Visszavett a fővárosi ingatlanpiac a választások előtt

Márciusban a tranzakciószámok a fővárosban jelentősen visszaestek, hiszen sokan várták a választási eredményeket. Emellett azonban a magasan járó ingatlanárak és az aktuális külpolitikai helyzet is fokozta a bizonytalanságot, ezáltal a kivárást erősítve – jelezte Balla Frigyes, a Balla Ingatlan operatív igazgatója.

A választások után már némileg változott a helyzet, tekintve, hogy egy bizonytalansági tényező kikerült a képletből. A helyét azonban átvette egy másik, ami talán még nagyobb hatású.

Hiszen egyelőre senki nem tudja, milyen lesz az új kormány teljesítménye, milyen intézkedésekkel áll elő. Ez pedig nagyban befolyásolja az ingatlanpiacot is

– jegyezte meg a szakértő.

Azt azonban nem tudhatjuk előre, hogy az új kormány milyen korábbi intézkedéseket fog megtartani a jelenlegi támogatási rendszerből. Az eddigi kommunikációból az derül ki, hogy első körben azokhoz az elemekhez, amelyek működnek és fenntarthatóak, nem szeretnének hozzányúlni. Így feltételezhető, hogy az Otthon Start néhány hónapig még elérhető lesz a piacon.

Balla Frigyes emiatt még egy nagyobb rohamra mindenképpen számít.

Megmaradó otthontámogatási programok

A Tisza Párt programjából az derül ki, hogy nem tervezik eltörölni a fix 3 százalékos támogatott lakáshitelt. Az Otthon Start révén beinduló nagyobb volumenű – és a vásárlók számára megfizethető árú – ingatlanfejlesztések miatt sem valószínű a program kivezetése. Ez ugyanis összhangban van a Tisza Párt programjával, mely a lakásépítések számának megduplázását célozza meg.

Szintén megmaradnának a támogatási rendszer olyan elemei, mint a falusi CSOK és a CSOK Plusz. Azonban ezeket deklaráltan finomhangolnák. Igaz, a támogatással élők számára kedvezőbb irányba, így például válás esetén eltörölnék a visszafizetési kötelezettséget.

Ugyanakkor feltehető az is, hogy a költségvetés helyzete miatt később mégis hozzányúlhatnak a támogatásokhoz.

Ez azt jelenti, hogy napirendre kerülhet a támogatott hiteleknek – ha nem is a megszüntetése –, de feltételek szigorítása.

Ez az Otthon Start esetében például jelentheti a korábbi ingatlantulajdonra vonatkozó előírások változását, vagy akár életkori korlát bevezetését is. Hiszen tudható, hogy nagyarányú volt a befektetői ingatlanvásárlások száma a támogatott hitel segítségével, illetve leginkább a hitelképes, jobb anyagi helyzetű társadalmi rétegek éltek vele leginkább.

Egyelőre megvan a bizalom a kormány iránt

Balla Frigyes szerint jó hír viszont, és vitathatatlan, hogy az eredmények napvilágra kerülése után a forint árfolyama jelentős erősödésbe kezdett, ami az új kormánnyal szembeni bizalmat mutatja.

A szakértő úgy gondolja, hogy ez a bizalom fogja jellemezni az elkövetkező néhány hetet és hónapot, ami rövid és középtávon csökkenést hozhat a hitelkamatokban, ezáltal növelheti a hitelfelvevők számát. Utóbbi az ingatlanpiac talán legnagyobb katalizátora.

A megalakuló kormány által komolyan gondolt euróbevezetés ugyancsak kedvező hatást gyakorolhat a kamatokra. Az Otthon Start hitel kamata is azért tud ilyen vonzó lenni, mert jelentős mértékben elszakadt a piaci jelzáloghitel-kamatoktól.

Egy számottevően csökkenő kamatszint hasonlóan kedvezően hathat az ingatlanpiacra, mint az korábban az 5 százalék alatti lakáshitel-kamatok idején is érezhető volt.

Az új kormány a programjának megfelelően emellett a bérlakások piacán is változásokat tervez. A tervezett bérlakásprogram, a hosszú és rövid távú lakáskiadásra új szabályozási rendszer kialakítása és a lakásbérleti piac kifehérítése szintén némi hatást gyakorolhat nemcsak a kiadó ingatlanok bérleti díjára, hanem a lakásárakra is.

Őszre tisztulhat a kép

Mindez azonban egyelőre még meglehetősen bizonytalan. Az, hogy hosszabb távon milyen hatással lesz a kormányváltás a piacra, legkorábban csak ősszel vagy a jövő év elején derül ki, miután ízelítőt kapunk a kormányzati munkából – tette hozzá Balla Frigyes.

Nyitókép: Biztosító Magazin

2022 novembere volt a választóvonal az észak-pesti ingatlanpiacon, ekkor esett vissza jelentősen az érdeklődések és a létrejött tranzakciók száma – jelezte Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ugyanakkor a kínálatot tekintve folyamatos volt a bővülés, ennek köszönhetően már több mint fél éve kínálati piac alakult ki a két kerületben.

Hogy mi okozta a változást? A szakértő szerint több erő együttes hatása kellett a piaci helyzet átalakulásához. Ezek közül elsősorban a magas hitelkamat a legfontosabb, mert jelentős forráscsökkenést eredményezett az ingatlanpiacon, hiszen akik hitelfelvételben gondolkodtak, azok jelentős része a megemelkedett kamatok mellett már nem akart vagy tudott hitelt felvenni, hiszen közel duplájára emelkedtek a törlesztőrészletek a korábbihoz képest.

De nem csak a hitelfelvételek száma, hanem az átlagos hitelösszeg is nagyot csökkent: a korábbi 20 milliós átlag helyett inkább csak 10-15 millió forintos hitelekről beszélhetünk. Újépítésű ingatlanok esetében lehet csak kisebb mértékű csökkenéssel találkozni, itt az átlag 20-25 millió forint között alakul. Fellendülés pedig még az optimista várakozások szerint is csak 2024 második negyedévében várható, addig maradnak a jelenleg elérhető 8-9 százalékos kamatok – vélekedett a szakértő.

A hitelkamatok mellett egy további jelentős tényező is gyengítette az ingatlanpiaci keresletet: a könnyen elérhető, magas kamatozású állampapírok. Ezek ugyanis elszívják a piacról a befektetési szándékkal érkező vásárlókat.

A befektetők tehát nem igazán erősítik most a keresleti oldalt, alapvetően csak azok vásárolnak most kiadásra ingatlant, akik szeretik a kézzel fogható befektetéseket, vagy nem bíznak az állampapírokban. Külföldiek is jelen vannak az észak-pesti régióban, de ők többnyire vietnámi vásárlók, akik saját maguk számára oldanák meg a lakhatást, elsősorban a XV. kerület ingatlanpiacán.

Ezen túl pedig “már csak hab a tortán” a háború okozta energiaár-robbanás, ami a megnövekedett rezsiárakon keresztül tört be az emberek életébe, és tette szinte eladhatatlanná a korszerűtlen, magas fenntartású, szigeteletlen családi házakat és nagy alapterületű lakásokat – fogalmazott Balla Frigyes.

Mindezen tényezők nem csak a kereslet, hanem kismértékben az árak csökkenését is eredményezték Észak-Pesten. Az irodánál sok olyan ingatlantulajdonossal találkoztak az utóbbi időben, akik felismerték a piaci folyamatokat és a gyorsabb eladás érdekében elfogadták az árcsökkenés tényét a továbblépés érdekében.

Ugyanakkor a jelenlegi megnövekedett kínálat mellett is sokan ragaszkodnak a régi árakhoz, és nem engednek eredeti elképzeléseikből – hívta fel a figyelmet a szakértő. Így aki most lép a piacra vételi szándékkal, az “kétarcúságot” fog tapasztalni, tehát egyfelől találkozik jelentős túlárazottsággal, de reális áron kínált ingatlanokkal is. Mindenesetre, mivel bőséges a kínálat, így nagy eséllyel megtalálhatja a maga számára a megfelelő ingatlant.

Az eladóknak ugyanakkor a korábbinál jóval nagyobb alkukra kell számítaniuk, hiszen amíg az elmúlt években az 5 százalék körüli alku volt az elfogadott, ma már 15-20 százalékos különbségek is előfordulnak a hirdetési árak és a vételár között. Ez annak eredménye, hogy sokan tartják irreálisan magasan a meghirdetett ingatlanuk árát. Ők saját szemszögükből “irracionálisan alacsony” vételi ajánlati árakra számíthatnak, míg a jól árazott lakások tulajdonosai csekély alkukkal megússzák az adásvételt.

De a megfelelő árazás az értékesítési időknél is jelentkezik. Az átlagos értékesítési idő a túlárazott ingatlanok miatt jelentős mértékben emelkedett, ugyanakkor a jól árazott ingatlanok most is elkelnek 3-4 hónap alatt, és ez lakásokra, valamint korszerű, szigetelt családi házakra egyaránt érvényes. A túlárazott ingatlanok értékesítési ideje viszont “kérdőjeles”, akár az egy évet is elérheti.

A legkeresettebb kategóriába jelenleg a felújított, korszerű, gazdaságos lakások és házak tartoznak. Továbbra is favorit a 1,5-2 szobás lakás, továbbá keresettek a gazdaságos családi házak melyek fűtésüket tekintve beleférnek a rezsivédett kategóriába.

Az újépítésű ingatlanok piaca viszont jelentős mértékben szűkült az elmúlt fél évben – már csak azért is, mert ezeket nagyobb arányban vásárolják hitelre, a kamatok pedig magasak -, olyannyira, hogy a beruházók sok esetben felfüggesztették az építkezéseket. Aki mégis kitart tervei mellett, az az észak-pesti kerületekben 1,1-1,3 millió forintos négyzetméteráron kínálja az ingatlanjait.

És míg a használt ingatlanok piacán némi árcsökkenést lehetett tapasztalni, a bérlakások esetében ilyesmiről szó sincs, így aki vásárlás helyett inkább bérelne, annak a korábbinál mélyebben a zsebébe kell nyúlnia, ugyanis “a bérleti díjak az egekben vannak”: egy 2 szobás lakás havi bérleti díja 150-200 ezer forint között mozog lokációtól és berendezettségtől függően a két kerületben – hívta fel a figyelmet a Balla Ingatlan szakértője.

Balla Frigyes egyébként az idén már nem is számít fellendülésre az ingatlanpiacon, hiszen mint mondta, az optimista várakozások szerint is legfeljebb csak jövőre várható a vásárlási kedv élénkülése. De ehhez is arra lenne szükség, hogy a most ható fékek – mint a magas hitelkamat vagy az alternatív befektetési lehetőségek – megszűnjenek.

Kettévált az ingatlanpiac

Az ingatlanpiaci változásokra az eladók háromféle módon reagáltak – derült ki Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodája szakmai vezetőjének szavaiból. Az egyik csoport észlelte a változást és kénytelen volt alkalmazkodni hozzá az árak csökkentésével, a másik csoport nem hajlandó tudomásul venni, míg a harmadik csoportban még nem tudatosodott, hogy egyáltalán történt valami változás az ingatlanpiacon.

A szakértő szerint a helyzet megértéséhez azonban egy kicsit távolabbról kell indulni. Onnan, hogy maga az ingatlanpiac kettévált az elmúlt hónapokban:

• az egyik oldalon találhatóak a kisebb alapterületű, rezsiköltség szempontjából fenntartható ingatlanok,
• míg a másik oldalon mindaz, “ami ennek az ellenkezője”, vagyis általában a nagy alapterületű, kevésbé korszerű és magas rezsiköltségű házak és lakások.

Utóbbi kategóriába tartozó ingatlanok tulajdonosainak nagy része – akik már hetek, esetleg hónapok óta hirdetik az ingatlanjukat – már egészen biztosan észrevette, hogy lelassult a piac, hiszen – a közvetítőkön kívül – érdeklődő hívással nem nagyon találkozhattak – magyarázta Balla Frigyes.

Ugyanakkor a rezsiköltség szempontjából fenntarthatóbb, kisebb alapterületű ingatlanok tulajdonosai sem lehetnek maradéktalanul elégedettek, hiszen az emelkedő kamatlábak jelentősen csökkentették a hitelből vásárolni szándékozók számát, így pusztán ezek kiesésével ők is 30-40 százalékkal kevesebb érdeklődőre számíthatnak.

A változások tehát eltérően érintik az ingatlantulajdonosokat, akik aztán többféleképpen reagálnak.

Háromféleképp reagálnak most az eladók

Egyrészt, akadnak azok a tulajdonosok, akiknek valamilyen jelentős változás állt be az életében – anyagi, családi, munkahelyi -, és mindenképpen lépniük kell, ezért hajlandóak engedni az ingatlan árából, mert felismerik, hogy a jelentős túlkínálat és a kevés érdeklődő mellett csak így rúghatnak labdába.

Másrészt vannak azok a tulajdonosok, akiknek nem életbevágó az ingatlanjuk eladása, így van idejük kivárni a megfelelő vevőt. A szakértő szerint ők továbbra sem engednek az árból, mert bíznak benne, hogy újra magára talál a piac, és akkor ismét megérkeznek az érdeklődők.

• Garaba Gergely, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője megerősítette, hogy bár az eladók egy része észlelte a gazdasági és piaci változásokat, csak egy “kis részük reagál okosan”.
• Sokan ugyanis abban bíznak, hogy kedvezőbbé válik a jelenlegi helyzet, és visszatér az ingatlanpiac oda, ahol egy éve tartott. Erre azonban a szakértő szerint elég kicsi az esély a közeljövőben. Mindenesetre ez a csoport kivár és reménykedik – jegyezte meg.

Végezetül ugyanakkor van egy harmadik köre is a megbízóknak, jellemzően a frissen piacra lépők, illetve azok, akik kevésbé figyelik a médiát, kevésbé követik a piaci változásokat, és a régebbi ismeretek alapján árazzák az ingatlanjukat. Ők eddig sehogy sem reagálnak, mivel nem vették még észre, hogy megváltozott a helyzet az ingatlanpiacon is – mondta Balla Frigyes.

Ezek a tulajdonosok – attól is függően persze, hogy ingatlanuk rezsi szempontból a fenntartható vagy nem fenntartható kategóriába kerül – valószínűleg csak hetek, hónapok múlva fognak érdemben reagálni,

amikor már számukra is bebizonyosodik, hogy nem tudják korábbi elképzeléseiknek megfelelően értékesíteni az ingatlanukat – vélekedett Balla Frigyes.

Csak az mozdul, aki rákényszerül

Garaba Gergely szerint mindenesetre nagyon hosszú folyamat lesz – hónapokról van szó -, mire ezek az eladók is belátják, hogy jelentős változás történt. Amit persze eladóként valóban nagyon nehéz megemészteni, pláne akkor, ha megvan a kiszemelt ingatlan, ahol szintén nem változtatnak az áron – tette hozzá.

Úgy véli egyébként, hogy csak az fog közülük a helyes irányba elindulni, aki rákényszerül végül az eladásra, akár anyagi, akár családi okból. Azok viszont, akiknek nem sürgős az értékesítés, a szakértő szerint nem fognak változtatni, bármi is történik, kitartanak az eredeti elképzeléseik mellett.

Egyre többen fordulnak az ingatlanoskhoz

Mindenesetre Balla Frigyes szerint bármelyik kategóriát is vizsgáljuk, az megfigyelhető, hogy a nehezedő helyzet megoldásként egyre többen fordulnak ingatlanközvetítőhöz. Hiszen a jelenlegi kínálati piacon, már egyáltalán nem olyan könnyű eladni, még akár egy kedvező fenntartási költségű ingatlant is, mint korábban. Így most különösen fontossá vált a helyes árazás és a piac ismerete, amiben a felkészült közvetítők nagy segítséget nyújthatnak.

Nyitókép: Biztosító Magazin.

Mozgatórugók a háttérben

Ahány vevő, annyiféle elvárás fogalmazódik meg bennük a megvásárolandó ingatlannal szemben, így a megkötött kompromisszumok elég eltérőek lehetnek

– jelezte mindjárt az elején Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ugyanakkor tapasztalatai szerint, az ingatlankeresők esetében az ingatlan kiválasztását alapvetően két fontos szempontrendszer határozza meg.

1. Az elsőbe olyan kritériumok tartoznak, melyekből nem tudnak engedni. Ezeket nevezhetjük “szükségleteknek”, vagy domináns vásárlási szándéknak is. Ilyen tipikusan a szobaszám, a lokáció, az ár, vagy az állapot.
2. Ugyanakkor emellett vannak “vágyaik” is, melyek esetében már jóval nagyobb rugalmasságot lehet megfigyelni. Ide tartozik egy olyan óhaj például, mint hogy “jó lenne, ha lenne erkély”, vagy “jó lenne, ha ablakos lenne a konyha”, esetleg “jó lenne, ha nem zárószint lenne”, stb., a sor hosszan folytatható. Ezekhez nem ragaszkodnak mereven, ugyanakkor örülnek, ha minél többet megtalálnak közülük a kiválasztott ingatlan esetében

– magyarázta a szakértő.

Szükségletek és vágyak

Tapasztalatai azt mutatják, hogy a “szükségletekből” nem szeretnek engedni, ugyanakkor a “vágyak” esetében hajlandóak kompromisszumra, különösen abban az esetben, ha a domináns vásárlási szándéknak egyébként maradéktalanul megfelel a kiszemelt ingatlant.

Balla Frigyes azt is megjegyezte, hogy általában – hacsak nem korlátlanok a pénzügyi lehetőségek – a legtöbb esetben a vevők kénytelenek valamilyen kompromisszumot kötni.

Ez általában egyetlen paraméter esetében történik meg.

Jóval kevesebben hajlandóak akár 2 tényezőt elengedni, 3-4 paraméter elengedését gyakorlatilag már senki sem vállalja be.

Az időtényező

Hozzátette ugyanakkor azt is, hogy természetesen az ingatlan keresésére fordítható idő is lényeges tényező a kompromisszumkészség szempontjából. Hiszen aki nem “határidőre” keres ingatlant, azaz nem sürgős neki a vásárlás, mert semmilyen élethelyzet nem kényszeríti váltásra, az könnyebben keresgéli “az igazit”, egy olyan ingatlant, amibe úgymond beleszeret.

A szakértő tapasztalatai szerint azonban az ügyfelek többségének fontos tényező az idő is, azért ők érezhetően nyitottabbak a kompromisszumokra.

Általában azt lehet mondani, hogy 10-15 bemutatásból meg is találják a számukra megfelelő ingatlant.

A ráérős ügyfelek ezzel szemben akár 40-50 ingatlant is megnéznek, de még így sem biztos, hogy választani tudnak, pont a kompromisszumkészség teljes hiánya miatt.

Kompromisszum

Mindenesetre azok az ügyfelek, akiknek vásárolni “kell” – bármely ok is álljon a háttérben -, általában hajlandóak elengedni vágyaik egy részét és nyitottak némi kompromisszumra, már amennyiben teljesülnek a legfontosabb keresési szempontjaik, mint az ár, a szobaszám vagy az elhelyezkedés.

A többiek pedig, akik úgymond a lehető legjobb ingatlant keresik, általában csak nézelődnek, és rendkívül nehezen jutnak el a vásárlásig, feltehetően azért, mert nincs olyan tényező, mely erre kényszerítené őket – összegezte tapasztalatait Balla Frigyes.

Belváros

Garaba Gergely, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője szerint a belső kerületekben a bérlakások ismét “fénykorukat élik”. Ez azt jelenti, hogy jelentős volt irántuk a kereslet a tavalyi évben: újra keresleti piac alakult ki, egyelőre itt még mérsékelt áremelkedéssel. Vagyis nem tértek még vissza a járvány előtt jellemző bérleti díjak, azonban, ha a lendület kitart, akkor ez is bekövetkezhet, annak ellenére, hogy a rövid távú lakáskiadás feléledéséről továbbra sem beszélhetünk – tette hozzá.

Észak- és Bel-Buda

Nagy Andrea, a Balla Ingatlan észak- és bel-budai irodájának szakmai vezetője viszont úgy látja, hogy a budai kerületekben az árak már a tavalyi évben visszakapaszkodtak a járvány előtti szintekre, ugyanakkor mivel a kereslet is erős, így a magas árakon is találnak bérlőt. Mivel a kínálat vegyes, az árak széles skálán mozognak: 200-500 ezer forint között. Egy háromszobás házrész esetében például 300 ezer forintos havi bérleti díjra lehet számítani a III. kerületben.

Dél-Buda

Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője viszont nem tapasztalt nagyobb emelkedést tavaly a bérleti díjaknál: 120-130 ezer forintért már ki lehetett bérelni egy hónapra egy átlagos, kétszobás panellakást a XI. kerületben, ahogy az azt megelőző évben is. Az persze jellemző, hogy a kínálati ár magasabb ennél, ebből viszont alkudni szoktak a bérlők – jegyezte meg.

XIII. kerület

A XIII. kerületben hatalmas kínálat alakult ki a bérlakások piacán – hívta fel a figyelmet Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának vezetője. A bérleti díjak 100 ezer forintnál indultak a kerületben, és minden típusból bőségesen lehetett válogatni. Az árakat természetesen az elhelyezkedés, adottságok, minőség határozza meg, és a felső határ “a csillagos ég” – fogalmazott a szakértő.

X. és XVII. kerület

A X. kerületben bérelhető kertes házakból vagy éppen kisállatokkal költözhető otthonokból óriási a hiány – mondta Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Tavaly egy 2-3 szobás panel bérleti díja a X. kerületben mintegy 120-140 ezer forint között alakult, de egy új és minőségi ingatlanért ennek akár dupláját is elkérhették a tulajdonosok.

XVIII. kerület

A XVIII. kerületben Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan kerületi irodájának szakmai vezetője azt tapasztalta, hogy a bérlakások iránt tavaly erősödött a kereslet, ami talán annak is köszönhető, hogy mintegy 10 százalékkal olcsóbban kínálták őket, mint a járvány kitörését megelőzően.

XIX. és XX. kerület

A XIX. és XX. kerületekben viszont nem volt túl élénk a bérleti piac, a járvány idején sem tapasztaltak visszaeső bérleti díjakat az ingatlanközvetítők, jelenleg pedig még az egy-két évvel ezelőtti áraknál is magasabb szintekkel lehet találkozni – mondta Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ez azt jelenti, hogy egy jó állapotú, jó helyen található, 1+2 félszobás lakás 140 ezer forint körüli áron adható ki.

Csepel

Míg sok budapesti kerületben jelentős a kínálat albérletekből, addig Csepelen szinte alig találni kiadó lakást – mutatott rá Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője. Így, ha valaki kiadná itt a lakását, akkor szinte azonnal talál rá bérlőt. Az érdeklődés tehát jelentős a bérlakások iránt, csak nincs miből válogatni – összegezte a szakértő.

IV. és XV. kerület

A befektetők száma pedig ismét nőhet, mivel a már kevésbé jó üzletnek számító MÁP+ állampapírból sokan közülük ismét az ingatlanpiacra menekülnek – jelezte Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője. Azok, akik felismerték, hogy a jelenlegi környezet nem kedvez a befektetésüknek, a jóval „inflációállóbb” ingatlanpiac felé fordulhatnak, és a készpénzben vásárlók táborát fogják erősíteni – tette hozzá.

Balaton

A Balatonon is emelkedtek tavaly a bérleti díjak, mivel lekövetik az ingatlanárak alakulását – mutatott rá Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakmai vezetője. Ráadásul hosszú távra kiadó ingatlanok gyakorlatilag nem is léteznek most a balatoni piacon, ami a szakértő szerint egy rejtett lehetőség a befektetők számára.

Mivel az ingatlanok ára továbbra is magas szinten jár, így sokan kényszerültek az elmúlt hónapokban is hitelfelvételre. A helyzetet nehezíti, hogy a bankok szigorúbbak lettek, hiszen figyelembe veszik, hogy a gazdaság átalakul, egyes szektorok komoly problémákkal néznek szembe – jelezte Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője.

Ilyen ágazat többek között a turizmus, a vendéglátás vagy akár az építőipar is. Azokat pedig, akik ezeken a területeken dolgoznak – még akkor is, ha ma van munkájuk és fel tudnak mutatni munkáltatói igazolást, jövedelmet -, most könnyen elutasítják a bankok. Elsősorban azokat látják szívesen, akik közalkalmazottak, nagyvállalatoknál vagy pénzügyi területen dolgoznak. Számukra is nehezedett persze egy kicsit a hitelfelvétel, de ez nem akasztja meg számottevő mértékben a folyamatokat.

Balla Ákos azt is hozzátette, hogy míg korábban azt valószínűsítették, hosszabbra nyúlik majd a hitelügyintézési idő, ez nem következett be. Vélhetően amiatt, hogy összességében kevesebb lett a hitelfelvétel, mint korábban, erre pedig rendelkezésre állnak a bankok kapacitásai.

Mindez persze nem túl előnyös az ingatlanpiac számára, hiszen mint Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője elmondta, a hitelfelvételek számának csökkenése az ingatlanpiaci vásárlásokat is visszaveti. Ő is úgy látja, hogy a csökkenő hitelfelvételi kedv abból is következik, hogy egyre több vevő nem tud hitelt felvenni, mert szigorítottak a bankok a feltételeken.

Ezzel együtt a vevők nagyobb része még mindig hitelre, vagy legalábbis részben hitelre vásárol, így a bankkölcsön segítségével megvett ingatlanok aránya továbbra is nagyobb, mint a készpénzes vásárlásoké – mondta Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Azt is megjegyezte ugyanakkor, hogy mára némileg megfontoltabbá váltak a hitelt felvevők, és nem feszítik túl a határaikat. Vannak még ugyan, akik a minimális önerővel vásárolnak, de csökken a számuk.

Ezt megerősítette Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki szerint a vevők ritkán vásárolnak minimális önerővel, inkább kiegészítésként vesznek fel hitelt, olyan esetekben, amikor találnak egy szépen felújított vagy újszerű lakást, és ragaszkodnak a megvásárlásához.

Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának vezetője konkrét számokat is említett. Ő egyébként úgy látja, hogy a vevőknek mintegy fele vásárol csak készpénzre lakást, a másik felük hitelt vesz fel. Utóbbiak esetében a maximális hitelösszeg megáll 25 millió forintnál, amihez persze olykor hozzájönnek még a lakástakarékok által megspórolt összegek, illetve adott esetben a CSOK.

Más területeken ugyanakkor némileg más arányokat említettek az ingatlanközvetítők. Balla Frigyes, a Balla Ingatlan Dunakeszi irodájának szakmai vezetője például úgy látja, hogy vásárlásoknál a vevők mintegy 30-40 százaléka egészíti ki hitel bevonásával az önrészét, és a hitelösszeg átlagos mértéke 10-20 millió forint között alakul.

Összességében tehát az derül ki az ingatlanközvetítők szavaiból, hogy bár a hitelezés a járvány és annak gazdasági hatásai miatt nem fagyott be, némi visszaesést lehet érzékelni, ami kihatással van az ingatlanvásárlásokra is. Ráadásul az emberek is jobban megfontolják, hogy milyen ingatlant vesznek, és mennyi hitellel egészítik ki a rendelkezésre álló önrészt. Ennek ellenére, ha találnak egy olyan lakást, amibe beleszeretnek, de nincs rá elég pénzük, akkor – ha tudnak – mindenképpen élnek a hitelfelvétel lehetőségével.

Nyitókép: PEXEL.

Agglomerációs ingatlan, mint életforma

A fentiek hatására jellemzővé vált Budapesten a kifelé áramlás, mely a külső kerületeket, illetve az agglomerációt célozta. Sokan elfogadják ugyanis az agglomerációs ingatlant, mint életformát, annak ellenére, hogy az autóhoz köti őket, vagy hogy sokkal tovább tart beérni a munkahelyre, mint egy belső kerületből.

A hátrányokkal szemben áll ugyanis, hogy az agglomeráció sokkal kedvezőbb árszínvonalat biztosít, ha ingatlanvásárlásról van szó.

Aki ezt a kompromisszumot meg tudta kötni, az megjelent vevőként az agglomerációban, mely miatt nagyon komoly forgalma alakult ki ezeken a részeken a családi házaknak, ikerházaknak, sok esetben olyan összegért, amennyiért budapesti lakásukat eladták a vevők.

– magyarázta Balla Ákos.

Az olcsót keresik

Ugyanez derült ki egyes az egyes kerületek ingatlanközvetítőinek szavaiból is:

az érdeklődők a külső kerületek, illetve az agglomeráció felé tartanak, a nagyobb, de olcsóbb ingatlanok irányába.

Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan csepeli és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője szerint megfigyelhető, hogy leginkább az olcsó ingatlanok iránti kereslet erősödött, tehát a 20-30 milliós kategóriát keresik a családi házaknál a vevők a déli agglomerációban. Ez viszont a gyakorlatban nem létezik. Így azt tapasztalni, hogy az érdeklődők egyre kijjebb próbálkoznak a vásárlással:

felkapott lett például Délegyháza, Áporka, Majosháza a déli agglomerációban.

A járvány miatt jó ha van kertünk

De ez az irány nem csak az alacsonyabb áraknak a hatása, hanem a járvány következménye is, mivel sokan érzik úgy, hogy a bezártságot könnyebben tudják átvészelni egy nyugodt, nem központi fekvésű, csendes, kertes házban, ahol az egész családnak nagyobb tér áll a rendelkezésére – vélekedett az ingatlanközvetítő.

Mindenesetre az egyértelmű, hogy most kevésbé a lakások keresettek, sokkal inkább a családi házak, ikerházak, vagy akár hétvégi házak és nyaralók. A lakások akkor vannak különösen hátrányos helyzetben, ha felújítandók is. Ezeket hiába kínálják most jó áron tulajdonosaik, nagyon nehéz rájuk vevőt találni a felújítás nehézségei miatt – tette hozzá.

Visszavonulnánk vidékre

Hasonló helyzet rajzolódik ki dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodája szakmai vezetőjének szavaiból, aki szerint

az újraindulást követő hónapokban elkezdtek az emberek a kevésbé frekventált helyszíneken lévő ingatlanok után érdeklődni.

Ez a Velencei-tó esetében azt jelenti, hogy elsősorban a zártkerti ingatlanok, a túlparton lévő Pákozd, Sukoró és a központi részektől távolabb fekvő helyszínek iránt nőtt meg számottevő mértékben az érdeklődés.

Ezeket a helyszíneket korábban valamelyest mellőzték a vásárlók, most azonban vélhetően a járvány hatására olyan ingatlanok iránt nőtt meg a kereslet, melyekbe úgymond “visszavonulhatnak” tulajdonosaik, illetve sokan tartósan is ilyen, nyugodtabb területeken fekvő ingatlanokban képzelik el az életüket. És persze igyekeznek a vevők minél olcsóbban kielégíteni ez irányú igényeiket.

Nagyobb árengedménynél bevállaljuk az ingázást

De nincs ez másként a budai kerületekben sem, hiszen mint Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai irodáinak régiós vezetője jelezte: aki valóban vásárolni akar, az most még kijjebb, az agglomerációban nézelődik, így például Érden, ahol olcsóbb árakat talál. És ha ott 10-20 millió forinttal olcsóbban meg fog kapni egy hasonló paraméterekkel rendelkező ingatlant, mint a budapesti kerületekben – természetesen az elhelyezkedést leszámítva – akkor nem igazán érdekli az ingázás vagy az ezzel járó nehézségek.

A gyerekek mozgásigénye miatt a családi ház a nyerő

Pesten sem más azonban a helyzet, amire Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője világított rá: megnőtt a kereslet a családi házak iránt a két észak pesti kerületben. Úgy véli, hogy

a bezártság sok kisgyermekes család számára egyértelművé tette, hogy igen nagy problémát okoz a gyerekek mozgásigényének kielégítése a társasházi lakásokban.

Természetesen akadnak olyanok, akik nem tudják megfizetni a családi házak magasabb árait, ők továbbra is a lakások között keresgélnek: a legkeresettebb lakástípusok továbbra is a 35-60 négyzetméteres másfél, kettő vagy háromszobás (ezen belül is a 1+2-es vagy 2+1-es) ingatlanok – tette hozzá az ingatlanközvetítő.

Nyitókép: Pixabay.

A lassuló piac következménye a nagy alkukra való törekvés megjelenése – hívta fel a figyelmet Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője. Az a pár vevő, aki felbukkan a piacon, igen merész árakat jelez a tulajdonosok felé. Egy konkrét példát is említett az ingatlanközvetítő: egy 45 milliós jó állapotú, jó helyen lévő ingatlanért a komolynak számító vevő 38 milliót ajánlott – mert számításai szerint az annyit ér -, ezt viszont nem fogadta el a tulajdonos, így nem is vette meg az érdeklődő.

„Márpedig az alku mértéke jelentős részben az eladó motivációjától függ, vagyis, ha nem az értékesítés a legfontosabb számára, akkor nem nyitott az alkura. Eközben, vagy akár ezzel összefüggésben, az árazással még mindig problémák vannak.”

– jelezte Hártó Regina, a Balla Ingatlan érdi irodájának vezetője. Ennek egyik oka, hogy az eladók egy része nem túl motivált az értékesítésben. A szakértő szerint gyakran hallani olyan mondatokat a tulajdonosoktól, hogy „nem akarom elkótyavetyélni” vagy „nem kenyérre kell, ha elmegy ennyiért elmegy, ha nem nem”.

A másik ok pedig az, hogy sok eladó abból indul ki, neki mennyi pénzre lenne szüksége, ahhoz, hogy továbblépjen, nem pedig abból, hogy mi a reális piaci ár.

„Az alku mértéke egyébként a közelmúltban eladott ingatlanok esetében 3-5 százalék között változott Érden és környékén.”

– tette hozzá Hártó Regina.

Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel- és észak-budai irodáinak szakmai vezetője arra a problémára is felhívta a figyelmet az alkuk kapcsán, hogy bár azt lehet tapasztalni, hogy a hirdetési árnál gyakran alacsonyabb árakon tesznek ajánlatokat az érdeklődők, azt azonban sokszor nehéz megmondani, hogy mennyivel nő az alku mértéke, mert ezek az ajánlatok a lelassult ingatlanpiacon mostanában elég ritkán realizálódnak értékesítésként.

„A lassulás ellenére a hirdetési árak továbbra is jelentős mértékben el vannak szakadva a valós értékesítési áraktól.”

– hangsúlyozta Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai irodáinak régiós vezetője is. Úgy látja, hogy az elmúlt hónapokban megjelentek a nagyobb alkuk olyan kategóriáknál is, ahol korábban ez nem igazán volt jellemző.

„Még a panellakásoknál is érezhető egy kis mozgástér, sőt előfordulnak akár egymillió forintos alkuk is. És ez elsősorban a túlzottan magas hirdetési áraknak köszönhető.”

– nyomatékosította a szakértő.

Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője is azt érzékeli, hogy az alku mértéke emelkedik: ha valakinek sürgős az értékesítés, akkor ott már 10-12 százalékos is lehet az árengedmény, illetve túlárazott ingatlanoknál még ennél is nagyobb, miközben a megfelelően árazott ingatlanok esetén továbbra is csak 5 százalékos átlagos alkumértékről beszélhetünk.

Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint az elmúlt hónapokban leginkább azok az ingatlanok keltek el, melyeknél nagyobb alkura nyílt lehetőség. A szakértő ezzel kapcsolatban egy példát is említett: a IX. kerületben, metró közelében, egy tágas, kétszobás, erkélyes, felújítandó lakás közel 7 százalékos árengedménnyel kelt el. Ilyen mértékű alku korábban nem igazán volt jellemző.

„A Velencei-tónál eközben a túlárazottság mértéke 5-10 százalékra tehető az eladó ingatlanok körében, és ennek megfelelően az alku mértéke is 5-10 százalék környékén alakul.”

– jelezte dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan Fejér megyei irodája vezetője. Ugyanakkor azt is megjegyezte, hogy van olyan szegmense az ingatlanpiacnak, ahol esély sincs alkura. A 15-20 millió forintért kínált házakból annyira csekély a kínálat – és annyira keresett ez a kategória -, hogy ezek az ingatlanok irányáron el is kelnek.

Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője is arra hívta fel a figyelmet, hogy akadnak olyan szegmensei az ingatlanpiacnak, ahol az alku mértéke nem növekedett: még mindig rendkívül szerény a különbség a két kerületben például a panelek és garzonok eladási és hirdetési árai között, így legfeljebb 100-300 ezer forintos árengedményekről beszélhetünk.

„A nagyobb értékű ingatlanoknál ugyanakkor az alku mértéke is nagyobb, olykor eléri az 5 százalékot is.”

– tette hozzá.

Ugyanezt érzékeli az északi agglomeráció esetében is: az alku továbbra is minimális a panellakások iránt. Ezzel szemben a téglaépítésű lakások és a házak esetében 5-10 százalékos alkuról beszélhetünk, mely várakozása szerint akár tovább is nőhet, ha marad a jelenleg tapasztalható, korábbinál szerényebb kereslet.

Egyre tovább tartanak az értékesítések

A lelassuló forgalom közvetlen hatása, hogy az ingatlanközvetítők most már nem tudják az elmúlt években megszokott rövid határidővel értékesíteni az általuk közvetített ingatlanokat.

 – mondta Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ugyanakkor azt is megjegyezte, hogy ennek ellenére az árak tovább emelkedtek az elmúlt fél évben.

Tapasztalatai szerint az alku mértéke sem növekedett:

még mindig rendkívül szerény a különbség például a panelek és garzonok eladási és hirdetési árai között, legfeljebb 100-300 ezer forintos árengedményekről beszélhetünk továbbra is ebben a kategóriában.

A nagyobb értékű ingatlanoknál ugyanakkor az alku mértéke is nagyobb, olykor eléri az öt százalékot is.

A kisebb lakásokat keresik továbbra is

A leginkább persze még mindig a 1,5, 2, 2,5 szobás lakásokat keresik az érdeklődők, melyek értékesítési ára a két észak-pesti kerületben 25-30 millió forint között alakul. Arra is felhívta ugyanakkor a figyelmet az ingatlanközvetítő, hogy Újpest esetében továbbra is megfigyelhető egy körülbelül 1-2 milliós ártöbblet az újpalotai árakhoz képest.

Látható, hogy az árak az egyes városrészek adottságai alapján eltérők, ugyanakkor a korábbiakhoz képest a kedvelt területeket illetően nincs változás:

a vevők a jó közlekedéssel rendelkező, központi helyen lévő, de nem főútra néző lakásokat részesítik előnyben.

Ez azt jelenti, hogy Újpesten a metró vonzáskörzete, Újpalotán pedig a Nyírpalota, Páskomliget, Kőrakás park a favorit az érdeklődők között. Ezekben a városrészekben az átlagosnál gyorsabban lehet eladni az ingatlanokat.

A befektetői érdeklődés a szakértő tapasztalatai szerint továbbra is erős:

körülbelül a vásárlók negyede-harmada kiadási céllal vásárol, elsősorban felújított vagy jó állapotú lakásokat. Azért a felújítottat keresik elsősorban, mivel a szakemberhiány miatt a felújítások ma igen nehézkesek és drágák.

– fogalmazott a szakértő.

Hitel és támogatás

A másik oldalt tekintve az látszik, hogy sokan vásárolnak hitelre, a vevők 40-50 százaléka is felvesz valamekkora kölcsönt a vásárláshoz. Ennek átlagos mértéke 10-12 millió forint között alakul. Egyelőre viszont a babaváró kölcsön és a használt lakásokra felvehető nagyobb CSOK-hitel hatása még nem érzékelhető. Balla Frigyes szerint a folyamat időigénye miatt július végére várják az első ilyen vásárlókat. Akkor derül ki, hogy ez mekkora lendületet ad az ingatlanpiacnak.

Újépítésű lakások

A szakértő kitért még az újépítésű lakások piacára is, ahol 700-750 ezer forintos négyzetméterárakkal találkozhatnak a vevők.

Akadnak közöttük kisebb és nagyobb projektek, de a 6-12 lakásos beruházások esetében ugyanolyan árakkal lehet találkozni, mint a nagyoknál.

– tette hozzá, azt is megjegyezve, hogy itt ugyanúgy érzékelhető a megtorpanás, mint a használt ingatlanoknál.

Várakozásaim szerint ugyanakkor a mostani bizonytalankodás már legfeljebb csak ebben a hónapban érezhető, augusztustól mindenképpen fellendülésre számít a Balla Ingatlan csapata. Ennek hátterében az áll, hogy a realizálódó támogatásoknak köszönhetően nőni fog a fizetőképes kereslet. Ami viszont feltételezhetően tovább fogja növelni az amúgy is magas ingatlanárakat.

– tette hozzá.

5 százalékos áremelkedés az Észak-pesti panelpiacon

A Balla Ingatlan statisztikai adatai szerint az év eleje óta a kis és közepes méretű panellakásoknál 5 százalék körüli áremelkedés következett be a IV. és XV. kerületben, míg a téglaépítésű társasházi lakásoknál és a családi házaknál stagnálás jellemző – mondta Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Jelenleg a legfelkapottabb lakástípus a két kerületben a másfél szobás és az egy plusz kétszobás panellakás. Előbbiek átlagosan 500 ezer forintos, míg utóbbiak 400-500 ezer forintos négyzetméteráron cserélnek gazdát. Számít persze az elhelyezkedés is, de a vevői preferenciák változatlanok: leginkább a központi fekvésű, de csendes ingatlanokat keresik, melyek kiváló közlekedés adottságokkal és infrastruktúrával rendelkeznek.

Jelentős különbségek hirdetések és a tényleges eladások ára között

Annak ellenére, hogy a kis és közepes méretű panelek ára töretlenül emelkedik, ennél a kategóriánál szerény a különbség a hirdetési és eladási árak között: mindössze néhány százezer forintról beszélhetünk. Ezzel szemben a nagyobb értékű, kevésbé gyorsan forgó ingatlanok esetében akár az 5-10 százalékot is elérheti a túlárazás mértéke. Ami egyben jelzi azt is, hogy mennyit lehet alkudni egy-egy ingatlan hirdetési árából.

Reális árazás esetén a leggyorsabban a panellakások, illetve a kisméretű lakások kelnek el: mindössze 1-2 hónapra van szükség az eladásukhoz. A nagyobb értékű téglalakásoknál az értékesítési idő 3-6 hónapra nő, míg családi házaknál eléri a 6-9 hónapot is. Ezek az értékek azonban nagymértékben függenek attól, hogy miként árazzák be lakásaikat a tulajdonosok. Ha ingatlanközvetítőre bízzák az árazást, akkor az átlagosnál gyorsabb értékesítésre számíthatnak.

Az újépítésűek sem kerülnek sokkal többe

Az említett lakásáraknál az újépítésű lakások árai sem sokkal magasabbak: a négyzetméterárak – mérettől is függően – 550-650 ezer forint között alakulnak. A Balla Ingatlan szakembereinek tapasztalatai azt mutatják, hogy ez a csekély árkülönbség is számít: ebben a szegmensben jelentős túlkínálatról beszélhetünk, vagyis kevesebb az érdeklődő, mint az eladó újépítésű lakás. És ami még fontos, újépítésűeket inkább csak az újpesti részen keressünk, mert a XV. kerületben csak elenyésző számban vannak jelen.

Talán a magasra kúszó árak is közrejátszanak abban, hogy egyre nagyobb érdeklődés mutatkozik a lakáshitelek iránt. Balla Frigyes tájékoztatása szerint a vevők mintegy 40-50 százaléka igyekszik élni a bankok által kínált különböző hitel-lehetőségekkel. A leggyakoribb hitelösszeg egyébként 10 millió forint környékén alakul.

Főleg külföldiek vásárolnak

A szakember arra is kitért, hogy a hazai vásárlók mellett jelen vannak a piacon a külföldi vevők is:

A két észak pesti kerületben elsősorban a kínai és vietnámi vásárlók jelenléte meghatározó.

Természetesen ők is főként panellakásokat keresnek, ugyanakkor célkeresztjükbe kerülnek időnként a családi házak is a XV. kerület kertvárosi övezeteiben.

Akadnak befektetők is

A magas árak ellenére a befektetők sem koptak ki teljesen a piacról: a vevők 15-20 százaléka még mindig bérbeadási szándékkal vásárol ingatlant. Ugyanakkor, ha a bérlakáspiacon nézünk körül, akkor azt látjuk, hogy az elmúlt fél évben csökkent a kereslet a kiadó lakások iránt, miközben a bérleti díjak változatlanul magasan járnak. A leginkább keresett, 1,5 szobás lakások esetében, mindkét kerületben 100-120 ezer forint körül alakul a havi bérleti díj, rezsi nélkül számolva.

Végül pedig, ami a jövőt illeti, Balla Frigyes szerint a közeljövőben talán az októberi hitelfelvételi szigorítások hozhatnak némi változást az ingatlanpiacon. A hatás mértéke persze kérdéses, ugyanakkor már nem kell sokat várni arra, hogy megtapasztaljuk.