Az elmúlt hónapokban jelentős mértékben szűkült a hazai ingatlanpiac

Habár az árak visszaesésről nem igazán beszélhetünk, a tranzakciók száma drasztikusan visszaesett, és az is kiderül az ingatlanközvetítők beszámolóiból, hogy egyre nagyobb alkuk jelennek meg. A szűkülés fő okaként a legtöbben a hitelezés visszaszorulását nevezik meg.

Már „csak” az ingatlanok 50%-át veszik hitelre

Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX., XX. és XXIII. kerületi irodájának szakmai vezetője például felhívta a figyelmet arra, hogy

míg korábban az ügyletek mintegy 70 százalékánál vettek igénybe banki hitelt a vásárlók, ez 50 százalék alá mérséklődött.

Jellemzően ezek is a támogatott hitelek köréből kerülnek ki.

Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője ennél is erősebben fogalmazott, mint mondta: a hitelre vásárló vevők gyakorlatilag teljesen “felszívódtak” a piacról.

Mi állhat a háttérben?

Drabos Tünde, a Balla Ingatlan hitelezési üzletágának vezetője szerint bár a hitelek visszaszorulása jelentős hatással van az ingatlanpiaci forgalomra, azonban az okok ennél szerteágazóbbak, és szerinte:

Nem is elsősorban a magas hitelkamatokat kell most felelőssé tenni a csökkenő tranzakciószámokért.

Mint mondta, korábban is kínáltak hiteleket a bankok a jelenlegi kamatszinteken, mégis volt irántuk kereslet. Hangsúlyozta, hogy a kamatok mellett
– az ingatlanárak túlságosan magas szintre emelkedése,
– a háborús helyzet okozta bizonytalanság,
– az extrém mértékű infláció és
– az energiaárak emelkedése
mind-mind hatással volt a lakáspiacra az elmúlt egy évben. Ezek miatt, akinek nem sürgős, az inkább halasztotta az ingatlanvásárlását.

Kilőttek a kamatok

Az ugyanakkor kétségtelen, hogy a kamatok is nagymértékben emelkedtek: 

A korábban jellemző 4-5 százalékos hitelkamatok helyett mostanában 8,5-10 százalékos kamatokkal találkozhatunk a bankok kínálatában.

A kamat mértékét természetesen befolyásolja a kamatperiódus, a hitel összege és az ügyfélminősítés is – tette hozzá a szakértő

Drabos Tünde mindezek mellett arra a kifejezetten érdekes változásra is felhívta a figyelmet, hogy míg régebben a rövid kamatperiódusú hitelek voltak olcsóbbak, ez most megfordult, és a végig fix hitelek váltak kedvezőbbé a lakáshitelt felvenni szándékozók számára.

Még mindig elérhetők a különféle támogatsok

Azt is megjegyezte, hogy a kamattámogatott hitelek továbbra is elérhetők, és persze kelendők:

• A támogatások közül a babaváró 2023-ban is rendelkezésre áll, a fiatal házasoknak segít, önerőként tudják használni.
• A CSOK ugyancsak igényelhető még, a kamattámogatott hitellel együtt: a 3 százalék fix kamatozású hitelt, maximum 10 millió forintot két gyermekkel, 15 millió forintot három gyermekkel lehet igénybe venni – részletezte a jelenleg elérhető támogatásokat.

Azt is hozzátette ugyanakkor, hogy 

A rendkívül magasan járó ingatlanárak miatt ma már ritkán elegendő a korábban megszokott 10-15 millió forintos hitel ingatlanvásárlásra.

Megfogyatkoztak a vevők

Az is kétségtelen azonban, hogy a támogatások ellenére a hitelből vásárló ügyfelek száma látványos mértékben visszaesett. De a készpénzes vevők száma is mérséklődött, ami arra utal, hogy a többi tényező is erős hatást gyakorol az ingatlanpiacra. Egyértelműen kirajzolódik az, hogy:

A készpénzes befektetők is kivárnak, és elsősorban azok vásárolnak csak most, akiknek sürgősen meg kell oldania a lakhatásukat – és persze megvan hozzá az anyagi fedezetük.

Végül azt is hozzátette, hogy várakozásai szerint a közeljövőben, tehát ebben az évben, jelentősebb változás nem várható sem a hitelezést, sem pedig az ingatlanpiacot tekintve. Azt ugyanakkor elképzelhetőnek tartja, hogy az év második fele már némi pozitív irányt mutathat, de számottevő javulásra inkább csak a következő évben számít. És ez is csak akkor következhet be, ha nem jelennek meg addig más negatív tényezők a piacon.

Nyitókép: Unsplash.

Tavasszal csúcson volt a lakáshitelezés

A használt lakás piachoz kapcsolódó hitelezés április és május folyamán volt a csúcson – hívta fel a figyelmet Drabos Tünde, a Balla Ingatlan hitelezési üzletágának vezetője. Az MNB július elején közzétett adatai szerint a lakáshitelek új szerződéses összege 24 százalékkal emelkedett májusban az előző évi szinthez képest, ami azt jelenti, hogy 76 milliárd forintnyi lakáshitelt vettek fel az ingatlanvásárlók. Ezzel meghaladták mind a 2003-as, mind a 2008-as májusi szintet az új lakáshitelek.

Visszaesést hoz a nyár

A lakáshitelek kihelyezése az elmúlt öt év alatt folyamatosan, és egyre lendületesebb mértékben bővült. Ez összefüggésben van a kialakult ingatlanpiaci növekedéssel és áremelkedéssel, ugyanakkor közrejátszik benne a kedvezőbbé váló kamatszint is. Ennek köszönhető az is, hogy míg néhány évvel korábban még az 5-10 millió forintos hitelösszeg volt az általános ingatlanvásárlásnál, ez mára megduplázódott, így jellemző lett a 10-20 millió forintos hitelösszegek felvétele, többnyire 10 éves kamatperiódussal – jelezte a szakértő. Ezen tényezőknek eredményeként január eleje és május vége között közel 314 milliárd forintnyi lakáshitelt vettek fel az emberek, ami 36,4 százalékos bővülést jelent az egy évvel korábbihoz szinthez képest.

Drabos Tünde szerint május óta ugyan kisebb visszaesés érzékelhető a nyári uborkaszezon miatt, de úgy véli, hogy szeptemberben – részben a beiskolázások miatt – ismét nagyobb roham várható. Így aztán nem lehetetlen, hogy az idei évben akár a 2008-as csúcsot is megdöntheti a felvett lakáshitelek mennyisége.

Népszerű az 5 éves kamatperiódus

• Emellett az a folyamat is határozottan érzékelhető, hogy egyre népszerűbbé válnak az éven túli kamatfixálású konstrukciók: a tavalyi év első öt hónapjában jellemző 38,8 százalékos arány idén 24,3 százalék alá ereszkedett.
• Áprilisban pedig elérte a 81 százalékot is az éven túli kamatfixálású lakáshitelek aránya. Ezen belül jelenleg az 5 éves kamatperiódusú konstrukciók hasítják ki a legnagyobb részt, de érzékelhető a növekedés az 5 évnél hosszabb távra fixált lakáshitelek arányában is.
• A lendületet ugyanakkor befolyásolhatják a növekedésnek induló kamatok.

Emelkedő kamatok – tízből kilenc ügyfél megfogadja a tanácsot

Egyelőre a pénzpiaci kamatok emelkedése miatt a lakáshiteleknél bekövetkező kamatemelkedés még nem számottevő mértékű, de már figyelmeztető jel lehet mindenki számára arra nézve, hogy a későbbiekben további növekedés várható. Ezért is javasolják a Balla Ingatlannál a hosszabb kamatperiódusokat az ügyfeleknek, és tapasztalatai szerint 10 adósból 9 meg is fogadja ezt a tanácsot.

Ugyanakkor persze kérdéses, hogy ha elkezdenek emelkedni a hosszú kamatperiódusú hitelek kamatai is, akkor az mennyire befolyásolja majd a népszerűségüket.

Tény persze, hogy a további kamatváltozásokat a segítségükkel évekre kivédik az adósok, azonban a fix konstrukcióknál június-július folyamán már emelkedésnek indult kamatok hatását egyelőre nehéz megjósolni.

Nagyobb szigor októbertől

De nem csak a kamatok emelkedése hozhat változást, hanem az MNB fokozódó szigora is, mely egyes feltételezések szerint akár előre hozott ingatlanvásárlásokat is eredményezhet. Hiszen az új lakáshitelezési szabályok elsősorban a minimum 10 évig fix kamatú kölcsönöket helyezik előtérbe, mivel csak ezeknél lesz elérhető a havi nettó fizetés 50 – illetve 400 ezer forintnál magasabb nettó jövedelem esetén 60 – százalékát elérő törlesztőrészlet. 5 év alatti fixálásnál mindössze 25 (illetve 30 százalék) lehet a törlesztő összege, míg 5 és 10 év közötti hiteleknél 35 és 40 százalékos.

Az átlagember nem tájékozott…

Drabos Tünde szerint ez a szigorítás várhatóan nem veti vissza számottevően a hitelezést, miközben még inkább a hosszabb kamatperiódusok felé hajtja a hitelfelvevőket. Lesz persze néhány olyan ügyfél, aki éppen emiatt nem tud majd vásárolni, de jelentős visszaesést véleménye szerint mindez nem okoz majd. Ennek az is az oka, hogy az átlagember nem annyira tájékozott, hogy ilyen információk miatt tudatosan előbbre hozza ingatlanvásárlását – tette hozzá a szakértő.

Fotó: PEXELS