Kettévált az ingatlanpiac

Az ingatlanpiaci változásokra az eladók háromféle módon reagáltak – derült ki Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodája szakmai vezetőjének szavaiból. Az egyik csoport észlelte a változást és kénytelen volt alkalmazkodni hozzá az árak csökkentésével, a másik csoport nem hajlandó tudomásul venni, míg a harmadik csoportban még nem tudatosodott, hogy egyáltalán történt valami változás az ingatlanpiacon.

A szakértő szerint a helyzet megértéséhez azonban egy kicsit távolabbról kell indulni. Onnan, hogy maga az ingatlanpiac kettévált az elmúlt hónapokban:

• az egyik oldalon találhatóak a kisebb alapterületű, rezsiköltség szempontjából fenntartható ingatlanok,
• míg a másik oldalon mindaz, “ami ennek az ellenkezője”, vagyis általában a nagy alapterületű, kevésbé korszerű és magas rezsiköltségű házak és lakások.

Utóbbi kategóriába tartozó ingatlanok tulajdonosainak nagy része – akik már hetek, esetleg hónapok óta hirdetik az ingatlanjukat – már egészen biztosan észrevette, hogy lelassult a piac, hiszen – a közvetítőkön kívül – érdeklődő hívással nem nagyon találkozhattak – magyarázta Balla Frigyes.

Ugyanakkor a rezsiköltség szempontjából fenntarthatóbb, kisebb alapterületű ingatlanok tulajdonosai sem lehetnek maradéktalanul elégedettek, hiszen az emelkedő kamatlábak jelentősen csökkentették a hitelből vásárolni szándékozók számát, így pusztán ezek kiesésével ők is 30-40 százalékkal kevesebb érdeklődőre számíthatnak.

A változások tehát eltérően érintik az ingatlantulajdonosokat, akik aztán többféleképpen reagálnak.

Háromféleképp reagálnak most az eladók

Egyrészt, akadnak azok a tulajdonosok, akiknek valamilyen jelentős változás állt be az életében – anyagi, családi, munkahelyi -, és mindenképpen lépniük kell, ezért hajlandóak engedni az ingatlan árából, mert felismerik, hogy a jelentős túlkínálat és a kevés érdeklődő mellett csak így rúghatnak labdába.

Másrészt vannak azok a tulajdonosok, akiknek nem életbevágó az ingatlanjuk eladása, így van idejük kivárni a megfelelő vevőt. A szakértő szerint ők továbbra sem engednek az árból, mert bíznak benne, hogy újra magára talál a piac, és akkor ismét megérkeznek az érdeklődők.

• Garaba Gergely, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője megerősítette, hogy bár az eladók egy része észlelte a gazdasági és piaci változásokat, csak egy “kis részük reagál okosan”.
• Sokan ugyanis abban bíznak, hogy kedvezőbbé válik a jelenlegi helyzet, és visszatér az ingatlanpiac oda, ahol egy éve tartott. Erre azonban a szakértő szerint elég kicsi az esély a közeljövőben. Mindenesetre ez a csoport kivár és reménykedik – jegyezte meg.

Végezetül ugyanakkor van egy harmadik köre is a megbízóknak, jellemzően a frissen piacra lépők, illetve azok, akik kevésbé figyelik a médiát, kevésbé követik a piaci változásokat, és a régebbi ismeretek alapján árazzák az ingatlanjukat. Ők eddig sehogy sem reagálnak, mivel nem vették még észre, hogy megváltozott a helyzet az ingatlanpiacon is – mondta Balla Frigyes.

Ezek a tulajdonosok – attól is függően persze, hogy ingatlanuk rezsi szempontból a fenntartható vagy nem fenntartható kategóriába kerül – valószínűleg csak hetek, hónapok múlva fognak érdemben reagálni,

amikor már számukra is bebizonyosodik, hogy nem tudják korábbi elképzeléseiknek megfelelően értékesíteni az ingatlanukat – vélekedett Balla Frigyes.

Csak az mozdul, aki rákényszerül

Garaba Gergely szerint mindenesetre nagyon hosszú folyamat lesz – hónapokról van szó -, mire ezek az eladók is belátják, hogy jelentős változás történt. Amit persze eladóként valóban nagyon nehéz megemészteni, pláne akkor, ha megvan a kiszemelt ingatlan, ahol szintén nem változtatnak az áron – tette hozzá.

Úgy véli egyébként, hogy csak az fog közülük a helyes irányba elindulni, aki rákényszerül végül az eladásra, akár anyagi, akár családi okból. Azok viszont, akiknek nem sürgős az értékesítés, a szakértő szerint nem fognak változtatni, bármi is történik, kitartanak az eredeti elképzeléseik mellett.

Egyre többen fordulnak az ingatlanoskhoz

Mindenesetre Balla Frigyes szerint bármelyik kategóriát is vizsgáljuk, az megfigyelhető, hogy a nehezedő helyzet megoldásként egyre többen fordulnak ingatlanközvetítőhöz. Hiszen a jelenlegi kínálati piacon, már egyáltalán nem olyan könnyű eladni, még akár egy kedvező fenntartási költségű ingatlant is, mint korábban. Így most különösen fontossá vált a helyes árazás és a piac ismerete, amiben a felkészült közvetítők nagy segítséget nyújthatnak.

Nyitókép: Biztosító Magazin.

Belváros

Garaba Gergely, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője szerint a belső kerületekben a bérlakások ismét “fénykorukat élik”. Ez azt jelenti, hogy jelentős volt irántuk a kereslet a tavalyi évben: újra keresleti piac alakult ki, egyelőre itt még mérsékelt áremelkedéssel. Vagyis nem tértek még vissza a járvány előtt jellemző bérleti díjak, azonban, ha a lendület kitart, akkor ez is bekövetkezhet, annak ellenére, hogy a rövid távú lakáskiadás feléledéséről továbbra sem beszélhetünk – tette hozzá.

Észak- és Bel-Buda

Nagy Andrea, a Balla Ingatlan észak- és bel-budai irodájának szakmai vezetője viszont úgy látja, hogy a budai kerületekben az árak már a tavalyi évben visszakapaszkodtak a járvány előtti szintekre, ugyanakkor mivel a kereslet is erős, így a magas árakon is találnak bérlőt. Mivel a kínálat vegyes, az árak széles skálán mozognak: 200-500 ezer forint között. Egy háromszobás házrész esetében például 300 ezer forintos havi bérleti díjra lehet számítani a III. kerületben.

Dél-Buda

Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője viszont nem tapasztalt nagyobb emelkedést tavaly a bérleti díjaknál: 120-130 ezer forintért már ki lehetett bérelni egy hónapra egy átlagos, kétszobás panellakást a XI. kerületben, ahogy az azt megelőző évben is. Az persze jellemző, hogy a kínálati ár magasabb ennél, ebből viszont alkudni szoktak a bérlők – jegyezte meg.

XIII. kerület

A XIII. kerületben hatalmas kínálat alakult ki a bérlakások piacán – hívta fel a figyelmet Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának vezetője. A bérleti díjak 100 ezer forintnál indultak a kerületben, és minden típusból bőségesen lehetett válogatni. Az árakat természetesen az elhelyezkedés, adottságok, minőség határozza meg, és a felső határ “a csillagos ég” – fogalmazott a szakértő.

X. és XVII. kerület

A X. kerületben bérelhető kertes házakból vagy éppen kisállatokkal költözhető otthonokból óriási a hiány – mondta Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Tavaly egy 2-3 szobás panel bérleti díja a X. kerületben mintegy 120-140 ezer forint között alakult, de egy új és minőségi ingatlanért ennek akár dupláját is elkérhették a tulajdonosok.

XVIII. kerület

A XVIII. kerületben Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan kerületi irodájának szakmai vezetője azt tapasztalta, hogy a bérlakások iránt tavaly erősödött a kereslet, ami talán annak is köszönhető, hogy mintegy 10 százalékkal olcsóbban kínálták őket, mint a járvány kitörését megelőzően.

XIX. és XX. kerület

A XIX. és XX. kerületekben viszont nem volt túl élénk a bérleti piac, a járvány idején sem tapasztaltak visszaeső bérleti díjakat az ingatlanközvetítők, jelenleg pedig még az egy-két évvel ezelőtti áraknál is magasabb szintekkel lehet találkozni – mondta Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ez azt jelenti, hogy egy jó állapotú, jó helyen található, 1+2 félszobás lakás 140 ezer forint körüli áron adható ki.

Csepel

Míg sok budapesti kerületben jelentős a kínálat albérletekből, addig Csepelen szinte alig találni kiadó lakást – mutatott rá Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője. Így, ha valaki kiadná itt a lakását, akkor szinte azonnal talál rá bérlőt. Az érdeklődés tehát jelentős a bérlakások iránt, csak nincs miből válogatni – összegezte a szakértő.

IV. és XV. kerület

A befektetők száma pedig ismét nőhet, mivel a már kevésbé jó üzletnek számító MÁP+ állampapírból sokan közülük ismét az ingatlanpiacra menekülnek – jelezte Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője. Azok, akik felismerték, hogy a jelenlegi környezet nem kedvez a befektetésüknek, a jóval „inflációállóbb” ingatlanpiac felé fordulhatnak, és a készpénzben vásárlók táborát fogják erősíteni – tette hozzá.

Balaton

A Balatonon is emelkedtek tavaly a bérleti díjak, mivel lekövetik az ingatlanárak alakulását – mutatott rá Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakmai vezetője. Ráadásul hosszú távra kiadó ingatlanok gyakorlatilag nem is léteznek most a balatoni piacon, ami a szakértő szerint egy rejtett lehetőség a befektetők számára.

Belváros

A bérlakások újra “fénykorukat élik” a belvárosi kerületekben, ami azt jelenti, hogy jelentős irántuk az igény a tavasz végi nyitás óta.

Újra keresleti piac kezd kialakulni, természetesen némi áremelkedéssel.

Amennyiben ez a lendület kitart és a járványhelyzet sem romlik, akkor visszatérhetnek a régi, magasabb bérleti díjak a belvárosban is, annak ellenére, hogy a rövid távú lakáskiadás feléledéséről továbbra sem beszélhetünk – foglalta össze a helyzetet Garaba Gergely, a Balla Ingatlan belvárosi irodáinak szakmai vezetője.

A rövid távú lakáskiadás kapcsán Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonosa megjegyezte, hogy a korábban rövid távra kiadott lakások egy része hosszú távú bérleményként jelent meg a piacon. Ezekre jellemző, hogy szép állapotú, jó minőségű, teljesen berendezett ingatlanok – hiszen a szállodai szobák versenytársaiként működtek -, és gyakorlatilag kiszorítják a nagyon rossz állapotú bérlakásokat a piacról.

A rövid távú lakáskiadás megszűnése elsősorban a belvárosi kerületekben éreztette hatását, ugyanakkor vannak kerületek, ahol nem eseti hatások befolyásolják a keresletet: ezekben jellemzően az átlagemberek vásárolnak befektetési céllal ingatlanokat – tette hozzá Balla Ákos.

• Befektető alatt persze azokat a személyeket kell érteni, akik olyan ingatlant vásárolnak, melyben ők maguk soha nem laknak, hanem kifejezetten kiadásra vásárolják azt.
• Mint mondta, ezek a befektetői vásárlások a járvány kitörése előtt az egész belvárosra jellemzőek voltak, de kedvelték a befektetők a IX., XI., XIII., XIV. kerületeket is.

XIII. kerület

A XIII. kerületben jelentős kínálat alakult ki mára a bérlakások piacán, és minden típusból bőségesen lehet válogatni. A bérleti díjak 100 ezer forintnál indulnak a kerületben – jelezte Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának vezetője.

Balla Ákos ennek kapcsán megjegyezte, hogy a XIII. kerületben sok olyan befektetőről beszélhetünk, akiknek nem csak egy, hanem kettő, három vagy még több ingatlanja is van a kerületben. Ennek oka, hogy a kerület régóta kedvelt a vevők körében és ez a frekventáltság töretlen. Ha például vidéki vásárlókat kérdezünk meg arról, hogy hol szeretne vásárolni, akkor jellemzően a XIII. és XIV. kerületet szokták említeni – jelezte a szakértő.

XIV. és XVI. kerület

Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője is megerősítette, hogy a XIV. kerületben most is jelen vannak a befektetők a piacon:

keresik a jó állapotú lakásokat, melyeket hosszú távra 130-150 ezer forintért ki tudnak adni.

Észak- és Bel-Buda

Ugyanakkor a budai kerületekben is felbukkannak a bérlakás-célra vásárló befektetők. Nagy Andrea, a Balla Ingatlan észak- és bel-budai irodájának szakmai vezetője arra hívta fel a figyelmet, hogy sok olyan bérbeadóval találkozik, akik úgy vélik, hogy még mindig nem tudnak jobb befektetést ingatlanvásárlásnál és -kiadásnál.

Az árak talán emiatt is itt visszakapaszkodtak a járvány előtti szintekre, de mivel a kínálat vegyes, így széles skálán mozognak a budai kerületekben: 200-500 ezer forint között. Egy háromszobás házrész esetében például 300 ezer forintos havi bérleti díjról beszélhetünk a III. kerület esetében – tette hozzá a szakértő.

Dél-budai régió

Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós vezetője viszont a bérleti díjaknál nem tapasztalt jelentősebb változást a járvány után:

Most is ugyanúgy 120-130 ezer forintért lehet havonta bérelni egy átlagos, kétszobás panellakást a XI. kerületben, mint korábban.

Az persze jellemző, hogy a kínálati ár magasabb ennél, ebből viszont alkudni szoktak a bérlők.

X. és XVII. kerület

Ami a külső pesti kerületeket illeti, Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint azt lehet érezni, hogy a pár évvel ezelőtti kínálatot meghaladja a kiadó lakások száma. Ugyanakkor bérelhető kertes házakból vagy éppen kisállatokkal költözhető otthonokból óriási a hiány.

Jelenleg egy 2-3 szobás panel bérleti díja a X. kerületben mintegy 120-140 ezer forint között alakul, de egy új és minőségi ingatlanért ennek akár dupláját is elkérheti a tulajdonosa.

XIX. és XX. kerület

A XIX. és XX. kerületekben viszont nem túl élénk a bérleti piac – jegyezte meg Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője. A járvány idején sem tapasztaltak visszaeső bérleti díjakat, jelenleg pedig az egy-két évvel ezelőtti áraknál némileg magasabb szintekkel lehet találkozni. Így egy jó állapotú, jó helyen található, 1+2 félszobás lakás 140 ezer forint körüli áron adható ki.

Balla Ákos végül arra is felhívta a figyelmet, hogy a legkönnyebben kiadható ingatlanoknál az elmúlt években némi eltolódás volt megfigyelhető: míg korábban az egyszobás garzonok voltak a legnépszerűbbek Budapesten, addig ma már a másfél szobás lakásokat keresik leginkább a bérlők, mégpedig olyan félszobával, mely egy normális méretű hálószobaként használható.

Ennek oka, hogy egy ilyen lakás egyedülállóknak, pároknak vagy kis családoknak is megfelelő. A nagyobb családok nyilván nagyobb, két-háromszobás ingatlanokat keresnek, ugyanakkor belőlük kevesebb van, mint a kislakások bérlőiből

– jegyezte meg a szakértő.