár változást a szakértő, vagyis nem valószínű az eddig áremelkedési trend megtörése. Legalábbis a Balatonnál. Hiszen mint látható, máshol már inkább csak stagnálnak az árak, és ez így is marad még egy darabig.