Továbbra is keresleti piacról beszélhetünk, így többek között emiatt is emelkedtek az értékesítési árak az elmúlt egy év során – jelezte Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Mint szavaiból kiderült, a panellakások iránt mutatkozik most a legnagyobb érdeklődés, az árak 10-15 százalékkal emelkedtek egy év alatt. Hasonló áremelkedést tapasztalt azonban a családi házaknál is, miközben a telkek esetében lényegesen nagyobb, 30 százalékos drágulás következett be.

A keresleti piac miatt az alku mértéke is csekély, ami azt jelenti, hogy átlagosan mintegy 4-5 százalékos alkura nyílik lehetőségük a vevőknek

, ugyanakkor érdemes tudni, hogy sok esetben hirdetési árakon is el tudják adni az ingatlanközvetítők a keresett és jól árazott lakásokat.

Ez ugyanakkor nem azt jelenti, hogy a túlárazott ingatlanokat is lehetne adni hirdetési árakon, sőt, ezekre jellemzően nincs érdeklődés. Ha sikerül is értékesíteni őket, akkor mintegy 10-15 százalékos alkura kell számítania az eladónak, de az értékesítési idő nagymértékben növekedett ezeknél az ingatlanoknál – jegyezte meg a szakértő, aki hozzátette, hogy a jól árazott ingatlanok viszont 3-5 hónap alatt elkelnek.

A vevők leginkább a felújított, jól karbantartott ingatlanokat keresik, ezek nagyobb eséllyel értékesíthetők.

A felújítandó lakásokra kisebb az érdeklődés a megnövekedett építőanyagárak és a képzett munkaerő hiánya miatt.

Ha ez egyes ingatlantípusokat nézzük, akkor lakások esetében szinte minden típusra mutatkozik érdeklődés, míg családi házaknál a 80-100 négyzetméter körüli, egyszintes ingatlanokra lenne a legnagyobb kereslet, azonban a kínálat ebben a kategóriában rendkívül csekély a X. és XVII. kerületben.

Az újépítésű ingatlanok iránt is jelentős az igény, ugyanakkor egyre óvatosabbá válnak a vevők. Ennek oka, hogy Kántor Istvánné szerint a folyamatos anyagár-, illetve munkadíj-emelkedések miatt nagyobb felelősséget igényel a vásárló részéről a kivitelező által megfogalmazott szerződés aláírása. A legnagyobb kereslet egyébként a lakástámogatási rendszerhez igazodó, maximálisan támogatott méretű és energetikai besorolású ingatlanok iránt a legnagyobb – tette hozzá.

A szakértő kitért arra is, hogy jelenleg a klasszikus befektetők csak csekély számban vannak most jelen az ingatlanpiacon, mivel kevés a számukra kedvező ajánlat.

Megjelentek viszont egy ideje azok a befektetők, akik megtakarításukat ingatlanba fektetnék. Ők a kisebb lakásokat keresik, és a megtakarított összeget annak nagyságától függően esetenként hitel felvételével egészítik ki.

A hitelfelvétel továbbra is jellemző a vásárlásoknál, ami azt jelenti, hogy még mindig nagyobb arányban vannak a hitel bevonásával vásárlók. A lakáscélú vásárlók körében átlagosan 10 millió forintos hitelfelvétel a jellemző, de a drágább ingatlanok esetében a 20 millió forintos, vagy azt meghaladó összegű hitel sem ritka.

Ha pedig valaki vásárlás helyett bérelne, akkor számítania kell arra, hogy mivel megnőtt a bérelhető lakóingatlanok iránti kereslet, így ehhez igazodtak az árak is. Kisebb, azaz 1,5-2 szobás lakásokat már a külső kerületekben is csak 120 ezer forintot meghaladó havi bérleti díjért tudnak kivenni.

Változás egyébként nem várható a két kerület ingatlanpiacán még legalább egy-két hónapig, utána viszont több tényezővel is számolni kell, melyek befolyásolhatják a kereslet és kínálat egyensúlyát. Így az őszi hónapokban már elképzelhető egy jelentősebb változás a hazai ingatlanpiacon – tette hozzá a Balla Ingatlan szakértője.

Belváros

Garaba Gergely, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője szerint a belső kerületekben a bérlakások ismét “fénykorukat élik”. Ez azt jelenti, hogy jelentős volt irántuk a kereslet a tavalyi évben: újra keresleti piac alakult ki, egyelőre itt még mérsékelt áremelkedéssel. Vagyis nem tértek még vissza a járvány előtt jellemző bérleti díjak, azonban, ha a lendület kitart, akkor ez is bekövetkezhet, annak ellenére, hogy a rövid távú lakáskiadás feléledéséről továbbra sem beszélhetünk – tette hozzá.

Észak- és Bel-Buda

Nagy Andrea, a Balla Ingatlan észak- és bel-budai irodájának szakmai vezetője viszont úgy látja, hogy a budai kerületekben az árak már a tavalyi évben visszakapaszkodtak a járvány előtti szintekre, ugyanakkor mivel a kereslet is erős, így a magas árakon is találnak bérlőt. Mivel a kínálat vegyes, az árak széles skálán mozognak: 200-500 ezer forint között. Egy háromszobás házrész esetében például 300 ezer forintos havi bérleti díjra lehet számítani a III. kerületben.

Dél-Buda

Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője viszont nem tapasztalt nagyobb emelkedést tavaly a bérleti díjaknál: 120-130 ezer forintért már ki lehetett bérelni egy hónapra egy átlagos, kétszobás panellakást a XI. kerületben, ahogy az azt megelőző évben is. Az persze jellemző, hogy a kínálati ár magasabb ennél, ebből viszont alkudni szoktak a bérlők – jegyezte meg.

XIII. kerület

A XIII. kerületben hatalmas kínálat alakult ki a bérlakások piacán – hívta fel a figyelmet Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának vezetője. A bérleti díjak 100 ezer forintnál indultak a kerületben, és minden típusból bőségesen lehetett válogatni. Az árakat természetesen az elhelyezkedés, adottságok, minőség határozza meg, és a felső határ “a csillagos ég” – fogalmazott a szakértő.

X. és XVII. kerület

A X. kerületben bérelhető kertes házakból vagy éppen kisállatokkal költözhető otthonokból óriási a hiány – mondta Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Tavaly egy 2-3 szobás panel bérleti díja a X. kerületben mintegy 120-140 ezer forint között alakult, de egy új és minőségi ingatlanért ennek akár dupláját is elkérhették a tulajdonosok.

XVIII. kerület

A XVIII. kerületben Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan kerületi irodájának szakmai vezetője azt tapasztalta, hogy a bérlakások iránt tavaly erősödött a kereslet, ami talán annak is köszönhető, hogy mintegy 10 százalékkal olcsóbban kínálták őket, mint a járvány kitörését megelőzően.

XIX. és XX. kerület

A XIX. és XX. kerületekben viszont nem volt túl élénk a bérleti piac, a járvány idején sem tapasztaltak visszaeső bérleti díjakat az ingatlanközvetítők, jelenleg pedig még az egy-két évvel ezelőtti áraknál is magasabb szintekkel lehet találkozni – mondta Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ez azt jelenti, hogy egy jó állapotú, jó helyen található, 1+2 félszobás lakás 140 ezer forint körüli áron adható ki.

Csepel

Míg sok budapesti kerületben jelentős a kínálat albérletekből, addig Csepelen szinte alig találni kiadó lakást – mutatott rá Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője. Így, ha valaki kiadná itt a lakását, akkor szinte azonnal talál rá bérlőt. Az érdeklődés tehát jelentős a bérlakások iránt, csak nincs miből válogatni – összegezte a szakértő.

IV. és XV. kerület

A befektetők száma pedig ismét nőhet, mivel a már kevésbé jó üzletnek számító MÁP+ állampapírból sokan közülük ismét az ingatlanpiacra menekülnek – jelezte Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője. Azok, akik felismerték, hogy a jelenlegi környezet nem kedvez a befektetésüknek, a jóval „inflációállóbb” ingatlanpiac felé fordulhatnak, és a készpénzben vásárlók táborát fogják erősíteni – tette hozzá.

Balaton

A Balatonon is emelkedtek tavaly a bérleti díjak, mivel lekövetik az ingatlanárak alakulását – mutatott rá Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakmai vezetője. Ráadásul hosszú távra kiadó ingatlanok gyakorlatilag nem is léteznek most a balatoni piacon, ami a szakértő szerint egy rejtett lehetőség a befektetők számára.

Belváros

A bérlakások újra “fénykorukat élik” a belvárosi kerületekben, ami azt jelenti, hogy jelentős irántuk az igény a tavasz végi nyitás óta.

Újra keresleti piac kezd kialakulni, természetesen némi áremelkedéssel.

Amennyiben ez a lendület kitart és a járványhelyzet sem romlik, akkor visszatérhetnek a régi, magasabb bérleti díjak a belvárosban is, annak ellenére, hogy a rövid távú lakáskiadás feléledéséről továbbra sem beszélhetünk – foglalta össze a helyzetet Garaba Gergely, a Balla Ingatlan belvárosi irodáinak szakmai vezetője.

A rövid távú lakáskiadás kapcsán Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonosa megjegyezte, hogy a korábban rövid távra kiadott lakások egy része hosszú távú bérleményként jelent meg a piacon. Ezekre jellemző, hogy szép állapotú, jó minőségű, teljesen berendezett ingatlanok – hiszen a szállodai szobák versenytársaiként működtek -, és gyakorlatilag kiszorítják a nagyon rossz állapotú bérlakásokat a piacról.

A rövid távú lakáskiadás megszűnése elsősorban a belvárosi kerületekben éreztette hatását, ugyanakkor vannak kerületek, ahol nem eseti hatások befolyásolják a keresletet: ezekben jellemzően az átlagemberek vásárolnak befektetési céllal ingatlanokat – tette hozzá Balla Ákos.

• Befektető alatt persze azokat a személyeket kell érteni, akik olyan ingatlant vásárolnak, melyben ők maguk soha nem laknak, hanem kifejezetten kiadásra vásárolják azt.
• Mint mondta, ezek a befektetői vásárlások a járvány kitörése előtt az egész belvárosra jellemzőek voltak, de kedvelték a befektetők a IX., XI., XIII., XIV. kerületeket is.

XIII. kerület

A XIII. kerületben jelentős kínálat alakult ki mára a bérlakások piacán, és minden típusból bőségesen lehet válogatni. A bérleti díjak 100 ezer forintnál indulnak a kerületben – jelezte Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának vezetője.

Balla Ákos ennek kapcsán megjegyezte, hogy a XIII. kerületben sok olyan befektetőről beszélhetünk, akiknek nem csak egy, hanem kettő, három vagy még több ingatlanja is van a kerületben. Ennek oka, hogy a kerület régóta kedvelt a vevők körében és ez a frekventáltság töretlen. Ha például vidéki vásárlókat kérdezünk meg arról, hogy hol szeretne vásárolni, akkor jellemzően a XIII. és XIV. kerületet szokták említeni – jelezte a szakértő.

XIV. és XVI. kerület

Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője is megerősítette, hogy a XIV. kerületben most is jelen vannak a befektetők a piacon:

keresik a jó állapotú lakásokat, melyeket hosszú távra 130-150 ezer forintért ki tudnak adni.

Észak- és Bel-Buda

Ugyanakkor a budai kerületekben is felbukkannak a bérlakás-célra vásárló befektetők. Nagy Andrea, a Balla Ingatlan észak- és bel-budai irodájának szakmai vezetője arra hívta fel a figyelmet, hogy sok olyan bérbeadóval találkozik, akik úgy vélik, hogy még mindig nem tudnak jobb befektetést ingatlanvásárlásnál és -kiadásnál.

Az árak talán emiatt is itt visszakapaszkodtak a járvány előtti szintekre, de mivel a kínálat vegyes, így széles skálán mozognak a budai kerületekben: 200-500 ezer forint között. Egy háromszobás házrész esetében például 300 ezer forintos havi bérleti díjról beszélhetünk a III. kerület esetében – tette hozzá a szakértő.

Dél-budai régió

Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós vezetője viszont a bérleti díjaknál nem tapasztalt jelentősebb változást a járvány után:

Most is ugyanúgy 120-130 ezer forintért lehet havonta bérelni egy átlagos, kétszobás panellakást a XI. kerületben, mint korábban.

Az persze jellemző, hogy a kínálati ár magasabb ennél, ebből viszont alkudni szoktak a bérlők.

X. és XVII. kerület

Ami a külső pesti kerületeket illeti, Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint azt lehet érezni, hogy a pár évvel ezelőtti kínálatot meghaladja a kiadó lakások száma. Ugyanakkor bérelhető kertes házakból vagy éppen kisállatokkal költözhető otthonokból óriási a hiány.

Jelenleg egy 2-3 szobás panel bérleti díja a X. kerületben mintegy 120-140 ezer forint között alakul, de egy új és minőségi ingatlanért ennek akár dupláját is elkérheti a tulajdonosa.

XIX. és XX. kerület

A XIX. és XX. kerületekben viszont nem túl élénk a bérleti piac – jegyezte meg Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője. A járvány idején sem tapasztaltak visszaeső bérleti díjakat, jelenleg pedig az egy-két évvel ezelőtti áraknál némileg magasabb szintekkel lehet találkozni. Így egy jó állapotú, jó helyen található, 1+2 félszobás lakás 140 ezer forint körüli áron adható ki.

Balla Ákos végül arra is felhívta a figyelmet, hogy a legkönnyebben kiadható ingatlanoknál az elmúlt években némi eltolódás volt megfigyelhető: míg korábban az egyszobás garzonok voltak a legnépszerűbbek Budapesten, addig ma már a másfél szobás lakásokat keresik leginkább a bérlők, mégpedig olyan félszobával, mely egy normális méretű hálószobaként használható.

Ennek oka, hogy egy ilyen lakás egyedülállóknak, pároknak vagy kis családoknak is megfelelő. A nagyobb családok nyilván nagyobb, két-háromszobás ingatlanokat keresnek, ugyanakkor belőlük kevesebb van, mint a kislakások bérlőiből

– jegyezte meg a szakértő.

Mivel az ingatlanok ára továbbra is magas szinten jár, így sokan kényszerültek az elmúlt hónapokban is hitelfelvételre. A helyzetet nehezíti, hogy a bankok szigorúbbak lettek, hiszen figyelembe veszik, hogy a gazdaság átalakul, egyes szektorok komoly problémákkal néznek szembe – jelezte Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője.

Ilyen ágazat többek között a turizmus, a vendéglátás vagy akár az építőipar is. Azokat pedig, akik ezeken a területeken dolgoznak – még akkor is, ha ma van munkájuk és fel tudnak mutatni munkáltatói igazolást, jövedelmet -, most könnyen elutasítják a bankok. Elsősorban azokat látják szívesen, akik közalkalmazottak, nagyvállalatoknál vagy pénzügyi területen dolgoznak. Számukra is nehezedett persze egy kicsit a hitelfelvétel, de ez nem akasztja meg számottevő mértékben a folyamatokat.

Balla Ákos azt is hozzátette, hogy míg korábban azt valószínűsítették, hosszabbra nyúlik majd a hitelügyintézési idő, ez nem következett be. Vélhetően amiatt, hogy összességében kevesebb lett a hitelfelvétel, mint korábban, erre pedig rendelkezésre állnak a bankok kapacitásai.

Mindez persze nem túl előnyös az ingatlanpiac számára, hiszen mint Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője elmondta, a hitelfelvételek számának csökkenése az ingatlanpiaci vásárlásokat is visszaveti. Ő is úgy látja, hogy a csökkenő hitelfelvételi kedv abból is következik, hogy egyre több vevő nem tud hitelt felvenni, mert szigorítottak a bankok a feltételeken.

Ezzel együtt a vevők nagyobb része még mindig hitelre, vagy legalábbis részben hitelre vásárol, így a bankkölcsön segítségével megvett ingatlanok aránya továbbra is nagyobb, mint a készpénzes vásárlásoké – mondta Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Azt is megjegyezte ugyanakkor, hogy mára némileg megfontoltabbá váltak a hitelt felvevők, és nem feszítik túl a határaikat. Vannak még ugyan, akik a minimális önerővel vásárolnak, de csökken a számuk.

Ezt megerősítette Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki szerint a vevők ritkán vásárolnak minimális önerővel, inkább kiegészítésként vesznek fel hitelt, olyan esetekben, amikor találnak egy szépen felújított vagy újszerű lakást, és ragaszkodnak a megvásárlásához.

Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának vezetője konkrét számokat is említett. Ő egyébként úgy látja, hogy a vevőknek mintegy fele vásárol csak készpénzre lakást, a másik felük hitelt vesz fel. Utóbbiak esetében a maximális hitelösszeg megáll 25 millió forintnál, amihez persze olykor hozzájönnek még a lakástakarékok által megspórolt összegek, illetve adott esetben a CSOK.

Más területeken ugyanakkor némileg más arányokat említettek az ingatlanközvetítők. Balla Frigyes, a Balla Ingatlan Dunakeszi irodájának szakmai vezetője például úgy látja, hogy vásárlásoknál a vevők mintegy 30-40 százaléka egészíti ki hitel bevonásával az önrészét, és a hitelösszeg átlagos mértéke 10-20 millió forint között alakul.

Összességében tehát az derül ki az ingatlanközvetítők szavaiból, hogy bár a hitelezés a járvány és annak gazdasági hatásai miatt nem fagyott be, némi visszaesést lehet érzékelni, ami kihatással van az ingatlanvásárlásokra is. Ráadásul az emberek is jobban megfontolják, hogy milyen ingatlant vesznek, és mennyi hitellel egészítik ki a rendelkezésre álló önrészt. Ennek ellenére, ha találnak egy olyan lakást, amibe beleszeretnek, de nincs rá elég pénzük, akkor – ha tudnak – mindenképpen élnek a hitelfelvétel lehetőségével.

Nyitókép: PEXEL.

A beragadt ingatlanok rontják az átlagot

Ha az átlagot vizsgáljuk, látható, hogy egyre hosszabb időre van szükség az értékesítéshez – jelezte Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai és észak-budai irodájának szakmai vezetője. Ez elsősorban annak köszönhető, hogy a túlárazott ingatlanok sokszor “beragadnak” a piacon, a vevők ugyanis alaposan tájékozódnak.

A túlárazott ingatlanokra olyan szinten nincs érdeklődő, hogy az ingatlanközvetítők nem is tudják kinek mutatni ezeket

– derült ki Nagy Andrea szavaiból.

Tehát itt nem arról van szó, hogy ezeket a lakásokat hosszabb ideig kell hirdetni, hanem arról, hogy ha a tulajdonosok nem hajlandóak elfogadni a piaci realitásokat, akkor egyáltalán nem fogják tudni eladni az ingatlanjukat. A legtöbben egyébként – kellő motiváció híján – egy idő után vissza is lépnek az eladástól.

Ugyanakkor egy olyan lakás, mely a keresett paraméterekkel rendelkezik, akár két nap alatt is új tulajdonosra találhat – mondta Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. A családi házak esetében már nem ennyire egyszerű a helyzet. Ezeknél alapesetben is 6-12 hónapos értékesítési időkkel számolhatnak a tulajdonosok – tette hozzá az ingatlanközvetítő.

Ugyanez derült ki Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi szakmai vezetőjének szavaiból, aki szerint a két kerületben egy jól árazott panellakás akár 2-3 hét alatt elkelhet, de a többi típusnál inkább 2-3 hónapos átlagos értékesítési időről beszélhetünk.

Fontos a megfelelő árazás

Az is lényeges, hogy míg egy éve még a kicsit drágább lakásokat is elvitték a vevők, ez ma már nem jellemző – hangsúlyozta Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ha valaki túl magas árakkal vág neki az eladásnak, csak a saját helyzetét nehezíti, és feleslegesen nyújtja meg az értékesítési időt.

Ezzel kapcsolatban egy példát is említett: egy jó helyen lévő, második emeleti, 54 négyzetméteres, nem tökéletes, de egészen jó állapotú lakást 24,9 millió forintért akart eladni annak tulajdonosa. Az értékesítésre azonban csak 3 hónap múlva került sor, mégpedig 21,5 millió forintért, ami 15 százalékos csökkenést jelentett a kezdeti hirdetési árból.

Azzal tehát, hogy a piaci árnál lényegesen magasabb hirdetési árral indult neki a tulajdonos az eladásnak, időt veszített, és végül kénytelen volt egy elfogadható szintre levinni, hogy egyáltalán eladja – vonta le a következtetést a szakember, aki szerint manapság ez egyre jellemzőbb.

Van, ahol mindent el lehet adni

Balaton

Persze vannak olyan területei az országnak, ahol szinte mindent el lehet adni. Az egyik ilyen a Balaton, ahol egyértelműen túlkereslet mutatkozik lakásokra, nyaralókra, építkezésekre és telkekre is. 

A 20 millió forint alatti kategóriába tartozó panelek egy-két hét alatt elkelnek, de az sem ritka, hogy mindössze néhány napot kell várnia a tulajdonosnak a vevőre.

– jelezte Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának vezetője.

A balatoni ingatlanpiacra most leginkább az jellemző, hogy gyorsabban és jobb áron lehet eladni az ingatlanokat, mint akár egy vagy két éve, és szinte minden ingatlan vevőre talá

Dunakeszi

Nagyon hasonló a helyzet Dunakeszin is, ahol a kínálat nem igazán éri utol a keresletet:

Kevesebb az eladó ingatlan, mint amire szükség lenne, és ez főleg a használt, jó állapotú ingatlanokra vonatkozik. Utóbbiakból egyrészt kevés van a piacon, másrészt ezeket keresik a leginkább.

– mondta Kovács Péter, a Balla Ingatlan dunakeszi irodájának vezetője.

Érd

De nincs ez másként Érden sem, ahol erős a kereslet a társasházi lakások és a panelek iránt. Érdnek csak egyetlen kis lakótelepe van, ahol nagyon ritkán cserélnek gazdát a lakások. Ha egy is piacra kerül, annak napokon belül megvan az új tulajdonosa.

A piacképes áron kínált lakások esetén szinte azonnali – néhány napon vagy héten belül történő – eladással lehet kalkulálni, míg a házaknál hosszabb időtávra kell felkészülniük a tulajdonosoknak

– mondta Hártó Regina, a Balla Ingatlan érdi irodájának vezetője.

Természetesen családi házak esetén is előfordulhat, hogy rövid időn belül gazdára találnak, ha kivételesen jó áron, helyen és állapotban vannak, de azért itt jellemzően hosszabb az értékesítési idő: hónapokban vagy akár években mérhető.

Foto: Pexels