Egy erősebb első negyedév, és egy lassuló, gyengülő második negyedév jellemezte eddig az ingatlanpiacot ebben az évben, melyen így is átlagosnak mondható forgalom alakult ki – jelezte Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. irodájának szakmai vezetője. Ugyanakkor az egyértelmű, hogy ma már nem “dübörög” annyira az ingatlanpiac, mint az elmúlt években – fűzte hozzá Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai és észak-budai irodájának szakmai vezetője. Vevőből egyre kevesebb van most a piacon, amiben közrejátszik, hogy a hitelre vásárlók száma csökken.

A keresleti piac lassan átfordul kínálatiba, habár az árak megtorpanását, a kínálativá alakuló piacot nagyon nehezen fogadják el az eladók, hiszen az elmúlt pár hónap még kevés volt ahhoz, hogy beletörődjenek a drasztikus változásokba – hangsúlyozta Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai irodáinak régiós vezetője.

Mint mondta, az erősödő infláció, az emelkedő alapkamatok és hitelkamatok, a kibontakozó recesszió, a rezsidíjak drasztikus növekedése, valamint a háború – melynek egyelőre nem látni a végét – is befolyásolja most a hangulatot. Mindezek a tényezők bizonytalanságot okoznak, miközben szinte teljesen eltűntek a hitelre vásárló vevők – gyakorlatilag megfeleződött az ingatlanpiacon az érdeklődők száma -, a kínálati oldal pedig fokozatosan bővül, torlódnak fel az eladó ingatlanok.

Az utóbbi időszak ingatlanpiacra ható tényezői közül talán az energiaárak várható emelkedése a legerőteljesebb az ingatlanpiacon. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodájának szakmai vezetője szerint ingatlanvásárláskor ma már mindenki kíváncsi az rezsiköltségekre, megvizsgálják egy évre visszamenően a számlákat, kalkulálnak a fogyasztással, mielőtt belevágnának a tranzakcióba. Azt lehet látni, hogy a nagy alapterületű, energiatanúsítványt tekintve az alsóbb kategóriákba tartozó ingatlanok alól kicsúszott a talaj, megállt a piacuk, senki nem keresi őket – tette hozzá.

Rácz Gyula László szerint a jövőben jelentősebb kínálatbővülés várható a családi házak körében, amit már most is lehet érezni. Többnyire nagy, több száz négyzetméteres házak jelentek meg a piacon, miután kiderült, hogy emelkedni fognak az energiaárak. Mint mondta, már eddig sem voltak népszerűek a korszerűtlen, elavult gépészettel, fűtésrendszerrel, rossz nyílászárókkal, gyenge szigeteléssel rendelkező nagyméretű ingatlanok, de most gyakorlatilag az eladhatatlan kategóriába fognak kerülni.

Ugyanakkor ezeknek a nagyméretű ingatlanoknak a tulajdonosai még a korábbi árszintekhez igazodnak, így jelentős mértékű a túlárazottság. A probléma itt az, hogy a tulajdonos nem feltétlenül realizálta a bekövetkező változásokat, vagyis nem vette tudomásul, hogy kénytelen lesz nyomott áron értékesíteni ingatlanát, ha valóban el akarja adni – magyarázta ennek kapcsán Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonosa.

Rácz Gyula László úgy látja, hogy az olyan ingatlanoknál, ahol szükség lenne korszerűsítésre, annyit engednie kellene az eladónak a vételárból, amennyiből egy ilyen – nem éppen olcsó – beruházás kivitelezhető. Ez átlagosan 20-35 százalékos árcsökkentést jelent, tekintve, hogy ezek az ingatlanok eddig is jellemzően túlárazottak voltak. Az árcsökkentést azonban várhatóan nehezen lépik majd meg az eladók, így várakozásai szerint ez egy hosszú és nehéz folyamat lesz.

Ezzel szemben a kisméretű, olcsó fenntartású ingatlanokra mutatkozik keresletet, bár ez Kovács Csaba szerint a Velencei-tó környékén nem terjed ki az újépítésű ingatlanokra, annak ellenére, hogy korszerűbbek és energiatakarékosabbak, mint az átlagos használt lakások.

Nagy Csaba is úgy látja, hogy a felújított vagy jó állapotú ingatlanokra továbbra is van igény, ahogy a XI. kerületben az újépítésűekre is, bár az kétségtelen, hogy egy kis bizonytalanság azért észlelhető volt itt is a “zöld hitel” megszűnésének hatására, viszont a CSOK és az állami támogatások továbbra is jelen vannak.

Az agglomeráció esetében a rezsi emelkedésén túl még megjelenik az üzemanyagellátás és -árak kapcsán jelentkező bizonytalanság is, hiszen nagyobb távolságot kell megtenniük az ingázóknak, amely növeli a költségeiket – hívta fel a figyelmet Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki Budakeszi esetében azt tapasztalta, hogy a kereslet még budapestinél is nagyobb mértékben esett vissza a második negyedévtől kezdve.

Balla Ákos ehhez még hozzátette, hogy az előbb felsorolt okok miatt egyre többen fogják mérlegelni a fővárosba költözés lehetőségét is. Ez persze nem új jelenség, hiszen az ingatlanközvetítők eddig is találkoztak “visszaköltözőkkel”, csak eddig ennek egyszerű demográfiai okai voltak. Most viszont az ingatlanpiaci mozgást a munkába járás és a rezsi növekedése fogja befolyásolni.

Balla Ákos egyébként úgy látja, hogy a jövőben csak akkor lehet kedvező változásokra számítani az agglomerációs ingatlanpiacon, ha olyan kormányzati döntések születnek, melyek az előbb felsorolt hatásokat ellensúlyozzák.

Belváros

A bérlakások újra “fénykorukat élik” a belvárosi kerületekben, ami azt jelenti, hogy jelentős irántuk az igény a tavasz végi nyitás óta.

Újra keresleti piac kezd kialakulni, természetesen némi áremelkedéssel.

Amennyiben ez a lendület kitart és a járványhelyzet sem romlik, akkor visszatérhetnek a régi, magasabb bérleti díjak a belvárosban is, annak ellenére, hogy a rövid távú lakáskiadás feléledéséről továbbra sem beszélhetünk – foglalta össze a helyzetet Garaba Gergely, a Balla Ingatlan belvárosi irodáinak szakmai vezetője.

A rövid távú lakáskiadás kapcsán Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonosa megjegyezte, hogy a korábban rövid távra kiadott lakások egy része hosszú távú bérleményként jelent meg a piacon. Ezekre jellemző, hogy szép állapotú, jó minőségű, teljesen berendezett ingatlanok – hiszen a szállodai szobák versenytársaiként működtek -, és gyakorlatilag kiszorítják a nagyon rossz állapotú bérlakásokat a piacról.

A rövid távú lakáskiadás megszűnése elsősorban a belvárosi kerületekben éreztette hatását, ugyanakkor vannak kerületek, ahol nem eseti hatások befolyásolják a keresletet: ezekben jellemzően az átlagemberek vásárolnak befektetési céllal ingatlanokat – tette hozzá Balla Ákos.

• Befektető alatt persze azokat a személyeket kell érteni, akik olyan ingatlant vásárolnak, melyben ők maguk soha nem laknak, hanem kifejezetten kiadásra vásárolják azt.
• Mint mondta, ezek a befektetői vásárlások a járvány kitörése előtt az egész belvárosra jellemzőek voltak, de kedvelték a befektetők a IX., XI., XIII., XIV. kerületeket is.

XIII. kerület

A XIII. kerületben jelentős kínálat alakult ki mára a bérlakások piacán, és minden típusból bőségesen lehet válogatni. A bérleti díjak 100 ezer forintnál indulnak a kerületben – jelezte Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának vezetője.

Balla Ákos ennek kapcsán megjegyezte, hogy a XIII. kerületben sok olyan befektetőről beszélhetünk, akiknek nem csak egy, hanem kettő, három vagy még több ingatlanja is van a kerületben. Ennek oka, hogy a kerület régóta kedvelt a vevők körében és ez a frekventáltság töretlen. Ha például vidéki vásárlókat kérdezünk meg arról, hogy hol szeretne vásárolni, akkor jellemzően a XIII. és XIV. kerületet szokták említeni – jelezte a szakértő.

XIV. és XVI. kerület

Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője is megerősítette, hogy a XIV. kerületben most is jelen vannak a befektetők a piacon:

keresik a jó állapotú lakásokat, melyeket hosszú távra 130-150 ezer forintért ki tudnak adni.

Észak- és Bel-Buda

Ugyanakkor a budai kerületekben is felbukkannak a bérlakás-célra vásárló befektetők. Nagy Andrea, a Balla Ingatlan észak- és bel-budai irodájának szakmai vezetője arra hívta fel a figyelmet, hogy sok olyan bérbeadóval találkozik, akik úgy vélik, hogy még mindig nem tudnak jobb befektetést ingatlanvásárlásnál és -kiadásnál.

Az árak talán emiatt is itt visszakapaszkodtak a járvány előtti szintekre, de mivel a kínálat vegyes, így széles skálán mozognak a budai kerületekben: 200-500 ezer forint között. Egy háromszobás házrész esetében például 300 ezer forintos havi bérleti díjról beszélhetünk a III. kerület esetében – tette hozzá a szakértő.

Dél-budai régió

Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós vezetője viszont a bérleti díjaknál nem tapasztalt jelentősebb változást a járvány után:

Most is ugyanúgy 120-130 ezer forintért lehet havonta bérelni egy átlagos, kétszobás panellakást a XI. kerületben, mint korábban.

Az persze jellemző, hogy a kínálati ár magasabb ennél, ebből viszont alkudni szoktak a bérlők.

X. és XVII. kerület

Ami a külső pesti kerületeket illeti, Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint azt lehet érezni, hogy a pár évvel ezelőtti kínálatot meghaladja a kiadó lakások száma. Ugyanakkor bérelhető kertes házakból vagy éppen kisállatokkal költözhető otthonokból óriási a hiány.

Jelenleg egy 2-3 szobás panel bérleti díja a X. kerületben mintegy 120-140 ezer forint között alakul, de egy új és minőségi ingatlanért ennek akár dupláját is elkérheti a tulajdonosa.

XIX. és XX. kerület

A XIX. és XX. kerületekben viszont nem túl élénk a bérleti piac – jegyezte meg Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője. A járvány idején sem tapasztaltak visszaeső bérleti díjakat, jelenleg pedig az egy-két évvel ezelőtti áraknál némileg magasabb szintekkel lehet találkozni. Így egy jó állapotú, jó helyen található, 1+2 félszobás lakás 140 ezer forint körüli áron adható ki.

Balla Ákos végül arra is felhívta a figyelmet, hogy a legkönnyebben kiadható ingatlanoknál az elmúlt években némi eltolódás volt megfigyelhető: míg korábban az egyszobás garzonok voltak a legnépszerűbbek Budapesten, addig ma már a másfél szobás lakásokat keresik leginkább a bérlők, mégpedig olyan félszobával, mely egy normális méretű hálószobaként használható.

Ennek oka, hogy egy ilyen lakás egyedülállóknak, pároknak vagy kis családoknak is megfelelő. A nagyobb családok nyilván nagyobb, két-háromszobás ingatlanokat keresnek, ugyanakkor belőlük kevesebb van, mint a kislakások bérlőiből

– jegyezte meg a szakértő.

2021. január elsejétől vehető igénybe az az otthonfelújítási támogatás, melynél a számlával igazolt felújítási költségek 50 százaléka, de legfeljebb 3 millió forintos összeg szerezhető meg lakásfelújításhoz, abban az esetben, ha – több más feltétel mellett persze – legalább egy gyermeket nevel a felújításba belekezdő család vagy egyedülálló szülő.

Mint Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője elmondta, jelenleg két ellentétes hatás érvényesül a budapesti ingatlanpiacon. Az egyik a koronavírus-járványé, a másik az otthonteremtési programé. Utóbbi kapcsán megjegyezte, hogy a programban szereplő kedvezmények korlátozottak: elsősorban a kisebb gyermekeket nevelő családoknak szólnak, ráadásul csak áttételesen hatnak a lakáspiacra, hiszen nem lakás-, hanem családtámogatásokról beszélünk.

Ezen korlátozott hatás ellenére az otthonteremtési program új elemeinek év eleji elindulása életre keltette a lakáspiacot a november környékén még jellemző megtorpanás után – hívta fel a figyelmet a szakértő.

Ugyanezt tapasztalja Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai irodáinak régiós vezetője, aki szerint, habár az idei évből eddig még csak néhány hét telt el, az már biztosan látszik, hogy jelentősen, mintegy 30-40 százalékkal megnőtt az érdeklődés a tavaly novemberi-decemberi időszakhoz képest. Ez érvényes minden lokációra Dél-Budán, ugyanakkor az is igaz, hogy most érezhetően inkább egy “terepfelmérés” zajlik, vagyis az érdeklődők egyelőre inkább csak tájékozódnak az ingatlanpiacon – mondta.

A kérdés most az, hogy ezekből az érdeklődésekből mikor lesznek realizálódó tranzakciók, vagy lesznek-e egyáltalán. Ez majd csak a következő két-három hónapban dől el, egyelőre ez még nem tapasztalható, mindössze az érdeklődés növekedése – tette hozzá Nagy Csaba, aki emiatt is optimista az ingatlanpiac idei évével kapcsolatban.

Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője is azt érzékeli, hogy határozottan élénkült az ingatlanpiac az elmúlt hetekben, és ez a folyamat náluk nem is idén, hanem már tavaly december 10. környékén megkezdődött, majd a két ünnep között, valamint január elején csak tovább nőtt a lendület.

Ez alapján számára úgy tűnik, hogy a tavaly november környékén tapasztalható pangás inkább csak kivárás volt, és most az látható, hogy az emberek elkezdtek tapogatózni, tájékozódni, amiben jelentős részük van az otthonteremtési támogatásoknak, illetve a CSOK esetében az elengedett illetéknek is.

Emellett ugyanakkor nem szabad elfeledkezni arról sem, hogy az újépítésű lakások áfája ismét 5 százalékra csökkent, ami kedvező a piac számára. Az is látható ugyanakkor, hogy az újépítésű lakások árai emelkedtek – tette hozzá Rácz Gyula László, aki ugyanakkor arra is felhívta a figyelmet, hogy az évből még csak néhány hét telt el, így nem feltétlenül érdemes mélyebb következtetést levonni az ingatlanpiacon eddig tapasztaltakból.

Az mindenesetre biztató, hogy a Covid negatív hatását kiegyensúlyozta a támogatások pozitív hatása, így jelenleg élénk vevői jelenlét érzékelhető a piacon – jegyezte meg a szakértő.

Ugyanezt az élénk vevői érdeklődést érzi Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki ugyanakkor azt is megjegyezte, hogy szerinte ez nem feltétlenül vagy nem elsősorban az otthonteremtési támogatásnak köszönhető. Azt érzékeli ugyanis, hogy határozott kereslet mutatkozik most például a kis garzonokra, ismét keresettek lettek a panelek, de a két-háromszobás lakások és a családi házak is jól mennek.

Megfigyelése szerint a tavaly év végi “begubózás” után most év elején valóban életre kelt a piac, nő a hirdetések látogatottsága, többet cseng a telefon, több az érdeklődő. Elképzelhető, hogy közrejátszott ebben az árak változása is, de ez is inkább az alkuk növekedésében jelentkezik, mivel a hirdetési árak továbbra is magasan járnak.

Azt mindenesetre egyelőre még nem lehet megmondani, hogy ez az élénkülés végül az eladások számának bővülését is eredményezi-e. Sebestyén Tamás is úgy véli, hogy ez még a jövő zenéje, február-március környékén derülhet ki, hogy történt-e változás a piacon.

Mivel az ingatlanok ára továbbra is magas szinten jár, így sokan kényszerültek az elmúlt hónapokban is hitelfelvételre. A helyzetet nehezíti, hogy a bankok szigorúbbak lettek, hiszen figyelembe veszik, hogy a gazdaság átalakul, egyes szektorok komoly problémákkal néznek szembe – jelezte Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője.

Ilyen ágazat többek között a turizmus, a vendéglátás vagy akár az építőipar is. Azokat pedig, akik ezeken a területeken dolgoznak – még akkor is, ha ma van munkájuk és fel tudnak mutatni munkáltatói igazolást, jövedelmet -, most könnyen elutasítják a bankok. Elsősorban azokat látják szívesen, akik közalkalmazottak, nagyvállalatoknál vagy pénzügyi területen dolgoznak. Számukra is nehezedett persze egy kicsit a hitelfelvétel, de ez nem akasztja meg számottevő mértékben a folyamatokat.

Balla Ákos azt is hozzátette, hogy míg korábban azt valószínűsítették, hosszabbra nyúlik majd a hitelügyintézési idő, ez nem következett be. Vélhetően amiatt, hogy összességében kevesebb lett a hitelfelvétel, mint korábban, erre pedig rendelkezésre állnak a bankok kapacitásai.

Mindez persze nem túl előnyös az ingatlanpiac számára, hiszen mint Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője elmondta, a hitelfelvételek számának csökkenése az ingatlanpiaci vásárlásokat is visszaveti. Ő is úgy látja, hogy a csökkenő hitelfelvételi kedv abból is következik, hogy egyre több vevő nem tud hitelt felvenni, mert szigorítottak a bankok a feltételeken.

Ezzel együtt a vevők nagyobb része még mindig hitelre, vagy legalábbis részben hitelre vásárol, így a bankkölcsön segítségével megvett ingatlanok aránya továbbra is nagyobb, mint a készpénzes vásárlásoké – mondta Kántor Istvánné, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Azt is megjegyezte ugyanakkor, hogy mára némileg megfontoltabbá váltak a hitelt felvevők, és nem feszítik túl a határaikat. Vannak még ugyan, akik a minimális önerővel vásárolnak, de csökken a számuk.

Ezt megerősítette Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki szerint a vevők ritkán vásárolnak minimális önerővel, inkább kiegészítésként vesznek fel hitelt, olyan esetekben, amikor találnak egy szépen felújított vagy újszerű lakást, és ragaszkodnak a megvásárlásához.

Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának vezetője konkrét számokat is említett. Ő egyébként úgy látja, hogy a vevőknek mintegy fele vásárol csak készpénzre lakást, a másik felük hitelt vesz fel. Utóbbiak esetében a maximális hitelösszeg megáll 25 millió forintnál, amihez persze olykor hozzájönnek még a lakástakarékok által megspórolt összegek, illetve adott esetben a CSOK.

Más területeken ugyanakkor némileg más arányokat említettek az ingatlanközvetítők. Balla Frigyes, a Balla Ingatlan Dunakeszi irodájának szakmai vezetője például úgy látja, hogy vásárlásoknál a vevők mintegy 30-40 százaléka egészíti ki hitel bevonásával az önrészét, és a hitelösszeg átlagos mértéke 10-20 millió forint között alakul.

Összességében tehát az derül ki az ingatlanközvetítők szavaiból, hogy bár a hitelezés a járvány és annak gazdasági hatásai miatt nem fagyott be, némi visszaesést lehet érzékelni, ami kihatással van az ingatlanvásárlásokra is. Ráadásul az emberek is jobban megfontolják, hogy milyen ingatlant vesznek, és mennyi hitellel egészítik ki a rendelkezésre álló önrészt. Ennek ellenére, ha találnak egy olyan lakást, amibe beleszeretnek, de nincs rá elég pénzük, akkor – ha tudnak – mindenképpen élnek a hitelfelvétel lehetőségével.

Nyitókép: PEXEL.

Agglomerációs ingatlan, mint életforma

A fentiek hatására jellemzővé vált Budapesten a kifelé áramlás, mely a külső kerületeket, illetve az agglomerációt célozta. Sokan elfogadják ugyanis az agglomerációs ingatlant, mint életformát, annak ellenére, hogy az autóhoz köti őket, vagy hogy sokkal tovább tart beérni a munkahelyre, mint egy belső kerületből.

A hátrányokkal szemben áll ugyanis, hogy az agglomeráció sokkal kedvezőbb árszínvonalat biztosít, ha ingatlanvásárlásról van szó.

Aki ezt a kompromisszumot meg tudta kötni, az megjelent vevőként az agglomerációban, mely miatt nagyon komoly forgalma alakult ki ezeken a részeken a családi házaknak, ikerházaknak, sok esetben olyan összegért, amennyiért budapesti lakásukat eladták a vevők.

– magyarázta Balla Ákos.

Az olcsót keresik

Ugyanez derült ki egyes az egyes kerületek ingatlanközvetítőinek szavaiból is:

az érdeklődők a külső kerületek, illetve az agglomeráció felé tartanak, a nagyobb, de olcsóbb ingatlanok irányába.

Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan csepeli és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője szerint megfigyelhető, hogy leginkább az olcsó ingatlanok iránti kereslet erősödött, tehát a 20-30 milliós kategóriát keresik a családi házaknál a vevők a déli agglomerációban. Ez viszont a gyakorlatban nem létezik. Így azt tapasztalni, hogy az érdeklődők egyre kijjebb próbálkoznak a vásárlással:

felkapott lett például Délegyháza, Áporka, Majosháza a déli agglomerációban.

A járvány miatt jó ha van kertünk

De ez az irány nem csak az alacsonyabb áraknak a hatása, hanem a járvány következménye is, mivel sokan érzik úgy, hogy a bezártságot könnyebben tudják átvészelni egy nyugodt, nem központi fekvésű, csendes, kertes házban, ahol az egész családnak nagyobb tér áll a rendelkezésére – vélekedett az ingatlanközvetítő.

Mindenesetre az egyértelmű, hogy most kevésbé a lakások keresettek, sokkal inkább a családi házak, ikerházak, vagy akár hétvégi házak és nyaralók. A lakások akkor vannak különösen hátrányos helyzetben, ha felújítandók is. Ezeket hiába kínálják most jó áron tulajdonosaik, nagyon nehéz rájuk vevőt találni a felújítás nehézségei miatt – tette hozzá.

Visszavonulnánk vidékre

Hasonló helyzet rajzolódik ki dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodája szakmai vezetőjének szavaiból, aki szerint

az újraindulást követő hónapokban elkezdtek az emberek a kevésbé frekventált helyszíneken lévő ingatlanok után érdeklődni.

Ez a Velencei-tó esetében azt jelenti, hogy elsősorban a zártkerti ingatlanok, a túlparton lévő Pákozd, Sukoró és a központi részektől távolabb fekvő helyszínek iránt nőtt meg számottevő mértékben az érdeklődés.

Ezeket a helyszíneket korábban valamelyest mellőzték a vásárlók, most azonban vélhetően a járvány hatására olyan ingatlanok iránt nőtt meg a kereslet, melyekbe úgymond “visszavonulhatnak” tulajdonosaik, illetve sokan tartósan is ilyen, nyugodtabb területeken fekvő ingatlanokban képzelik el az életüket. És persze igyekeznek a vevők minél olcsóbban kielégíteni ez irányú igényeiket.

Nagyobb árengedménynél bevállaljuk az ingázást

De nincs ez másként a budai kerületekben sem, hiszen mint Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai irodáinak régiós vezetője jelezte: aki valóban vásárolni akar, az most még kijjebb, az agglomerációban nézelődik, így például Érden, ahol olcsóbb árakat talál. És ha ott 10-20 millió forinttal olcsóbban meg fog kapni egy hasonló paraméterekkel rendelkező ingatlant, mint a budapesti kerületekben – természetesen az elhelyezkedést leszámítva – akkor nem igazán érdekli az ingázás vagy az ezzel járó nehézségek.

A gyerekek mozgásigénye miatt a családi ház a nyerő

Pesten sem más azonban a helyzet, amire Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője világított rá: megnőtt a kereslet a családi házak iránt a két észak pesti kerületben. Úgy véli, hogy

a bezártság sok kisgyermekes család számára egyértelművé tette, hogy igen nagy problémát okoz a gyerekek mozgásigényének kielégítése a társasházi lakásokban.

Természetesen akadnak olyanok, akik nem tudják megfizetni a családi házak magasabb árait, ők továbbra is a lakások között keresgélnek: a legkeresettebb lakástípusok továbbra is a 35-60 négyzetméteres másfél, kettő vagy háromszobás (ezen belül is a 1+2-es vagy 2+1-es) ingatlanok – tette hozzá az ingatlanközvetítő.

Nyitókép: Pixabay.

Újragondolják az emberek, hogy mire van szükségük

Néhány hónappal ezelőtt még sok ingatlantulajdonos gondolkodott úgy a lakásáról, hogy mivel amúgy sem tartózkodik sokat otthon – szinte csak aludni jár haza -, így az a két szoba és 50 négyzetméter elfogadható számára.

A kényszerű bezártság hónapjai során viszont sokakban felmerültek új igények az otthonaikkal kapcsolatban.

– hívta fel a figyelmet Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője.

Sok volt korábban a kompromisszum

Az emberek korábban nagyon sok kompromisszumot kötöttek ingatlanvásárláskor, mert úgy álltak hozzá, hogy jó lesz egyelőre a megvásárolt lakás, később talán majd lecserélik, hiszen amúgy sem sokat tartózkodnak otthon: dolgoznak, szórakoznak, hétvégén utaznak – magyarázta a szakértő.

A helyzet azonban jelentős mértékben megváltozott a kijárási korlátozások idején, ugyanis kénytelen voltak a négy fal között tartózkodni huzamosabb ideig.

A home-office tanulságai

Így aztán kiderült, hogy nagyon nehéz egy olyan térben “home office-ban” dolgozni, ahol közben zajlik az élet: tanulnak vagy játszanak a gyerekek, sürgés-forgás van a konyhában, háziállatok élnek, stb. Mindez pedig előhívott egy élhetőbb ingatlan iránti igényt, melyben legalább egy fél szobával nagyobb tér áll rendelkezésre, így például nyugodtabban lehet dolgozni.

A gyerekeket sem kímélte a karantén

De ugyanez érvényes a gyerekekre is, ha egy szobában ketten laknak. Hiszen, ha egész nap iskolában vannak, és csak este találkoznak, akkor az együttélés még működik, de amikor a nap 24 órájában meg kell osztozni egy helyiségen, akkor bizony már felmerülnek problémák és kialakulnak feszültségek.

Kicsik a konyhák

De ugyanígy megkérdőjeleződött sok háztartásban a konyhának a mérete. Ugyanis a karanténra készülődés, felvásárlás során beszerzett termékeket el is kellett helyezni valahol a lakásban. Márpedig az elmúlt években megszűntek a kamrák, kibontották a falakat, mondván úgysincs rájuk szükség:

nem merült fel olyan igény, hogy raktározni kellett volna élelmiszert. Most viszont kiderült, hogy nincs elegendő hely akár még tíz kiló liszt a tárolására sem

– mutatott rá Balla Ákos.

Felértékelődnek az erkélyek

A következő említésre érdemes tényező az erkély, melynek fontossága szintén felértékelődött a bezártság heteiben. Az emberek nem nagyon léphettek ki a lakásukból, vagy legalábbis nem volt hová menni: be volt zárva a játszótér, a park, az üzletek, a turistacélpontok. Így hirtelen megnőtt a fontossága a néhány négyzetméternyi erkélynek is – mely a szabad levegőt jelentette -, vagy

ha volt is erkély, akkor már azt szerették volna, hogy az nagyobb legyen, sőt sokan úgy gondolták, mennyivel jobb lenne egy terasz és egy kert.

Népszerű a kert, a családi ház, egyszóval az agglomeráció

Sürgetővé váltak tehát olyan, korábban háttérbe szorított igények, mint a több szoba, a nagyobb élettér, melyekre szükség lehet a normális együttéléshez. És emiatt értékelődtek fel a vevők szemében a külső kerületek és az agglomeráció, mivel

az ott található családi házaknál, ikerházaknál, sorházaknál már megtalálható az a plusz egy vagy két szoba, a nagyobb konyha, kamra, terasz, kert

– hangsúlyozta Balla Ákos.

És ha azt vesszük, hogy Budapest egy frekventált helyén lévő kétszobás lakás ára ma 40 millió forint, és ezért az összegért a dél-pesti agglomerációban kapunk egy kis családi házat vagy egy jó állapotú ikerházat, akkor már nagyon sokan elgondolkodnak azon, hogy melyik lenne jobban használható élettér – mutatott rá Balla Ákos, aki azért hozzátette, hogy ez nyilván csak azoknak opció, akik egyébként sem vetették el a kiköltözés gondolatát az elkövetkező 10-15 évet tekintve. Hiszen akadnak olyanok, akik nem akarnak füvet nyírni, nem szeretnének autót tartani, eleve elvetik a vidékre költözés gondolatát, mert a belvárosban érzik jól magukat. Nyilván tehát nem fog most mindenki megindulni a külső kerületek és az agglomeráció irányába, ugyanakkor akinek már motoszkált a fejében tervként, az most lehet, hogy előbb fogja meglépni.

Élénkül a kereslet is

Balla Ákos rámutatott, hogy az elmúlt időszakban a Balla ingatlanirodák vezetőivel tartott “válság-értekezleteken” már kiderült, hogy mindez kitapintható igény:

Áprilisban megélénkültek bizonyos területek Budapesten és környékén, elsősorban az olcsóbb agglomerációs részek, így például Dél-Pest.

• Az ingatlanközvetítők hétről-hétre figyelték, hogy miként alakul a kereslet, és észrevehetően kirajzolódott, hogy a dél-pesti és kelet-pesti agglomerációban, illetve az ide tartozó külső kerületekben sokkal nagyobb a mozgás, mint Budapest és környékének más részein.
• Jól teljesít ugyanakkor Észak-Pesten a IV. és a XV. kerület, viszont az is látszik, hogy Dunakeszit már magasan árazottnak tartják az érdeklődők. Ott nem lehet látni, hogy elindult volna a piac. Az előbb említett helyszínek viszont már reagáltak a változásokra

– hívta fel a figyelmet a szakértő.

Az árcsökkenés részleges, de történnek furcsa dolgok is

Árcsökkenésről ugyanakkor csak részben beszélhetünk most a piacon, és az árazást tekintve “furcsa dolgok” történnek. Balla Ákos szerint azt sokan elfogadják az eladók közül, hogy a csökkenő kereslet, a növekvő munkanélküliség, a romló gazdasági helyzet és a bizonytalanság semmi mást nem hozhat, mint csökkenő árakat az ingatlanpiacon.

Ezért aztán sok esetben könnyebb alkudni, a tulajdonosok elfogadnak egy 10 százalékos árcsökkenést.

• Ezek mellett azonban előfordulnak úgymond “teljes árú” tranzakciók is, ami azt jelenti, hogy nem csak nyomott áron, azaz 10-15 százalékkal a korábbi árszint alatt lehet értékesíteni.
• Itt azonban azt is látni kell, hogy egy alacsonyabban meghatározott ár érezhetően több érdeklődőt jelent, míg a kitartott árak melletti értékesítéshez sok szerencse szükséges, és az hogy a vevő nagyon akarja az adott ingatlant.

Vank aki továbbra is felül árazza az ingatlanát

Vegyes tehát a kép, és még zavarosabbá teszi, hogy akadnak olyan eladók is, akik a korábbi árszintnél is magasabban áraznak, mondván: tudjon a vevő alkudni. Ez persze azzal is jár, hogy a hirdetési felületeken megjelenő ingatlanok hirdetési átlagára torz lesz, és téves információt közvetít a többi eladónak, miközben az így árazott lakásokat nagyon nehéz, sőt olykor lehetetlen eladni.

Persze az eladók nem úgy fogják értékelni a helyzetet, hogy túlárazták az ingatlanukat, hanem ráfogják a sikertelenséget a piac gyengélkedésére.

– vélekedett Balla Ákos.

Megmozdult a piac

Összességében tehát egyelőre az mondható el, hogy markáns árcsökkenésre még nem került sor, mindössze néhány százalékos lefelé csordogálás figyelhető meg az árakban. A piac viszont megmozdult, normális árakon hirdetett ingatlanok esetében érkeznek a telefonok, jönnek az érdeklődők. Az várható, hogy minden egyes ügylet egy kicsit nehézkesebb lesz a jövőben, lassabban realizálódik. Ugyanakkor a felmerülő gondok mindig megoldhatók: ha van egy motivált eladó és vele szemben egy motivált vevő, akkor minden mást – akár jogi akadályokat, akár a határidők kapcsán jelentkező eltéréseket – el lehet simítani. Probléma akkor jelentkezik, amikor nincs partner egy alkura, ilyenkor lehetetlen nyélbe ütni az adásvételt

– tette hozzá Balla Ákos.

Ahogy elhagyjuk Budapestet, érezhetően csökkennek az árak az ingatlanpiacon, és minél jobban eltávolodunk a fővárostól, annál inkább – mondta Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki a kerülethez közel eső agglomerációs településeken is aktív. Ez azt jelenti, hogy amint elhagyjuk a városhatárt, legalább 10-20 százalékkal alacsonyabb ingatlanárakkal találkozhatunk. A legolcsóbb errefelé Kerepes, mivel ez esik a legtávolabb, és Kistarcsa a legdrágább, éppen Budapesthez való közelsége miatt.

Ugyanakkor egy másik kulcsfontosságú tényező az árakat tekintve az, hogy érinti-e a HÉV az adott települést, és mennyire közel található egy-egy ingatlan a HÉV-megállóhoz. A kelet-pesti agglomeráció esetében mind Kistarcsa, mind pedig Csömör és Kerepes irányában közlekedik a HÉV, de még Gödöllő esetében is értéknövelő tényező, míg Nagytarcsa helyzetét pont a HÉV hiánya rontja – derült ki az ingatlanközvetítő szavaiból.

A HÉV által érintett településeknél az számít ideálisnak, ha egy 10 perces sétával megközelíthető valamely HÉV-megálló. Ha ennél távolabb esik, az 5-10 százalékos csökkenést eredményez az ingatlanárban. A HÉV-hez való közelség egyébként nem csak jobb közlekedést jelent, hanem azt is, hogy ezeken a területeken jobb az infrastruktúra, több a bevásárlási lehetőség, “nagyobb az élet”, ott találhatók a közintézmények, ami jelentős előny.

Dél-Pest

Hasonló a helyzet a dél-pesti agglomeráció esetében is, ahol Dunaharaszti és Szigetszentmiklós számít drágább településeknek, ezek esnek közelebb a városhatárhoz, és ezeket érinti a HÉV is. Ugyanakkor ezek a települések is olcsóbbak, mint a közelükben található Csepel, annak ellenére, hogy utóbbi esetében az utóbbi hónapokban határozott árcsökkenést lehet tapasztalni, miközben az agglomerációban most inkább a kivárás jellemző – jelezte Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és Szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője.

Az érdeklődők a dél-pesti agglomerációs településeken 22-25 millió forintért keresnek eladó, használt házakat, a lélektani határ 30 millió forintnál húzódik. Dunaharaszti egy kicsivel drágább, mint Szigetszentmiklós, így ott 35 millió forintos határról beszélhetünk. Ezért az árért régi kockaházakat lehet vásárolni, melyek természetesen felújítandók. Ezzel szemben Csepelen 30 millió forintért kétszobás lakást kínálnak a központban, bár az ingatlanközvetítő szerint ennyiért túl van árazva. Ugyanakkor Csepel királyerdei részén a 48 millió forintért kínált, nagy családi házra is jelentős érdeklődés mutatkozik.

Kelet-Pest

De a kelet-pesti agglomerációs településeken is lehet már 30 millió forint környékén találni házakat, ami a kapcsolódó pesti kerületek esetében szinte lehetetlen, hiszen a XVI. kerületben is 50 milliónál indulnak az árak, és ezért az összegért olyan házat lehet kapni, ami épp megmenekül a bontandó kategóriából – mondta Sebestyén Tamás. Nyilván nem újszerű ingatlanról van szó az agglomerációban sem 30 millióért, hanem 50-60 éves házakról, de azért akad közöttük olyan, mely egy kisebb felújítással már költözhető. Általában a vevők dilemmája az, hogy egy jobb állapotú lakást vegyenek a XVI. kerületben, vagy pedig egy felújítandó családi házat az agglomerációban – tette hozzá.

Dél-Buda

Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai irodáinak régiós vezetője ugyanakkor arra hívta fel a figyelmet az agglomerációs ingatlanárak kapcsán, hogy még azonos távolság és megfelelő közlekedés, illetve ellátottság esetében is előfordulhatnak komolyabb eltérések az árban az agglomerációs települések között.

Példaként említette meg Budaörsöt és Érdet, melyek között – mint fogalmazott – “ég és föld a különbség”. Ez a két legnagyobb település a dél-budai agglomerációban, ugyanakkor Budaörs esetében olyan árakkal találkozhatunk, mint a XI. kerületben. Ennek oka elsősorban a lakosság összetétele, bár nyilván a fejlesztések és a már meglévő infrastruktúra között is lényeges különbséget láthatunk.

Ennek következtében nagyjából fele annyiba kerülnek az ingatlanok Érden, mint Budaörsön. Míg az előbbinél már 30-40 millió forintért találhatunk eladó családi házat, addig a XI. kerületben vagy Budaörsön 70-80 millió forint alatt semmit sem lehet kapni. De ugyanez igaz a lakásokra, bár Érden a lakásállomány kifejezetten szerény, így ha felbukkan egy-egy lakás a piacon, azt gyorsan elviszik – tette hozzá a szakértő.

Budaörsön tehát azok keresnek ingatlant, akiket az élethelyzetük, például a munkájuk odaszólít, vagy megtehetik azt, hogy budai kerületi árakon vásároljanak egy kiváló adottságú és szép településen. Érd ugyanakkor az egyik legjobb ár/érték aránnyal rendelkező agglomerációs település, illetve kifejezetten nagy város, mely a szomszédos Nagytéténynél is jóval kedvezőbb ingatlanárakkal vonzza a vevőket.

Sebestyén Tamás szerint egyébként nagyon érezhető az, hogy az emberek számára az ár most a kulcstényező, és sokan kényszerből vásárolnak az agglomerációs, illetve az olcsóbb településeken a pesti kerületek helyett. De Marosvölgyi Gabi is azt hangsúlyozta, hogy az érdeklődők a minél olcsóbb ingatlanokat keresik az agglomerációban is.

A lassuló piac következménye a nagy alkukra való törekvés megjelenése – hívta fel a figyelmet Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője. Az a pár vevő, aki felbukkan a piacon, igen merész árakat jelez a tulajdonosok felé. Egy konkrét példát is említett az ingatlanközvetítő: egy 45 milliós jó állapotú, jó helyen lévő ingatlanért a komolynak számító vevő 38 milliót ajánlott – mert számításai szerint az annyit ér -, ezt viszont nem fogadta el a tulajdonos, így nem is vette meg az érdeklődő.

„Márpedig az alku mértéke jelentős részben az eladó motivációjától függ, vagyis, ha nem az értékesítés a legfontosabb számára, akkor nem nyitott az alkura. Eközben, vagy akár ezzel összefüggésben, az árazással még mindig problémák vannak.”

– jelezte Hártó Regina, a Balla Ingatlan érdi irodájának vezetője. Ennek egyik oka, hogy az eladók egy része nem túl motivált az értékesítésben. A szakértő szerint gyakran hallani olyan mondatokat a tulajdonosoktól, hogy „nem akarom elkótyavetyélni” vagy „nem kenyérre kell, ha elmegy ennyiért elmegy, ha nem nem”.

A másik ok pedig az, hogy sok eladó abból indul ki, neki mennyi pénzre lenne szüksége, ahhoz, hogy továbblépjen, nem pedig abból, hogy mi a reális piaci ár.

„Az alku mértéke egyébként a közelmúltban eladott ingatlanok esetében 3-5 százalék között változott Érden és környékén.”

– tette hozzá Hártó Regina.

Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel- és észak-budai irodáinak szakmai vezetője arra a problémára is felhívta a figyelmet az alkuk kapcsán, hogy bár azt lehet tapasztalni, hogy a hirdetési árnál gyakran alacsonyabb árakon tesznek ajánlatokat az érdeklődők, azt azonban sokszor nehéz megmondani, hogy mennyivel nő az alku mértéke, mert ezek az ajánlatok a lelassult ingatlanpiacon mostanában elég ritkán realizálódnak értékesítésként.

„A lassulás ellenére a hirdetési árak továbbra is jelentős mértékben el vannak szakadva a valós értékesítési áraktól.”

– hangsúlyozta Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai irodáinak régiós vezetője is. Úgy látja, hogy az elmúlt hónapokban megjelentek a nagyobb alkuk olyan kategóriáknál is, ahol korábban ez nem igazán volt jellemző.

„Még a panellakásoknál is érezhető egy kis mozgástér, sőt előfordulnak akár egymillió forintos alkuk is. És ez elsősorban a túlzottan magas hirdetési áraknak köszönhető.”

– nyomatékosította a szakértő.

Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője is azt érzékeli, hogy az alku mértéke emelkedik: ha valakinek sürgős az értékesítés, akkor ott már 10-12 százalékos is lehet az árengedmény, illetve túlárazott ingatlanoknál még ennél is nagyobb, miközben a megfelelően árazott ingatlanok esetén továbbra is csak 5 százalékos átlagos alkumértékről beszélhetünk.

Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint az elmúlt hónapokban leginkább azok az ingatlanok keltek el, melyeknél nagyobb alkura nyílt lehetőség. A szakértő ezzel kapcsolatban egy példát is említett: a IX. kerületben, metró közelében, egy tágas, kétszobás, erkélyes, felújítandó lakás közel 7 százalékos árengedménnyel kelt el. Ilyen mértékű alku korábban nem igazán volt jellemző.

„A Velencei-tónál eközben a túlárazottság mértéke 5-10 százalékra tehető az eladó ingatlanok körében, és ennek megfelelően az alku mértéke is 5-10 százalék környékén alakul.”

– jelezte dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan Fejér megyei irodája vezetője. Ugyanakkor azt is megjegyezte, hogy van olyan szegmense az ingatlanpiacnak, ahol esély sincs alkura. A 15-20 millió forintért kínált házakból annyira csekély a kínálat – és annyira keresett ez a kategória -, hogy ezek az ingatlanok irányáron el is kelnek.

Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője is arra hívta fel a figyelmet, hogy akadnak olyan szegmensei az ingatlanpiacnak, ahol az alku mértéke nem növekedett: még mindig rendkívül szerény a különbség a két kerületben például a panelek és garzonok eladási és hirdetési árai között, így legfeljebb 100-300 ezer forintos árengedményekről beszélhetünk.

„A nagyobb értékű ingatlanoknál ugyanakkor az alku mértéke is nagyobb, olykor eléri az 5 százalékot is.”

– tette hozzá.

Ugyanezt érzékeli az északi agglomeráció esetében is: az alku továbbra is minimális a panellakások iránt. Ezzel szemben a téglaépítésű lakások és a házak esetében 5-10 százalékos alkuról beszélhetünk, mely várakozása szerint akár tovább is nőhet, ha marad a jelenleg tapasztalható, korábbinál szerényebb kereslet.