Mivel az ingatlanok ára továbbra is magas szinten jár, így sokan kényszerültek az elmúlt hónapokban is hitelfelvételre. A helyzetet nehezíti, hogy a bankok szigorúbbak lettek, hiszen figyelembe veszik, hogy a gazdaság átalakul, egyes szektorok komoly problémákkal néznek szembe – jelezte Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője.

Ilyen ágazat többek között a turizmus, a vendéglátás vagy akár az építőipar is. Azokat pedig, akik ezeken a területeken dolgoznak – még akkor is, ha ma van munkájuk és fel tudnak mutatni munkáltatói igazolást, jövedelmet -, most könnyen elutasítják a bankok. Elsősorban azokat látják szívesen, akik közalkalmazottak, nagyvállalatoknál vagy pénzügyi területen dolgoznak. Számukra is nehezedett persze egy kicsit a hitelfelvétel, de ez nem akasztja meg számottevő mértékben a folyamatokat.

Balla Ákos azt is hozzátette, hogy míg korábban azt valószínűsítették, hosszabbra nyúlik majd a hitelügyintézési idő, ez nem következett be. Vélhetően amiatt, hogy összességében kevesebb lett a hitelfelvétel, mint korábban, erre pedig rendelkezésre állnak a bankok kapacitásai.

Mindez persze nem túl előnyös az ingatlanpiac számára, hiszen mint Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője elmondta, a hitelfelvételek számának csökkenése az ingatlanpiaci vásárlásokat is visszaveti. Ő is úgy látja, hogy a csökkenő hitelfelvételi kedv abból is következik, hogy egyre több vevő nem tud hitelt felvenni, mert szigorítottak a bankok a feltételeken.

Ezzel együtt a vevők nagyobb része még mindig hitelre, vagy legalábbis részben hitelre vásárol, így a bankkölcsön segítségével megvett ingatlanok aránya továbbra is nagyobb, mint a készpénzes vásárlásoké – mondta Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Azt is megjegyezte ugyanakkor, hogy mára némileg megfontoltabbá váltak a hitelt felvevők, és nem feszítik túl a határaikat. Vannak még ugyan, akik a minimális önerővel vásárolnak, de csökken a számuk.

Ezt megerősítette Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki szerint a vevők ritkán vásárolnak minimális önerővel, inkább kiegészítésként vesznek fel hitelt, olyan esetekben, amikor találnak egy szépen felújított vagy újszerű lakást, és ragaszkodnak a megvásárlásához.

Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának vezetője konkrét számokat is említett. Ő egyébként úgy látja, hogy a vevőknek mintegy fele vásárol csak készpénzre lakást, a másik felük hitelt vesz fel. Utóbbiak esetében a maximális hitelösszeg megáll 25 millió forintnál, amihez persze olykor hozzájönnek még a lakástakarékok által megspórolt összegek, illetve adott esetben a CSOK.

Más területeken ugyanakkor némileg más arányokat említettek az ingatlanközvetítők. Balla Frigyes, a Balla Ingatlan Dunakeszi irodájának szakmai vezetője például úgy látja, hogy vásárlásoknál a vevők mintegy 30-40 százaléka egészíti ki hitel bevonásával az önrészét, és a hitelösszeg átlagos mértéke 10-20 millió forint között alakul.

Összességében tehát az derül ki az ingatlanközvetítők szavaiból, hogy bár a hitelezés a járvány és annak gazdasági hatásai miatt nem fagyott be, némi visszaesést lehet érzékelni, ami kihatással van az ingatlanvásárlásokra is. Ráadásul az emberek is jobban megfontolják, hogy milyen ingatlant vesznek, és mennyi hitellel egészítik ki a rendelkezésre álló önrészt. Ennek ellenére, ha találnak egy olyan lakást, amibe beleszeretnek, de nincs rá elég pénzük, akkor – ha tudnak – mindenképpen élnek a hitelfelvétel lehetőségével.

Nyitókép: PEXEL.

Hasonlóképpen látja a helyzetet Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki szintén úgy fogalmazott, hogy az árak mérséklődése elsősorban annak köszönhető, hogy az elmúlt években irreális mértékben emelkedtek meg a panelárak. Ő határozott, 5-10 százalékos árcsökkenéssel találkozott a panelek szegmensében a kerületben.

Ugyanilyen mértékű árkorrekcióról számolt be Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője is. Az 5-10 százalékos ereszkedés a gyakorlatban azt jelenti, hogy árak 18-20 millió forintnál indulnak a kerületben: ennyiért már vehetünk egy 27 négyzetméteres társasházi garzont.

• A Havanna lakótelepen a 35 négyzetméteresek is hasonló áron kelnek el: olykor becsúsznak 20 millió alá, míg felfelé 22 millió a plafon, a reális ár azonban 20 millió forint körül alakul.
• A Lakatos lakótelepen a 40 négyzetméteres másfél szobás lakások 21-23 millió környékén vehetők meg.
• A nagyobb, 50-72 négyzetméter körül lakások ára a Havannán 24-28 millió forint között mozog, ugyanakkor a 25 millió forint fölöttieket szinte lehetetlen eladni, kivéve, ha nagyon szépen fel vannak újítva – hangsúlyozta az ingatlanközvetítő.

Ha a pesti oldalon egy kicsit beljebb nézünk körül, akkor is hasonló helyzettel találkozhatunk. Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint ebben a két kerületben is leginkább a paneleknél lehet érezni az elmúlt időszakban kibontakozott árcsökkenést. Ez azt jelenti, hogy 25 millióért már lehet kapni panellakást akár Zuglóban is.

A IX. kerületben ugyancsak érezni az ereszkedő árakat, habár Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodája szakmai vezetője szerint az árcsökkentés folyamata azért elég lassú, a hirdetési áraknál szinte csak jelképes mérsékléssel indul. Erre néhány példát is említett az ingatlanközvetítő: egy József Attila lakótelepen található egy plusz két félszobás lakást eredetileg 31 millió forintra tartott a tulajdonosa. Ennek árát az ingatlanközvetítő tanácsára csökkentették 29,9 millió forintra, de az ekkor jelentkező vevő mindössze 27 milliót kínált érte. Ebből alakult ki végül egy 28 millió forintos ár. De akadt olyan értékesítésre is példa, melynél a 35 milliós hirdetési ár helyett végül 31 millió forintért kelt el az ingatlan – tette hozzá Hart Erzsébet.

Nincs ez másként a budai oldalon sem. Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai irodáinak régiós vezetője szerint egy átlagos, 2 szobás, 30-35 milliós kelenföldi panellakás esetében nem ritka a 3-4 milliós alku sem, viszont az eladók egy ilyen árcsökkentést ritkán hajlandóak elfogadni. Ennek következtében kevés a valós tranzakció, és csak a tényleg motivált eladók tudják értékesíteni most ingatlanjaikat.

A dél-budai agglomerációban fekvő Érden is erős árcsökkenés bontakozott ki az elmúlt hónapokban, hiszen mint Hártó Regina, a Balla Ingatlan érdi irodájának vezetője rámutatott: míg a házak esetében alig lehet mérséklődést tapasztalni, a paneleknél – ami azonban az érdi ingatlanpiacnak csak egy kis szeletét jelenti – a tavaly jellemző 27-29 milliós szinteknél már több millió forinttal alacsonyabban járnak a hirdetési árak. És az is látványos változás, hogy míg egy-két éve még alig volt eladó panellakás Érden, most jelentősen megnövekedett a kínálat.

Beindult a piac a nyitás után

Amint véget értek a kijárási korlátozások, egyszerre szinte “mindenre megjelent kereslet” az ingatlanpiacon, kiemelkedően nagy érdeklődést tanúsítottak a vevők a piacra került ingatlanok iránt, habár az eladásokat tekintve már nem ennyire kedvező a kép – derült ki Hart Erzsébetnek, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodája szakmai vezetőjének szavaiból.

Jellemzően engednek az árból

Mindezzel párhuzamosan, egy nagyon minimális csökkenést lehet tapasztalni az irányáraknál. Első körben a legtöbben a járvány előtt jellemző árakkal lépnek a piacra, majd aztán a kereslet, illetve a komolyabb vevők megjelenésének függvényében kezdik mérsékelni az árat a tulajdonosok. Általában, ha komoly ajánlat érkezik egy ingatlanra, akkor sokszor sikerül egy mérsékeltebb árban kiegyezni az érdeklődővel.

Talán azért is, mert sokakban ott motoszkál a kétely, hogy lesz-e a második komoly érdeklődő, illetve, hogy az eladás nem nyúlik-e bele az őszbe, amikor akár a Covid-19 második hullámára is sor kerülhet.

– vélekedett Hart Erzsébet.

Sokáig tart az alkudozás

Ez az árcsökkentés folyamat azonban néha elég lassú, a hirdetési áraknál szinte csak jelképes mérsékléssel indul. Erre néhány példát is említett az ingatlanközvetítő:

• Egy József Attila lakótelepen található egy plusz két félszobás lakást eredetileg 31 millió forintra tartott a tulajdonosa. Ennek árát az ingatlanközvetítő tanácsára csökkentették 29,9 millió forintra, de az ekkor jelentkező vevő mindössze 27 milliót kínált érte. Ebből alakult ki végül egy 28 millió forintos ár, igaz az ingatlan még nem kelt el.
• De akadt olyan értékesítésre is példa, melynél a 35 milliós hirdetési ár helyett végül 31 millió forintért kelt el az ingatlan, de az is előfordult, hogy a 30,9 milliós ingatlan végül 30,4 millióért kelt el. Utóbbi esetében azonban fennállt egy rendkívül komoly egyéni motiváció a helyszínt illetően, ami miatt ilyen szerény árcsökkentéssel is beérte a vevő – hívta fel a figyelmet Hart Erzsébet.

Ha nem kel felújítani, akkor lehet, hogy megadják az árat

Az mindenesetre a példákból látható, hogy a vevők jelentős mértékben – mintegy 10 százalék körül – próbálnak alkudni, ez azonban nem feltétlenül működik, az eladó és a vevő szándékainak komolyságától és az ingatlan paramétereitől függ, hogy végül sikeres lesz-e a tranzakció. A sikeres eladás kapcsán az ingatlanközvetítő azt is megjegyezte, hogy most elsősorban olyan ingatlanokat lehet az átlagosnál könnyebben, az irányárhoz közeli áron eladni, melyek nem igényelnek felújítást.

A hitel inkább az önerő kiegészítésére kell mostanában

Sokan vannak persze most is olyanok, akik csak nézelődnek a piacon, és még nem igazán tiszta számukra, hogy mit is akarnak, vagy hogy egyáltalán mennyi pénz áll rendelkezésükre a vásárláshoz, mert a hitellehetőségeiknek még egyáltalán nem jártak utána. Jellemző egyébként, hogy a vevők ritkán vásárolnak minimális önerővel, inkább kiegészítésként vesznek fel hitelt, olyan esetekben, amikor találnak egy szépen felújított vagy újszerű lakást. Utóbbi egyébként a felújított lakások mellett rendkívül népszerű most a vevők körében – tette hozzá az ingatlanközvetítő.

Nőtt a választék az albérletpiacon

Aki pedig nem tud vásárolni, az kiadó lakást keres, ami most könnyebben megy a korábbi évekhez képest, mert nőtt a választék és ereszkedtek a bérleti díjak. Ez azt jelenti, hogy a IX. kerületben egy kétszobás, csendes, metró-közeli lakást most 135 ezerért lehet bérelni, míg az egyszobás, 35 négyzetméteres garzonok 100 ezer forintért adhatók ki, illetve gyengébb adottságok esetén akár ez alá is csúsznak az árak. 120 ezerért viszont ezekre a garzonokra már egyáltalán nincs kereslet. Sok tulajdonos persze nehezen barátkozik meg a csökkenő bérleti díjakkal, valamint a rövid távú lakáskiadás problémáival, így vannak köztük olyanok, akik inkább az értékesítés mellett döntenek.

Inkább árcsökkenésre kell számítani

Ami a jövőt illeti, Hart Erzsébet várakozásai szerint a jelek inkább az árcsökkenés irányába mutatnak, mivel az érdeklődők jellemzően hosszabb ideig keresgélnek, emiatt nőnek az értékesítési idők, és egyre bővül a választék. Ennek az lehet az eredménye, hogy lassan, de azért lefelé csúsznak az árak, bár az ősz még teljesen bizonytalan. Azt is érzékelni lehet ugyanakkor, hogy egyre többen vannak olyan tulajdonosok, akik most, hogy feltorlódott a kínálat a kieső hónapok miatt, nehezebben boldogulnak az értékesítéssel, így ingatlanközvetítő segítségét is igénybe veszik az eladáshoz – tette hozzá Hart Erzsébet.

Nyitókép: Pexels.

A beragadt ingatlanok rontják az átlagot

Ha az átlagot vizsgáljuk, látható, hogy egyre hosszabb időre van szükség az értékesítéshez – jelezte Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai és észak-budai irodájának szakmai vezetője. Ez elsősorban annak köszönhető, hogy a túlárazott ingatlanok sokszor “beragadnak” a piacon, a vevők ugyanis alaposan tájékozódnak.

A túlárazott ingatlanokra olyan szinten nincs érdeklődő, hogy az ingatlanközvetítők nem is tudják kinek mutatni ezeket

– derült ki Nagy Andrea szavaiból.

Tehát itt nem arról van szó, hogy ezeket a lakásokat hosszabb ideig kell hirdetni, hanem arról, hogy ha a tulajdonosok nem hajlandóak elfogadni a piaci realitásokat, akkor egyáltalán nem fogják tudni eladni az ingatlanjukat. A legtöbben egyébként – kellő motiváció híján – egy idő után vissza is lépnek az eladástól.

Ugyanakkor egy olyan lakás, mely a keresett paraméterekkel rendelkezik, akár két nap alatt is új tulajdonosra találhat – mondta Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. A családi házak esetében már nem ennyire egyszerű a helyzet. Ezeknél alapesetben is 6-12 hónapos értékesítési időkkel számolhatnak a tulajdonosok – tette hozzá az ingatlanközvetítő.

Ugyanez derült ki Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi szakmai vezetőjének szavaiból, aki szerint a két kerületben egy jól árazott panellakás akár 2-3 hét alatt elkelhet, de a többi típusnál inkább 2-3 hónapos átlagos értékesítési időről beszélhetünk.

Fontos a megfelelő árazás

Az is lényeges, hogy míg egy éve még a kicsit drágább lakásokat is elvitték a vevők, ez ma már nem jellemző – hangsúlyozta Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ha valaki túl magas árakkal vág neki az eladásnak, csak a saját helyzetét nehezíti, és feleslegesen nyújtja meg az értékesítési időt.

Ezzel kapcsolatban egy példát is említett: egy jó helyen lévő, második emeleti, 54 négyzetméteres, nem tökéletes, de egészen jó állapotú lakást 24,9 millió forintért akart eladni annak tulajdonosa. Az értékesítésre azonban csak 3 hónap múlva került sor, mégpedig 21,5 millió forintért, ami 15 százalékos csökkenést jelentett a kezdeti hirdetési árból.

Azzal tehát, hogy a piaci árnál lényegesen magasabb hirdetési árral indult neki a tulajdonos az eladásnak, időt veszített, és végül kénytelen volt egy elfogadható szintre levinni, hogy egyáltalán eladja – vonta le a következtetést a szakember, aki szerint manapság ez egyre jellemzőbb.

Van, ahol mindent el lehet adni

Balaton

Persze vannak olyan területei az országnak, ahol szinte mindent el lehet adni. Az egyik ilyen a Balaton, ahol egyértelműen túlkereslet mutatkozik lakásokra, nyaralókra, építkezésekre és telkekre is. 

A 20 millió forint alatti kategóriába tartozó panelek egy-két hét alatt elkelnek, de az sem ritka, hogy mindössze néhány napot kell várnia a tulajdonosnak a vevőre.

– jelezte Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának vezetője.

A balatoni ingatlanpiacra most leginkább az jellemző, hogy gyorsabban és jobb áron lehet eladni az ingatlanokat, mint akár egy vagy két éve, és szinte minden ingatlan vevőre talá

Dunakeszi

Nagyon hasonló a helyzet Dunakeszin is, ahol a kínálat nem igazán éri utol a keresletet:

Kevesebb az eladó ingatlan, mint amire szükség lenne, és ez főleg a használt, jó állapotú ingatlanokra vonatkozik. Utóbbiakból egyrészt kevés van a piacon, másrészt ezeket keresik a leginkább.

– mondta Kovács Péter, a Balla Ingatlan dunakeszi irodájának vezetője.

Érd

De nincs ez másként Érden sem, ahol erős a kereslet a társasházi lakások és a panelek iránt. Érdnek csak egyetlen kis lakótelepe van, ahol nagyon ritkán cserélnek gazdát a lakások. Ha egy is piacra kerül, annak napokon belül megvan az új tulajdonosa.

A piacképes áron kínált lakások esetén szinte azonnali – néhány napon vagy héten belül történő – eladással lehet kalkulálni, míg a házaknál hosszabb időtávra kell felkészülniük a tulajdonosoknak

– mondta Hártó Regina, a Balla Ingatlan érdi irodájának vezetője.

Természetesen családi házak esetén is előfordulhat, hogy rövid időn belül gazdára találnak, ha kivételesen jó áron, helyen és állapotban vannak, de azért itt jellemzően hosszabb az értékesítési idő: hónapokban vagy akár években mérhető.

Foto: Pexels

A 2018-as év első felében az ingatlanpiacon körülnézve jóval kevésbé optimista a kép fogad minket, mint egy-két évvel korábban

A szakértők szavaiból általában az derült ki, hogy a piac az árakat tekintve stagnálásba váltott:

Csak a hirdetési árak kúsznak felfelé, a tényleges eladási árak már kevésbé.

És miközben a kereslettel nincsenek gondok – fűtik többek között az egyelőre kedvező hitelek -, addig a kínálattal annál inkább. És nem csak az árak miatt, hanem mert egyre nehezebb jó, vagy akár még elfogadható minőségű ingatlant találni. Így persze megjelentek a “beragadt” lakások.

A panelek és az újépítésűek ára emelkedik még

Az árakat tekintve Budapestre és az agglomeráció egy részére leginkább az jellemző, hogy az újépítésűek, adott esetben a panelek vagy egy-egy jobb adottságú, kisméretű téglaépítésű ára még emelkedik, a többi ingatlantípusé azonban nem.

A XIII. kerületben is megállt mára az áremelkedés, csak az újépítésűeknél tapasztalható 8-10 százalékos drágulás, ami 1-3 mFt pluszt jelent a tavalyi árakhoz képest. 

– derült ki Tóth Viktóriának, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodája szakmai vezetőjének szavaiból.

A szakember megjegyezte: Ezt az árnövekedést elsősorban az építőanyagok árának emelkedése, valamint a munkaerőhiány okozza, de az is közrejátszik benne, hogy egyre több fejlesztés jut el befejezés-közeli stádiumba, és az ilyen készültségi fokú ingatlanok drágábbak, mint a tervezőasztalon lévők

Drága a belváros, eladhatatlan árakon hirdetik a lakásokat

Habár az árak már nem emelkednek tovább az V. kerületben sem, az ingatlanosoknak azért fáj a feje, mert a tulajdonosok nagyon magasan tartják a hirdetési árakat, és azt gondolják, hogy ezeken az árakon el is fogják tudni adni lakásaikat. Akár 15-25 százalék is lehet a különbség a hirdetési árak és az ingatlan reális ára közt. 

Ez az árazás azonban a gyakorlatban nem működik, és előbb-utóbb ezt a tulajdonosok is kénytelen belátni.

– vélekedett Schneider Zoltán, a Balla Ingatlan V., VI. és VII. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Gondok a kínálattal: elfogytak a minőségi lakások

De nem csak az a gond, hogy túl vannak árazva az ingatlanok, hanem az is, hogy szinte csak rossz minőségű, jelentős felújításra szoruló otthonok találhatók most már a piacon. Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint

Kevés most a jó eladó ingatlan, illetve ha ilyet kínálnak, akkor azt gyorsan el is viszik.

Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője ugyanígy látja a helyzetet, különösen ami a házakat illeti. Ez szerinte azért probléma, mert egy felújítás a jelenlegi helyzetben – amikor magasak és tovább kúsznak felfelé az építőanyagárak, miközben a munkaerő is drága, ráadásul hiány is van belőle – nem egyszerű dolog.

Nem véletlen, hogy a vevők most elsősorban a felújított, jó állapotú ingatlanokat keresik, és ezekért hajlandóak is megfizetni a magasabb árakat is, mert akkor elkerülhetik a felújítással járó gondokat.

Sok a beragadt ingatlan, több időt kell szánni ez értékesítésre

A túlárazott ingatlanok sokszor beragadnak a piacon, és gyakran az sem segít, ha megpróbálnak a tulajdonosok árat csökkenteni. A magas árak és a jelentős forgalom ellenére a vevők ugyanis alaposan tájékozódnak – hívta fel a figyelmet Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai és észak-budai irodájának szakmai vezetője.

Ugyanezt érzékeli Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki szerint

Az eladók sok esetben nem hiszik el, hogy nem fog elkelni az ingatlan az általuk elképzelt árért.

Sokuknál a megfelelő motiváció is hiányzik, így elengedik azt a vevőt, aki megpróbál jelentősebb mértékben alkudni az irreális árból. Legfeljebb akkor hajlandók csökkenteni az áron, ha már hónapok óta nem talál vevőre a lakásuk.

Ahol még tart az áremelkedés…

Akadnak olyan részek az országban, ahol a szakemberek egyáltalán nem tapasztalják, hogy bármely szegmensben is megtorpantak volna az árak. Ilyen például Dunakeszi, ahol a kínálat nem igazán éri utol a keresletet. A vevők itt is leginkább a használt, jó állapotú ingatlanokat keresik, az árak itt kirívóan magasak. Ráadásul úgy tűnik még feljebb fognak kúszni.

Csak az év eleje óta 10 százalékkal drágultak az újépítésűek, ami pedig húzza magával a használt lakások árát is

– magyarázta Kovács Péter, a Balla Ingatlan dunakeszi irodájának vezetője.

Hasonló a helyzet a Balatonon is, nem valószínű, hogy megtörik az áremelkedési trend

Minden ingatlantípusra jelentős most az érdeklődés: túlkereslet mutatkozik lakásokra, nyaralókra, építkezésekre és telkekre is.

A 20 millió forint alatti kategóriába tartozó panelek 1-2 hét alatt elkelnek, de az sem ritka, hogy mindössze 1-2 napot kell várnia a tulajdonosnak a vevőre

– hívta fel a figyelmet Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának vezetője.

Tapasztalatai szerint, aki most eladná a nyaralóját, az jobb áron és gyorsabban megteheti, mint egy-két éve. 2019 végéig nem is vár változást a szakértő, vagyis nem valószínű az eddig áremelkedési trend megtörése. Legalábbis a Balatonnál. Hiszen mint látható, máshol már inkább csak stagnálnak az árak, és ez így is marad még egy darabig.